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Dispositif Malraux

Le dispositif Malraux créé en 1962, vise au développement des travaux de rénovation de programmes situés dans les sites patrimoniaux remarquables classés des villes françaises. Ces secteurs présentent un caractère « historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la rénovation et la mise en valeur ». La préservation de ces secteurs est encouragée par l’Etat en contrepartie d’une réduction d’impôts « one shot » imputable sur l’avis d’imposition de l’année de réalisation des travaux éligibles au dispositif. Il est cependant fréquent que les travaux de rénovation s’étendent sur deux ou trois ans. A ce titre, il est possible de réduire son imposition sur plusieurs années.

Le dispositif Malraux permet donc de réduire son imposition mais également de réaliser un investissement intéressant dans des immeubles souvent situés dans le centre historique des villes françaises attractives comme Bordeaux, Toulouse, Paris, Nantes…

Quelques conditions d’éligibilité sont à respecter pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts accordée par le dispositif.

La réhabilitation doit concerner la totalité de l’immeuble.
La réduction est accordée à l’investisseur sous réserve que les logements acquis soient loués nus en tant que résidence principale du locataire pendant une période d’au moins 9 ans après l’année d’achèvement des travaux. La location doit débuter dans un délai de 12 mois après l‘achèvement des travaux. Ces travaux ne doivent pas durer plus de 3 ans après l’obtention du permis de construire et doivent être réalisés sous la supervision d’un architecte des bâtiments de France. Le préfet doit délivrer une autorisation au préalable.

La liste des travaux éligibles est la suivante : la réparation, l’entretien et l’amélioration des locaux, les travaux de démolition, de reconstruction de murs extérieurs, de toiture, de transformation de logements d’utilité publique ou encore la transformation de combles ou de grenier dans le but de les rendre habitables. Les travaux de construction ou d’agrandissement sont exclus.

Il faut également noter qu’il n’est pas possible de louer le bien à ses enfants, ses ascendants ni à un membre de son foyer fiscal.

La réduction d’impôt accordée au titre des travaux de rénovation réalisés est de 30% pour les sites patrimoniaux remarquables sur le montant de l’investissement affecté aux travaux de rénovation.
La réduction d’impôts finale se situe entre 17 et 20% du montant de l’investissement total.

Il est important de noter que le dispositif de défiscalisation Malraux se situe hors du plafond des niches fiscales et bénéficie d’un plafond particulier à hauteur de 30 000€. Il est donc possible de cumuler les avantages fiscaux avec d’autres dispositifs de défiscalisation. Cependant, en cas de réduction d’impôt supérieure au montant de l’impôt dû, il convient de noter que l’excédent n’est pas reportable aux années ultérieures.

Il faut également prendre en compte le fait que le montant des travaux est plafonné à hauteur de 400 000€ par immeuble, pour la période comprise entre la date de délivrance du permis de construire et le 31 décembre de la troisième année suivante.

Cette limite est aussi une limite globale par contribuable pour une période de 4 années consécutives.

Pour les opérations de restauration dont le permis de construire a été déposé antérieurement au 31 décembre 2016, les dépenses de travaux sont limitées à 100 000€ par an.

Ce dispositif est donc idéal pour les contribuables fortement fiscalisés, au-delà de la tranche supérieure du barème progressif de l’IR.

Pour un couple imposé à hauteur de 22 000€ par an qui fait un investissement en 2016 dans un secteur sauvegardé à hauteur de 290 000€, dont 160 000€ de travaux et 130 000€ de foncier. Les travaux de réalisation sont répartis de telle sorte : 60 000€ les deux premières années et 40 000€ la troisième année.
La réduction d’impôts annuelle est de 30% du montant des travaux soit : 18 000€ en 2016 et 2017 et 12 000€ en 2018. La réduction d’impôts totale s’élève donc à 48 000€ sur 3 ans.
Au final, le couple ne paiera plus que 4 000€ d’impôts les deux premières années et 10 000 la troisième.

Prgrammes Malraux sélectionnés

  • 12, rue Lucie Delarue Mardrus - Loi Malraux

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  • 34-36, rue Emile Desvaux - Loi Malraux

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  • 58, rue du Puits - Loi Malraux

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14000€ d'impôts par an.

Lucas - 34 ans
Kinésithérapeute

Comment investir en Malraux ?

En principe dans tout investissement immobilier, le choix de l’emplacement du bien que vous souhaitez acquérir est primordial. La localisation fixe la valeur de votre bien immobilier.

Dans le cadre de la loi Malraux, l’immeuble doit obligatoirement être situé dans un site patrimonial remarquable classé et doit soit :

  • être couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé ou de valorisation de l’architecture et du patrimoine
  • faire l’objet d’une restauration d’utilité publique. 

Les quartiers anciens dégradés peuvent également faire l’objet d’une restauration d’utilité publique jusqu'au 31 décembre 2019.

Différentes solutions existent pour financer votre projet immobilier.

L’investisseur peut acquérir le bien en direct en cash ou à crédit. Il est important de noter que le financement de ce type d’investissement est facilité auprès des banques. En effet, celles-ci sont plus enclines à financer des projets soutenus par le gouvernement.

La loi Malraux permet également l’achat d’un bien en indivision. Chaque indivisaire bénéficiera alors de la réduction d’impôt à hauteur de sa quote-part.

Il est également possible d’investir en loi Malraux via une SCI. Pour ce faire, la société ne doit pas être soumise à l’IS. Le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt uniquement à hauteur de sa quote-part au sein de la SCI et doit s’engager à conserver ses parts jusqu’au terme de l’engagement de location soit 9 ans.

La réduction d’impôt s’applique aussi aux détenteurs de parts de SCPI.
La souscription est néanmoins soumise à certaines conditions :

  • au moins 65% du montant de la souscription doit être affecté aux dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt
  • au moins 30% du montant de la souscription doit être affecté à l’acquisition de l’immeuble
  • le produit de la souscription doit être investi en totalité dans les 18 mois suivant la clôture de celle-ci. 

La SCPI doit s’engager à louer l’immeuble au titre duquel les dépenses sont réalisées pendant une durée de 9 ans.

L’associé doit quant à lui s’engager à conserver les parts pendant les 9 années.

Tout propriétaire d’un bien immobilier doit souscrire à un certain nombre d’assurances locatives pour se protéger des risques inhérents à la location de son bien.
Dans le cadre de la loi Malraux, les primes d’assurances font partie des charges ouvrant droit à la réduction d’impôt.
L’assurance doit notamment comprendre la garantie locative qui couvre :

  • les loyers impayés dans la limite d’un certain loyer mensuel et sur une durée maximale qui peut dépendre selon les assureurs
  • les dégradations causées par le locataire et prend en charge les réparations dans une certaine limite définie par l’assureur

Le contrat peut également inclure une option de carence ou vacance locative, qui permet de percevoir jusqu’à 80% du montant du loyer quelque soit la raison de l’inoccupation du bien.
Les conditions d’éligibilité auprès de l’assureur sont cependant assez strictes, la constitution d’un dossier doit donc respecter scrupuleusement les demandes de l’assureur.
Soyez vigilants lors du choix de votre assureur en ce qui concerne les tarifs. Ceux-ci varient d’un assureur à l’autre mais sont généralement compris entre 3 et 4% du montant annuel du loyer, charges comprises.

Les travaux de restauration en loi Malraux doivent obligatoirement faire l’objet d’une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP), délivrée avant le démarrage des travaux.

L’avancement des travaux devra être suivi par des architectes des Bâtiments de France.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable devra joindre à sa déclaration de revenus une note détaillant la mise en œuvre du projet (date de délivrance du permis de construire, d’achèvement des travaux, autorisation d’urbanisme, affectation du bien etc).

Pour sécuriser votre investissement, il est nécessaire de choisir avec soin votre locataire.
Il est important de noter que la location en Malraux ne peut avoir lieu au profit d’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou descendant du contribuable ou d’un associé de SCI.
La fiabilité et la solvabilité du locataire devront être vérifiées au préalable. Il est ainsi recommandé de choisir des candidats dont la situation financière est stable (CDI, fonctionnaires...), et qui peuvent justifier d’un salaire trois fois supérieur au montant du loyer. Pour vous assurer du sérieux et de la responsabilité des candidats, vous pouvez contacter les anciens propriétaires.
Un délai de carence d’un an maximum est toléré suite au départ du locataire. L’avantage fiscal ne sera pas remis en cause pendant cette durée si le propriétaire justifie qu’il a bien accompli les démarches nécessaires à la recherche d’un nouveau locataire.

Actualités
loi Malraux

Lire l'article

Loi Malraux sur Paris : Quels biens sont éligibles ? Comment les choisir

La loi Malraux permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts lorsque celui acquiert un bien à rénover situé en zone protégée. Il s’agit d’un mécanisme confidentiel car il s’adresse tout particulièrement aux profils fortement imposés. Certains seraient alors tentés de s’intéresser à la ville de Paris, qui reste très attractive en matière d’investissements immobiliers compte tenu de la tension locative et des perspectives de revalorisation.

FAQ Malraux

01

Quels sont les avantages et les risques d'un investissement en loi Malraux ?

Un investissement en loi Malraux permet de bénéficier de nombreux avantages mais comporte également certains risques qu'il est nécessaire de prendre en considération.

02

En quoi consiste la loi Malraux ?

La loi Malraux permet de réduire ses impôts en acquérant et en réhabilitant un bien situé dans un site patrimonial remarquable ou un quartier ancien dégradé.

03

Que faire une fois que les 9 ans réglementaires sont écoulés ?

Une fois les 9 années de location sous le régime Malraux écoulées, plusieurs solutions peuvent être envisagées concernant le bien.

04

Quelles différences entre Malraux ancien et nouveau régime ainsi que Malraux et Monument Historique ?

Le dispositif Malraux en vigueur actuellement se distingue du Malraux ancien et du Monument Historique.

05

Déclaration des revenus Malraux et cumul des avantages fiscaux

Les revenus perçus au titre d'un investissement en Malraux se déclarent de manière particulière. De plus, les avantages fiscaux du dispositif peuvent se cumuler avec d'autres.

Principe de la défiscalisation Malraux

Le dispositif de défiscalisation Malraux offre de nombreux avantages. Il permet en effet de bénéficier d’une défiscalisation significative en « one shot ». Il a pour autre intérêt majeur de ne plus faire partie du dispositif de plafonnement des niches fiscales (Loi de finance 2013), ce qui permet de cumuler les avantages avec d’autres dispositifs de défiscalisation. Il faut également noter que l’investissement peut être financé à crédit, faisant ainsi profiter les investisseurs du système de déficit foncier.   

Pourquoi investir dans le dispositif Malraux

La loi de défiscalisation Malraux concède une réduction d’impôt sur les travaux de restauration réalisés sur des biens situés dans des sites patrimoniaux remarquables (SPR) ou des quartiers anciens dégradés.

Instaurée en 1962, la loi Malraux a vocation encore aujourd’hui à compléter la législation sur la protection du patrimoine historique et culturel français.

Il est important de noter que le financement de ce type d’investissement est facilité auprès des banques. En effet, celles-ci sont plus enclines à financer des projets soutenus par le gouvernement. De plus, une partie de votre investissement est financé d’une part par les loyers que vous percevez, d’autre part par votre réduction d’impôt, pouvant aller jusqu’à 30 000€.

En outre, la défiscalisation Malraux est cumulable avec les avantages fiscaux procurés par les autres investissements locatifs comme le Censi-Bouvard ou Girardin, dès lors qu’ils portent sur des biens différents. 

Réduction d’impôt avec la loi Malraux

La réduction d’impôts est accordée au titre de l’impôt dû au cours de l’année d’acquisition du bien.

Elle représente 30% du montant de l’investissement affecté aux travaux de rénovation pour les immeubles situés dans :

  • un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé
  • un quartier ancien dégradé
  • un ancien secteur sauvegardé

et 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique.

En considérant la totalité de l’investissement, cela représente 17 à 20% du montant investi.

Les investissements en loi Malraux n’entrent pas dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales de 10 000€ mais bénéficient d’un plafond spécifique de 30 000€ par an et de 18 000€ lorsque le permis de construire est antérieur à 2013.

Il faut également tenir compte que la limite annuelle des dépenses éligibles est soumise à un double plafonnement de 400 000€ par immeuble et de 400 000€ par contribuable pour une période de 4 ans.

Les contribuables pourront reporter sur trois années la fraction de la réduction d'impôt qui n’aurait pas pu être imputée au titre d’une année d’imposition, faute d'un impôt suffisant.

Est-il rentable d’investir en Malraux ?

Avant de vous décider à investir en loi Malraux, différents éléments sont à prendre en compte pour savoir si ce type d’investissement conviendrait à votre projet et serait rentable dans votre situation.
Les principaux éléments à prendre en compte sont votre taux d’imposition, le montant des dépenses de restauration éligibles (dépenses de réparation, entretien, amélioration, frais d’assurance, de gestion) et celles qui sont exclues (intérêts d’emprunt). Ces charges sont à mettre en balance avec le loyer perçu et la réduction accordée grâce au dispositif Malraux. Ce sont autant d’informations qu’il est important d’avoir en tête avant de vous lancer dans un tel investissement.
N’hésitez pas à nous contacter pour avoir une simulation personnalisée.

Réforme du dispositif Malraux

La loi de finance rectificative pour 2016 est venue modifier le dispositif Malraux. L’ « ancien » Malraux s’éteindra fin 2017.

Le « nouveau » Malraux offre ainsi plus de souplesse à la fois dans la réalisation des travaux de restauration en plafonnant les dépenses pluri-annuellement et dans le type de logements éligibles en ne retenant que la destination du bien après travaux.

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