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Investissement en Pinel : préférer le neuf ou l'ancien ?

Investissement en Pinel : préférer le neuf ou l'ancien ?

 

Mise en place en 2014, la loi Pinel connait un véritable succès. En effet, en boostant les ventes de logements neufs, la loi Pinel a également permis à de nombreux foyers de devenir propriétaires tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt pour avoir aidé l’État à soutenir le bâtiment en contribuant à la construction de nouveaux logements. 

 

La loi Pinel et son dispositif 

Pour rappel, la loi Pinel est un dispositif immobilier défiscalisant qui s'inscrit comme le prolongement amélioré de la loi Duflot.

Cette loi permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier neuf ou fortement réhabilité, tout en bénéficiant d’une réduction de l’impôt sur le revenu. En effet, pour inciter les particuliers à relancer le bâtiment et pousser les propriétaires à mettre leur appartement en location, la loi Pinel permet une réduction d'impôt allant jusqu'à 21 %.

Plus méconnue mais tout aussi utile pour optimiser sa fiscalité avec les mêmes avantages que l'acquisition d'un actif neuf, la loi Pinel concerne également les biens anciens, sous certaines conditions. Également appelé "ancien réhabilité", le dispositif permet aussi de profiter du déficit foncier.

Afin de vous aider à choisir la meilleure solution, nous allons tenter de vous présenter les avantages et inconvénients de choisir la Loi Pinel dans le neuf ou dans de l’ancien réhabilité.

 

Choisir un logement dans  « l’ancien »


Aux premiers abords, acheter un bien ancien présente de nombreux avantages comparativement à un logement neuf.

  • Premier avantage, de loin le plus important lorsque l’on connaît la règle d’or de l’immobilier :  la localisation. Le plus souvent les anciens biens sont situés en hyper centre-ville, ce qui a indéniablement une influence sur la demande locative qui est nettement plus importante qu’un bien situé en périphérie. Les habitats anciens disposent également d’une certaine valeur patrimoniale et présentent des garanties dégageant une meilleure plus-value sur le long terme.
  • Deuxième avantage :  le prix. En effet, on peut trouver sans difficultés un bien dans l'ancien entre 15 et 25% moins cher qu'un bien en construction.
  • Troisième avantage : la possibilité de visiter le bien. Un bien en construction et donc dans le neuf, n’est vendu que sur plan. De plus, les travaux de réhabilitation sont beaucoup plus rapides qu’une livraison dans le neuf. L’investisseur pourra alors profiter plus rapidement de la mise en location ainsi que de l’optimisation de sa fiscalité.

Cependant, et comme vous vous en doutez, il y a également des inconvénients. Il faut d'abord savoir que les biens éligibles à la loi Pinel dans l’ancien réhabilité sont très rares.

En effet, avant les travaux de réhabilitation, le logement doit être inhabitable et cela est très rare pour un bien situé en centre ville. Pour déterminer la décence d’un bien, il est important de s’appuyer sur l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 mentionnant qu'au moins 15 critères doivent être respectés :

  • « L’état du gros œuvre
  • La charpente
  • L’étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
  • Les dispositifs de retenue des personnes
  • La présence de plomb dans les peintures
  • La présence d’amiante
  • Le réseaux d’eau
  • La sécurité des installations de gaz
  • La sécurité des installations électriques
  • Les installations sanitaires
  • L’état de la cuisine
  • Le dispositif de chauffage
  • L’état de la ventilation
  • Les caractéristiques des parois et menuiseries
  • La composition générale du logement »

 

Éligibilité au Pinel et fiscalité

Pour être éligible au dispositif Pinel, le bien ne doit pas respecter au moins 6 des 12 critères. De surcroît, à l’issue des travaux de réhabilitation, le logement devra également respecter les labels énergétiques de base consommation  2012 (BBC 2012) ou BBC Rénovation 2009. Et puis, un expert devra venir évaluer le logement dès son acquisition ainsi qu'à la fin des travaux. Cet expert devra remplir un formulaire fourni par l’administration afin de valider l’égibilité de ce bien au dispositif de la loi Pinel.

Pour rappel, l’investisseur pourra déduire 12% du montant de son investissement pour un engagement de location de 6 ans, 18% sur 9 ans ou  21% s'il s'engage sur 12 ans.

On peut d'ailleurs noter un double avantage puisqu'un bien réhabilité permet également de profiter du dispositif déficit foncier. En effet, l’investisseur pourra déduire le montant des travaux de ses revenus fonciers mais également du revenu global dans la limite de 10 700 €. Au-delà de 10 700€, le surplus sera déduit des revenus fonciers sur les 10 prochaines années.

Point de vigilance : les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas éligibles au déficit foncier.

 

La loi Pinel dans le neuf

Concernant la loi Pinel dans le neuf, elle a fait peau neuve en ce début d’année, avec notamment l’exclusion des zones C et B2, zones où la demande locative est insuffisante.

Outre l'obtention d'une réduction d’impôts, il faut avoir conscience qu’il s’agit d’un investissement immobilier et donc respecter le fameux vieil adage : emplacement, emplacement et emplacement mais pas que...

Il faut également investir dans une ville qui connaît une forte croissance démographique et économique. Une ville en pleine expansion avec de la création d'emploi est par exemple un élément clé pour un investissement en loi Pinel réussi. Plus la ville connaît une forte demande locative, plus votre bien est sûr d’être loué et de connaître une bonne plus-value lors de la revente. Privilégiez un quartier disposant de moyens de transport, de commerces et d’éducations (crèche, collège, lycée) à proximité.

 

Quelques petites astuces pour investir

Attention cependant aux pièges. Le prix de l’immobilier neuf est bien souvent plus élevé que celui dans l’immobilier ancien. Mais celui-ci ne doit pas être trop exagéré sous peine de voir les rendements locatifs s’affaiblir ainsi qu’une éventuelle plus-value à la revente s'envoler. Il faut donc choisir des villes où les prix du neuf sont attractifs et en accord avec les plafonds de loyers de la loi Pinel.

Privilégiez des projets ambitieux comme la zone du Grand Paris qui, grâce à l’arrivée des nouvelles stations de métro, va connaître des plus-values immobilières. Les villes de Nantes et Bordeaux ont également de très belles zones en développement avec de nombreux projets porteurs. De plus, la zone du plateau Genevois connaît elle aussi un boom immobilier grâce aux frontaliers qui travaillent en Suisse et qui viennent dormir en France.

Afin d’être sûr de réaliser le bon investissement n’hésitez pas à être suivi par un conseiller en gestion de patrimoine, qui vous conseillera au mieux selon vos intérêts.

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