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Les notions clés d'un investissement en Nue Propriété

L’investissement en nue-propriété est basé sur le principe du démembrement temporaire du droit de propriété entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, en général un bailleur social sur une durée allant de 15 à 20 ans, définie contractuellement selon le programme.

D’une part, l’investisseur acquiert la nue-propriété du bien immobilier sur une période définie. Il peut donc acheter un bien neuf et de qualité à un prix inférieur de 30 à 50% par rapport à sa valeur réelle. D’autre part, un bailleur social achète l’usufruit pour ensuite louer le bien à des personnes ayant des revenus modestes. Il perçoit donc des loyers, s’occupe de la gestion du bien et assume les risques locatifs et les différentes charges (taxe foncière, entretien, réparations...). On en déduit que l’investisseur ne perçoit pas de revenus pendant la durée du démembrement et sort le montant de l’investissement de sa base ISF.
Au terme du contrat, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien, de façon automatique et sans frais. Il peut alors en disposer à sa convenance : l’habiter, continuer à le louer ou le revendre pour réaliser une plus-value.

L’investissement en nue-propriété procure de nombreux avantages fiscaux à savoir :

  • Dans le cas où l’usufruitier est un bailleur social, l’investisseur est autorisé à déduire les intérêts d’emprunt relatifs au bien acheté de leurs revenus fonciers préexistants.
  • Il est également possible de déduire des revenus fonciers préexistants les charges liées aux réparations (les charges visées concernent les articles 605 et 606 du Code Civil), cependant, les réparations étant la plupart du temps à la charge de l’usufruitier, peu de nu-propriétaires seront concernés.
  • Pour les personnes soumises à l’ISF, le bien détenu en nue-propriété n’est pas imposable, de plus, l’emprunt ayant servi au financement du bien peut être déduit de l’assiette taxable de l’ISF.
  • A la fin du démembrement (après 15 ans minimum), l’investisseur devient plein-propriétaire du bien qu’il a payé seulement 50 ou 60%, mais l’usufruit n’est pas considéré fiscalement comme une plus-value, il n’y a donc aucune taxation. En revanche, en cas de revente à un prix supérieur à la valeur d’origine, la plus-value réalisée est imposée au barème classique avec les abattements.
    En cas de sortie prématurée, la réalisation d’une plus-value est par contre taxable, ce qui rend la sortie moins avantageuse.
    Ex : Si un investisseur achète en nue-propriété d’un bien valant 200 000€. Il investira 120 000€. Au bout de 15 ans, il récupère l’usufruit du bien. S’il décide de le revendre pour 200 000€, il réalise un gain de 80 000 euros, mais ne sera pas taxé. En revanche si le bien est revendu pour 235 000€, le gain sera de 115 000€ mais il sera taxé seulement sur les 35 000€ de la plus-value réalisée car basée sur la valeur de la pleine propriété à l’origine.

Lors d’un achat en pleine propriété, les deux parties signent une convention de démembrement pour une durée déterminée allant de 15 à 20 ans. Au terme du démembrement, le propriétaire récupère la pleine-propriété du bien sans frais et sans impact fiscal.
La durée du démembrement commence à partir de la date de la livraison du bien. Lors d’un achat en nue-propriété, il faut en général attendre deux ans avant que le bien puisse être mis en location par l’usufruitier.

Tout achat immobilier doit se faire de façon réfléchie et le choix de l’emplacement est crucial pour pouvoir espérer une revalorisation intéressante au terme du démembrement. Il est donc  recommandé de choisir des programmes immobiliers où la demande locative est importante et l’environnement suffisamment attractif pour pouvoir bénéficier des meilleures perspectives patrimoniales.
De façon générale, il est conseillé d’investir dans les grandes métropoles ou les agglomérations dont le dynamisme économique est certain. Les régions comme Paris et sa première couronne, la Côte d’Azur et l’ensemble du littoral méditerranéen et atlantique ou encore la région Rhône-Alpes offrent de belles perspectives d’investissement. L’apport financier étant réduit, il est plus facile de sélectionner des secteurs très porteurs, qui sont très souvent moins accessibles à l’investissement traditionnel, dans des villes comme Paris, Lyon, Saint-Malo ou encore La Baule.

Top des villes 2017 :

  • Paris
  • Toulouse
  • Bordeaux
  • Saint Mandé
  • Arcachon
  • Villeurbanne

En théorie, le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’ISF concernant le bien démembré dans la mesure où il ne peut en tirer ni profit ni l’habiter. L’usufruitier en revanche, est redevable de l’ISF au même titre que s’il était propriétaire, à hauteur de la valeur de l’usufruit. Le démembrement est donc une solution idéale si vous souhaitez réduire votre ISF.

Le promoteur est responsable de la construction du bien sur lequel vous souhaitez investir. C’est sur lui que repose l’ensemble des charges liées au bon déroulement des opérations, il est donc important de bien le choisir. Un bon promoteur est fiable, a réalisé des travaux similaires au bien sur lequel portera l’investissement et est reconnu régionalement pour son savoir-faire. Un investissement locatif réussi passe tout d’abord par le choix d’un promoteur reconnu.
Les biens proposés pour l’achat en nue-propriété sont souvent construits par des grands promoteurs nationaux comme Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier, Eiffage Immobilier ou encore Kaufman & Broad, ce qui promet une bonne qualité des constructions ainsi qu’une certaine fiabilité.
En général, les programmes immobiliers n’offrent qu’une petite partie de lots disponibles pour des investissements en nue-propriété, le reste est vendu en pleine-propriété. Dans ce cas, il y a un avantage pour l’investisseur : cela permet de s’assurer que le prix de la nue-propriété n’est pas surévalué par rapport aux lots « classiques ». Vous pouvez donc juger du sérieux et du professionnalisme du promoteur.
Enfin, l’usufruitier étant en général un organisme HLM, il dispose des ressources nécessaires pour bien vérifier que les travaux ont été réalisés aux normes et pourra mettre en place les mesures adaptées en cas de défaut constaté.

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Alain P. - 46 ans
Directeur financier

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Nue-Propriété

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Investir sans galère: la nue-propriété

Certains spécialistes affirment qu’investir en nue propriété c’est investir à moitié prix. Cette affirmation reflète la réalité de cet investissement qui en quelques décennies est devenu le « bon plan » pour les personnes qui veulent se constituer un patrimoine immobilier avec une faible mise de base.

FAQ Nue-Propriété

01

Quelles sont les charges à payer pour le nu-propriétaire ?

L’usufruitier peut percevoir les fruits du bien. A ce titre il est tenu de conserver ce bien en bon état et assumer toutes les charges relatives à l’entretien du bien.

02

Comment se calcule l’imposition en cas de revente à la fin du démembrement ?

Lorsque l’usufruit se termine, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété du bien. Il peut alors choisir de l’habiter, de le louer ou de le revendre. S’il choisit de le revendre, l’usufruit n’est pas considéré comme une plus-value, et n’est donc pas taxable. En revanche, en cas de revente à un prix supérieur à la valeur du bien à la date d’achat, il y a une imposition sur la plus-value réalisée.

03

Qu’est ce que le démembrement temporaire de propriété ?

Lors du démembrement temporaire d’un bien, un investisseur achète un bien immobilier à un prix inférieur de 30 à 40% de sa valeur de marché, et un bailleur achète l’usufruit pour ensuite louer le bien. Le démembrement est contractuel, et les parties s’engagent pour une durée de 15 à 20 ans. Au terme de cette période, le bien revient en totalité au nu-propriétaire. Il accède à la pleine propriété sans frais supplémentaires et peut disposer du bien comme il le souhaite.

04

La prise en compte de l’IFI et les avantages de la nue-propriété

Les biens achetés en nue-propriété ne font pas partie du patrimoine du nu-propriétaire, ce dernier ne peut donc pas être imposé dans le cadre de l’IFI sur ces biens.

05

La nue-propriété, la solution pour votre succession

En effectuant une donation de son vivant, un parent pourra donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit. Il peut être utile de préciser lors de la donation que l’usufruit sera conservé jusqu’au décès du dernier conjoint survivant.

Principe de l’investissement en nue-propriété

Principe du démembrement

L’investissement en nue-propriété est basé sur le principe du démembrement du droit de propriété entre le nu-propriétaire et l’usufruitier pendant une durée minimum de 15 ans, définie contractuellement selon le programme. La pleine propriété d’un bien est constituée de la nue-propriété et de l’usufruit.

La nue-propriété représente le droit de propriété, la détention des murs d’une valeur immobilière.

L’usufruit représente le droit de jouir du bien, d’en percevoir les fruits. L’usufruitier dispose du bien, peut y vivre et en percevoir les loyers si celui-ci est loué.

La rencontre de ces deux droits représente la pleine propriété. Si un bien est démembré, le nu-propriétaire ainsi que l’usufruitier devront se mettre d’accord pour tout acte d’administration du bien (vente).

D’une part l’investisseur acquiert la nue-propriété du bien immobilier pour une durée allant de 15 à 20 ans. D’autre part, un bailleur social achète l’usufruit et perçoit des loyers, s’occupe de la gestion du bien et assume les risques locatifs et les différentes charges (taxe foncière, entretien, réparations...).
Au terme du contrat, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien, de façon automatique et sans frais. Il peut alors en disposer à sa convenance : l’habiter, continuer à le louer ou le revendre pour réaliser une plus-value.

Exemple

Paul investit en nue-propriété sur 15 ans à hauteur de 60% de la valeur du bien :

Avantages d’un investissement en nue-propriété

Le principal avantage d’un achat en nue-propriété est que vous investissez dans un bien de qualité, en n’achetant qu’une partie de sa valeur : 60% dans le cas d’un démembrement sur 15 ans, 50% pour une durée de 20 ans.
De plus, l’usufruitier s’occupe de toutes les contraintes locatives pendant la durée du démembrement et donc l’acquéreur ne subit pas le risque locatif.
Vous récupérez donc à échéance un bien de qualité, qui s’est probablement valorisé au cours des années.
L’achat en nue propriété est donc un excellent outil d’optimisation patrimoniale qui conviendra aux personnes déjà propriétaires de leur résidence principale, disposant de revenus élevés et qui envisagent éventuellement de déménager au moment de la retraite.

Un investissement en nue-propriété présente de nombreux avantages si vous voulez :

  • constituer un capital : vous investissez dans un bien pour une fraction de sa valeur et vous récupérez à terme la totalité du bien qui s’est valorisé au cours du temps, ce qui représente une plus-value certaine sur le prix d’acquisition.
  • investir sans vous soucier des contraintes de gestion locative : toutes les contraintes locatives et les charges sont gérées par le bailleur usufruitier.
  • préparer votre retraite : vous anticipez l’achat d’un bien que vous pourrez habiter ou louer et ainsi disposer de revenus complémentaires.
  • aider vos enfants : vous assurez à vos enfants ou petits-enfants un logement  qu’ils pourront habiter pendant ou après leurs études.
  • optimiser votre fiscalité : les intérêts d’emprunts étant déductibles, vous limitez l’impact de vos revenus fonciers sans pour autant en générer de nouveaux puisque vous ne percevez pas les loyers, vous n’êtes également pas redevable de la taxe foncière et n’êtes pas imposé sur le gain réalisé en cas de revente à la valeur d’origine.

En résumé, vous êtes à terme propriétaire d’un bien dont vous avez financé seulement une partie, et vous êtes exonéré d’ISF durant la durée du démembrement, ce qui représente un réel avantage en terme de défiscalisation.

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