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Pourquoi investir en Pinel ? Est-ce intéressant ?

Pourquoi investir en Pinel ? Est-ce intéressant ?

Définition :

Le dispositif Pinel ou la loi Pinel est un dispositif du code général des impôts mis en place par la loi de finances de 2015.

Le dispositif permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt à l’occasion d’un investissement immobilier neuf ou réhabilité à condition que le bien soit loué en nu en tant que résidence principale pour une durée de minimum 6 ans et jusqu’à 12 ans. Le dispositif a une durée de 6 ans renouvelable deux fois pour trois ans.

L’objectif du gouvernement étant de favoriser l’investissement immobilier locatif pour améliorer l’offre de logement locatif dans les zones en forte tension locatives. L’offre permettra de favoriser l’accès au logement notamment aux personnes et familles avec des ressources de revenus plafonnés, les locataires ne devront pas excéder un certain niveau de revenu définie en fonction du nombre d’enfant et de la zone d’habitation.

Le dispositif permet de louer le bien à ses ascendants ou à ses descendants à condition qu’ils ne soient pas rattacher sur le même foyer fiscal.

La réduction d’impôt de la loi Pinel

L’investissement en loi Pinel permet de réduire ses impôt jusqu’à 6000 € par an en fonction du montant d’investissement et de la durée.
La base de calcul de la réduction est de 2% du montant global de l’investissement chaque année de l’année 1 à l’année 9 et de 1% par an de l’année 10 à l’année 12.
Au terme du dispositif, les investisseurs ont le choix de revendre le bien ou de changer le régime fiscal par exemple pour transformer la location du bien en meublé.

Le plafond de la réduction ne peut pas dépasser 6000 € par car le montant maximum s’effectue sur un montant de 300.000 €, permettant au maximum une réduction de 63.000 € d’impôt sur une durée de 9 ans.

De plus, la réduction Pinel fait partie du plafonnement des niches fiscales à 10.000 € par an par foyer fiscal.

Principe de l’investissement en loi Pinel : à qui s’adresse cet investissement ?

L’investissement en dispositif Pinel s’adresse avant tout aux personnes souhaitant investir dans l’immobilier avant de vouloir seulement réduire son montant d’imposition. Il s’adresse aux personnes désirant investir dans l’immobilier pour se constituer un capital et qui ont des ressources suffisantes pour couvrir une partie des mensualités de crédit.

Le principe de l’immobilier étant de pouvoir rembourser son prêt grâce en partie aux loyers encaissés. Cependant, les loyers ne permettent pas de couvrir l’intégralité du remboursement du crédit. Les mensualités restant à payer seront alors assurées par l’économies d’impôt d’une part et un effort de trésorerie mensuel d’autre part. Il faut donc s’assurer de pouvoir faire face à un cet effort de trésorerie durant toute la durée du projet et aussi à d’éventuelles aléas comme des loyers impayés et le paiement des charges.

Le projet doit donc sous-tendre un investissement sur le long terme et une connaissance des contraintes liées à l’immobilier. La réduction d’impôt sera alors un catalyseur pour améliorer la performance de votre investissement.
Les programmes sont très nombreux car les promoteurs immobiliers profitent de cet avantage fiscal qui augmente la demande d’achat locatif. Les choix sont donc très importants, notamment dans les grandes villes où les prix au mètres carrés n’excède pas 5500 €. Pour assurer une demande importante de logement, l’état a réduit le dispositif à certaines villes depuis la loi de finance de 2019.

Comment financer mon bien Pinel ?

Les banques traditionnelles ne s’opposent rarement à un investissement dans l’immobilier car il s’agit d’un bien physique que l’on peut garantir. La règle du taux d’endettement classique de ne pas dépasser plus de 33% d’endettement s’applique et sera ajouter à l’ensemble des crédits déjà détenus. Cependant, les loyers seront pris en compte pour alléger le taux d’endettement avec une pondération de 70% ou 80% du loyers.

Les intérêts d’emprunt peuvent être déduit fiscalement, ce qui réduit le coût global du crédit avec des taux de marché qui sont déjà très compétitif. De plus, la proportion des intérêts d’emprunt par rapport au capital est plus importante au début du crédit plutôt qu’à la fin. Cela est donc d’autant plus avantageux fiscalement de faire une opération de revente au terme du dispositif, c’est à dire à 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Quels sont les contraintes liées à la loi Pinel ?

Pour pouvoir être éligible à la réduction d’impôt, plusieurs critères doivent être respectés :

  • Le logement doit être loué en nue. Libre à l’acquéreur de transformer le bien en meublé (LMNP) au terme du dispositif, mais pendant la durée légale le bien ne peut pas être meublé.
  • Le bien doit être loué en tant que résidence principale et non pas en tant que résidence secondaire
  • Les locataires ne doivent pas dépasser un certains niveaux de revenu en fonction de la zone investit et du nombre d’enfants à charge. Ci-dessous le plafond de chaque zone.

Composition du foyer

Zone A Bis

Zone A

Zone B1

1 Personne

36 993 €

36 993 €

30 151 €

Couple

55 287 €

55 287 €

40 265 €

Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge

66 460 €

72 476 €

48 422 €

Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge

79 606 €

86 531 €

58 456 €

Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge

94 240 €

102 905 €

68 766 €

Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge

106 049 €

115 851 €

77 499 €

Personne à charge supplémentaire

+11 816 €

+12 908 €

+8 646 €

 

 

  • De plus, la base des loyers est plafonnée, mais correspond généralement aux prix du marché. Ci-dessous le plafonnement des loyers par zone.

 

 

Composition du foyer

Zone A Bis

Zone A

Zone B1

Zone B2 et C

Année 2015

16,82 €

12,49 €

10,06 €

8,74 €

Année 2016

16,83 €

12,50 €

10,07 €

8,75 €

Année 2017

16,83 €

12,50 €

10,07 €

8,75 €

Année 2018

16,96 €

12,59 €

10,15 €

8,82 €

Année 2019

17,17 €

12,75 €

10,28 €

8,93 €

Un investissement en bien immobilier Pinel se fait dans une optique de placement à long terme et dans le but d’une optimisation et de création de patrimoine. Il est important de pouvoir se faire aider de la part d’un spécialiste indépendant pour le choix du bien et du montage financier. L’investissement en immobilier et le choix du bien reste la pierre angulaire de cet investissement. L’économie d’impôt procure une amélioration significative de la rentabilité globale de l’investissement.

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