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Le pinel est-il un dispositif pour tous ?

Le pinel est-il un dispositif pour tous ?

Qu’est-ce que la Loi Pinel ?

Successeur de la loi Duflot, la loi Pinel a été introduite via la loi de finances de 2015 et modifiée par celle de 2019. Elle vise à bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu, calculée au prorata de la somme investie et de la durée de location.

Le but premier de cette loi est de soutenir l’investissement dans l’immobilier neuf ou ancien réhabilité à but locatif, dans des zones dites tendues entre la demande et l’offre. Ceci permettant à des ménages aux revenus intermédiaires, qui ne pourraient bénéficier de logements sociaux, de se loger dans ces zones attractives, avec des loyers encadrés. Ce type de dispositif répond donc à des besoins en termes de logements neufs et de mises aux normes, notamment écologiques. Elle permet, par conséquent, aux ménages fortement fiscalisés d’investir, tout en réduisant leur imposition.

Comment fonctionne précisément ce dispositif ?

Ces investissements se répartissent sur le territoire national en cinq zones géographiques (Zone A, Zone A bis, Zone B1, Zone B2), qui déterminent le plafond des loyers et les revenus nets imposables maximum des locataires en fonction de la composition de leur foyer.

La réduction d’impôt est quant à elle déterminée suivant la période de location ferme, sous ce dispositif, de six, neuf ou douze ans. Il en découlera une réduction de douze, dix-huit ou vingt et un pourcents pour le dispositif en métropole. Pour celui applicable dans les DOM-TOM, les durées sont équivalentes mais les pourcentages sont les suivants : vingt-trois, vingt-neuf et trente-deux pourcents. Cette dernière se calcule sur un investissement maximum de trois cent mille euros, avec un plafond de cinq mille cinq cents euros au mètre carré. A contrario d’un crédit d’impôt, il ne peut être remboursé en cas d’excédant, ni reportable d’une année sur l’autre.

Le locataire doit occuper le logement à titre de résidence principale.

Cette somme ne doit pas être dépassée par année, sur un maximum d’un ou deux biens.

La déduction entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales de dix mille euros par an.

L’investisseur s’engage à louer son bien, au plus tard, dans un maximum de un an après sa construction ou son acquisition.

Le propriétaire peut louer à ses ascendants et descendants, tant que ces derniers ne sont pas rattachés au foyer fiscal.

En cas de vente avant la fin de la date d’engagement prévu, l’avantage fiscal sera repris sur les trois dernières années fiscales non prescrites.

Qui peut investir sur ce type de projet et qui en tirera le plus d’avantage ?

Ce type de dispositif concerne les personnes physiques investissant en direct, via une SCI (Sociétés Civiles Immobilière), par le biais d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou encore en indivision.

L’acquisition en SCI et en indivision, sera déterminé par le pourcentage détenu par l’investisseur. Pour le cas de la SCPI, le montant de la déduction sera calculé par rapport au montant investi. 

Au vu de son avantage en termes de fiscalité, le dispositif Pinel est avant tout destiné aux foyers payant des impôts. Il est donc important que la réduction fiscale soit inférieure ou égale au montant des impôts sur le revenu à payer chaque année et sur toute la période, au risque de voir sa réduction d’impôt se perdre en parti.

Un investissement réalisé dans une zone à fortes perspectives de revalorisations, offrira au propriétaire un gain substantiel en cas de revente, ce qui viendra compenser le surcoût payer initialement sur un Pinel.

Par conséquent un investisseur qui aura fait confiance aux choix avisés d’un conseiller en investissement, qui analysera les éléments importants pour une bonne réévaluation du prix de l’immobilier dans le secteur qui aura été déterminé, en sortira gagnant.

Il faut donc voir dans ce type de projet, non pas un simple moyen de réduire ses impôts mais avant tout, un pari sur l’avenir qui permettra de se constituer un patrimoine payé en grande majorité par le ou les locataires qui s’y trouveront.

Il faudra donc agir en investisseur avisé et faire passer l’affectif en second plan, afin de tiré avantage des meilleures conditions qui valoriseront un bien immobilier au moment de se revente, à la fin de la période de réduction fiscale.

Qui peut prétendre à la location d’un bien Pinel ?

Le plafond des ressources des locataires, qui détermine le droit à l’accès à un bien sous loi Pinel, est fixé par décret, de manière annuelle. Ils sont calculés sur le revenu fiscal de référence de l’année n-2 de tous les signataires du bail de location.

Ces derniers vont différer suivant la zone de location et le nombre de personne composant le foyer fiscal. Plus la zone de location est dense en termes de population et que la demande y est forte, plus le revenu demandé sera important et au contraire diminuera si la zone est plus faible en termes de densité de population.

Exemple il sera demandé, un revenu fiscal de référence de quatre-vingt-neuf mille quatre cent trente-neuf euros pour un couple avec deux enfants en zone A bis, soit Paris, la première couronne et les Yvelines contre un montant de cinquante-quatre mille trois cent soixante-dix-neuf euros en zone B2, soit dans les agglomérations française allant de cinquante mille personnes à deux cent cinquante habitants, non incluse dans la zone B2.

Conclusion

Le Pinel est donc un mode d’investissement en immobilier qui peut se montrer avantageux pour le propriétaire, qui va transférer une partie de ses impôts vers un projet lui permettant de faire grandir son patrimoine. Le locataire peut donc trouver un logement neuf et répondant à diverses normes dans une zone de tension locative, avec un loyer encadré. Néanmoins, ce type de projet concerne des investisseurs imposés, et des locataires qui ont des revenus répondant à des critères particuliers.

Il est donc essentiel de choisir correctement son bien afin de pouvoir espérer une revalorisation qui couvrira le surcoût initial sur ce type d’investissement, en veillant à l’emplacement, qui déterminera la plus-value au moment de la potentiel revente, après la fin du dispositif de réduction fiscale.

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