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Loi Malraux sur Paris : Quels biens sont éligibles ? Comment les choisir

Loi Malraux sur Paris : Quels biens sont éligibles ? Comment les choisir

Plus confidentielle que d’autres dispositifs défiscalisants, la loi Malraux peut se révéler être une solution très pertinente pour défiscaliser et se constituer un capital de qualité.

A qui s’adresse la Loi Malraux ?

Il s’agit d’un mécanisme confidentiel car il s’adresse tout particulièrement aux profils fortement imposés dont l’objectif de réduction d’impôts est important. C’est en effet un investissement de défiscalisation très efficace qui sort du plafonnement des niches fiscales, la perspective de réduction d’impôts est donc très attractive.

Il est également confidentiel car peu de professionnels et acteurs sont à mêmes d’en parler et de pouvoir accompagner l’investisseur dans son projet.

Dans la pratique la loi Malraux permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts lorsque celui acquiert un bien à rénover situé en zone protégée. Les travaux à réaliser peuvent alors venir en réduction d’impôts à hauteur de 30% maximum de la facture travaux. La réduction octroyée peut être soit, lissée sur plusieurs années (2 ou 3 ans en fonction du programme et de la durée des travaux)  ou depuis peu, sur une seule année si le besoin s’en fait sentir.

En contrepartie, et c’est non négligeable, l’investisseur s’engage à louer son bien nu pendant une durée de 9 ans ferme.

A titre d’illustration, une acquisition en Loi Malraux de 300.000€, avec une quote-part travaux de 50%, ouvre donc droit à une enveloppe de 150.000€, dont 30% soit 45.000€, peut venir en réduction d’impôts. Si les travaux sont répartis sur 2 ans, cela signifie que l’investisseur bénéficie pendant 2 ans de 22.500€ de réduction d’impôts. C’est pourquoi, il s’agit d’un dispositif particulièrement efficace pour les hauts revenus. Dans cet exemple, il s’agit d’un foyer dont l’imposition annuelle serait à minima supérieure à 20.000€.

Le montant d’investissement doit alors être défini en fonction de la situation de l’investisseur, mais également selon son objectif de défiscalisation.

Bien que très performant, c’est un dispositif qu’il convient de manier avec prudence. Il faut être conscient qu’un décalage se crée entre la période de défiscalisation et l’engagement de location ; au terme de la défiscalisation (2 ans dans notre exemple), il s’agit d’un investissement immobilier classique générant un revenu qui sera défiscalisé. Par conséquent, non seulement l’imposition n’est plus réduite mais elle est alourdie par les revenus fonciers perçus.         

Il y a donc toute une réflexion à mener au terme de la défiscalisation, mais qui doit être anticipée au moment de définir la stratégie d’investissement. C’est pourquoi nous conseillons de contacter un professionnel de la gestion de patrimoine.

Loi Malraux et immobilier premium

La Loi Malraux c’est en premier lieu une solution de défiscalisation très performante.  Mais cela reste un investissement immobilier, avec certaines contraintes de situation géographique, permettant d’acquérir un patrimoine rare et de qualité.

Il ne s’agit pas ici d’acquérir un appartement sur plan en périphérie d’une grande ville, mais de l’immobilier premium en plein cœur de ville situé en secteur sauvegardé. La qualité de l’investissement est toute autre et ne peut être comparée.

C’est par exemple l’acquisition d’un appartement en plein cœur d’Aix-en-Provence, à Avignon ou encore Colmar.

Par l’intermédiaire de cet investissement, l’investisseur accède donc à un patrimoine d’une rare qualité, renforçant l’intérêt de ce dispositif.

L’opération ne doit pas être menée uniquement sous l’angle de la défiscalisation mais doit tenir compte de l’aspect immobilier en parallèle.

La difficulté est de sélectionner, en fonction de l’enveloppe d’investissement définie, le bien en question. Car les biens sont rares compte tenu des restrictions géographiques. Certaines sont plus fournies que d’autres, mais en règle générale, les biens éligibles ne sont pas légion en France et restent disponibles que très peu temps. C’est la rançon de l’exclusivité et de la rareté, il faut en être conscient.

Certains seraient alors tentés de s’intéresser à la ville de Paris, qui reste très attractive en matière d’investissements immobiliers compte tenu de la tension locative et des perspectives de revalorisation.

Pourquoi ne pas associer une défiscalisation efficiente, de l’immobilier premium et la ville des lumières.  En réalité, la réponse est assez simple, les biens éligibles sont excessivement rares et les budgets d’investissement sont très élevés. La deuxième partie  de la réponse n’est pas surprenante quand on voit où se situent les quelques biens disponibles, que se soit en plein cœur du quartier du Marais ou encore dans le VIème arrondissement, des quartiers où le prix au m2 a flambé à des niveaux inégalés.

Des acteurs se sont positionnés sur le marché parisien, afin de proposer de façon ponctuelle des opportunités en Ile de France et/ou à Paris. Ils veillent bien entendu à ce que les biens respectent le critère de sélectivité, à savoir une zone sauvegardée, mais également que la quote-part travaux soit suffisamment attractive pour permettre une défiscalisation efficace où encore que l’acquisition respecte un prix au m2 cohérent compte tenu de la zone. La sélection du prestataire chargé de réaliser les travaux est également un point central pour offrir un rendu et donc une qualité de construction très élevée.

Mais se concentrer uniquement sur la ville de Paris n’est pas forcément recommandé, sous peine de se retrouver sans opportunité d’investissement ou face à des propositions excédant drastiquement l’enveloppe d’investissement. L’opération est alors différée, décalée dans le temps, alors que l’imposition reste la même.

Cela ne nous empêche pas de consulter les partenaires mais élargir la recherche aux autres zones et biens disponibles permet de s’ouvrir aux autres opportunités de ce marché de niche.

Il est par conséquent vivement conseillé de s’adresser à un professionnel de la gestion de patrimoine. Ce dernier saura définir un projet et une stratégie adaptée au profil de l’investisseur. Il s’occupera également de sélectionner la proposition d’investissement pour que celle-ci respecte tous les critères d’éligibilité mais assure également la pérennité de l’investissement.

Il y a toute une réflexion à mener au moment de définir le projet,  en termes de budget et d’horizon d’investissement notamment. Et ce, avant même de se lancer dans une recherche active de bien disponible. Recherche qui s’organise alors selon un processus précis, avec des critères de sélection clés : budget, zone géographique, quote-part travaux, prestataire, montage juridique, etc …

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