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Monuments Historiques

 

 

Le principe

L’investissement dans les monuments historiques est intéressant fiscalement grâce à la Loi sur les Monuments Historiques, qui existe depuis plus de cent ans. Cette loi a été mise en place afin de permettre le financement de travaux pour l’entretien et la restauration de biens.

Les biens concernés par la loi sont :

  • Les immeubles classés Monuments Historiques ;
  • Les immeubles inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) ;
  • Les immeubles faisant partie du patrimoine national.

Le profil de l’investisseur

L’investissement dans un monument historique fait partie des solutions qui permettent de réduire les impôts. De ce fait, il concerne plus généralement les personnes fortement imposées (tranche d’imposition entre 41 et 45%) et/ou soumis à l’IFI.

Le projet d’investissement s’étale sur minimum 15 ans après l’année d’acquisition du bien. Le bien doit être conservé au moins 15 ans afin de bénéficier des avantages fiscaux correspondant à la loi. Le dispositif d’investissement dans un monument historique est réservé aux personnes ayant un domicile fiscal en France.

Fonctionnement

Les investissements en loi Monuments Historiques concernent principalement les ménages fortement imposés et cherchant à investir sur de l'immobilier tout en réduisant de façon efficace leur imposition. Ces ménages doivent être domiciliés en France et être propriétaires d’un Bien Immobilier Classé ou faisant partie du patrimoine Historique National et qui font des travaux de restauration. Ces travaux, comme de la démolition, de la reconstitution de toiture ou d’aménagement par exemple, doivent être suivis par un architecte des Bâtiments de France. Cependant, les avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques ne portent que les parties classés ou inscrites du bâtiment en question.

L’investissement s’adresse aux particuliers ayant une fiscalité très élevée et surtout un taux d’imposition à 41% ou 45 %, car il faut pouvoir supporter l’ensemble du budget travaux sur une ou deux années.

Exemple d’investissement en loi Monuments Historiques :

Pour un contribuable imposé à une TMI de 41% et qui investi 160 000€.

Foncier 60 000€
Travaux sur 2 ans 100 000€
Réduction d’impôt 20 500€ / an

La loi Monuments Historiques 2018 permet une déduction sur le revenu imposable de 100 % des travaux de restauration. De cet exemple, le contribuable imposé à 41 % bénéficie (sur 100 000 € de travaux) de 41 000 € de réduction d’impôt réelle sur les 2 ans (100 000 € x 41 %).

Investissement via les SCPI

Les SCPI Monuments Historiques sont des SCPI, dont l’objet est l’acquisition d’immeubles classés « Monuments Historiques » ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) et dont la division en lots de copropriété a été agréée. L’investissement au capital des SCPI Monuments Historiques permet au nouveau porteur de parts de bénéficier du régime fiscal dit Monuments Historiques.                                                

Exemple d’une SCPI Monuments Historiques : Renovalys Patrimoine

Pour un contribuable imposé à une TMI de 41% et qui souscrit pour 50 000€ (soit 10 parts à 5 000€)

Montant de la souscription 50 000€
Frais de collecte 7 000€
Montant de la souscription nette des frais de collecte 43 000€
Quote-part cible des travaux (sur le prix de revient de l’immeuble) 21 500€
Réduction d’impôt 8 815€
Taux de réduction d’impôt par rapport au montant de la souscription brut 17,6%

Avantages et inconvénients

Au niveau économique et juridique

Les avantages :

  • L’acquisition d’un bien d’exception qui n’est pas obligatoirement à louer ;
  • Investissement en démembrement possible ;
  • Possibilité de subventions publiques ou de mécénat dans certains cas ;
  • Possibilité d’investir via une SCI familiale.

Les inconvénients :

  • Les travaux de rénovations sont sous le contrôle de l’administration ;
  • Rentabilité parfois aléatoire ;
  • L’État doit être informé en cas de vente, donation ou legs.

Au niveau fiscal

Les avantages :

  • Déficit foncier imputable sur le revenu global sans limitation ;
  • Avantages fiscaux non soumis au plafonnement global des niches fiscales ;
  • Décote sur l’évaluation du bien en matière d’IFI et lors d’une succession ou d’une donation ;
  • Déduction de toutes les charges résultant de l’ouverture au public ;
  • Si le bien n’est pas loué, il est possible de déduire du revenu global les charges foncières sans distinction.

Les inconvénients :

  • Investissement sur au moins 15 ans à compter de l’acquisition pour bénéficier des avantages fiscaux ;
  • Pas de micro-foncier ;
  • Obligations déclaratives et contraintes administratives ;
  • L’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global implique le maintien de l’immeuble à la location pendant les 3 ans à suivre.

Droit de succession

En ce qui concerne les droits de succession, il n’y a pas de frais en loi Monuments Historiques. La transmission du bien est exonérée totalement de droits de succession pour les immeubles classés ou inscrits à l'inventaire ainsi que les meubles qui en constituent le complément. La seule condition est la signature des héritiers ou des légataires d'une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l'immeuble des meubles exonérés et leurs conditions d'accès au public, ainsi que les conditions d'entretien des biens exonérés. Il est important de noter que même si l'héritier n'appartient pas à la famille du détenteur, il pourra bénéficier de cette exonération.

Enfin, l'exonération en loi Monuments Historiques est également applicable aux parts de SCI. La seule condition est que les héritiers ou les légataires prennent part à la convention conclue entre la société et les ministres de la culture et des finances afin de conserver leurs parts pendant 15 ans.


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