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La loi Denormandie : en quoi ça consiste ? A qui s'adresse-t-elle ?

La loi Denormandie : en quoi ça consiste ? A qui s'adresse-t-elle ?

Le dispositif Denormandie entend inciter les investisseurs immobiliers à restaurer un logement vide, ancien et dégradé, situé en centre-ville d’une ville moyenne, pour le mettre en location à un prix raisonnable. Il n’est donc pas possible d’investir dans un logement neuf avec le Denormandie.

En contrepartie, l’acquisition et la rénovation du bien vide permettent aux bailleurs de réduire de leur impôt sur le revenu jusqu’à 21% du prix de revient total du logement (achat du bien + frais d’acquisition + coût des travaux de rénovation ou de transformation en logement). Comme dans le Pinel, l’avantage fiscal varie en fonction de la durée pendant laquelle ils s’engagent à louer le bien.

La mesure s’adresse à des investisseurs qui souhaitent proposer leur bien à la location, directement ou indirectement au travers de SCPI qui détiendront plusieurs lots de copropriété mis en location.

Pour bénéficier du dispositif fiscal « Denormandie », les investisseurs immobiliers locatifs doivent acquérir le bien vide entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, dans une ville moyenne labellisée « Cœur de ville » (les 222 officielles, auxquelles se sont rattachées quelques localités) ou dans une agglomération parmi ayant conclu avec l’État une opération de revitalisation du territoire (ORT).

De fait, le Denormandie ouvre le dispositif Pinel aux logements anciens situés dans des communes dont l’habitat en centre-ville est fortement dégradé, indépendamment du zonage en vigueur. Il concerne deux types de biens : d’une part les logements anciens à rénover, et d’autre part les anciens locaux commerciaux ou industriels à transformer en habitation.

Les travaux de rénovation éligibles

S’il est régi par le même article du Code général des impôts que le Pinel, le Denormandie s’en distingue par le fait que les contraintes de rénovation (principalement en termes de performances énergétiques) sont grandement assouplies.

Alors que le Pinel ancien fonctionne sur le principe d’une réhabilitation complète d’un logement (il faut engager des travaux de gros œuvre), le dispositif Denormandie n’impose plus de faire des travaux de rénovation considérables. Ceux-ci doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération et porter sur la seule amélioration de la performance énergétique. Pour bénéficier de l’aide, aucune réglementation énergétique, comme le label RT 2012 ou BEPAS, n’est prise en compte.

Les travaux éligibles au dispositif Denormandie sont les suivants :

  • l’isolation de la toiture
  • l’isolation des murs donnant sur l’extérieur
  • l’isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur
  • le changement de système de chauffage
  • le changement de système de production d’eau chaude sanitaire

Ces travaux doivent soit représenter au moins deux types de travaux sur le bouquet de cinq cités ci-dessus, soit être réalisés au choix du propriétaire, du moment qu’ils améliorent la performance énergétique du logement d’au moins 30 % en habitat individuel et de 20% en collectif.

Contrairement aux règles du dispositif « Pinel ancien », l’état de décence du bien acquis pour rénovation dans le cadre du « Denormandie ancien » n’est pas un critère qui empêche l’obtention d’un avantage fiscal.

Attention : les travaux engagés pour améliorer la performance énergétique du logement devront obligatoirement être réalisés par un artisan certifié Reconnu garant de l’environnement (RGE). Un particulier qui réalise lui-même les travaux ou qui passe par un professionnel non agréé ne peut pas bénéficier de l’allègement fiscal.

Qui certifie que les travaux réalisés répondent bien aux exigences de la loi ? Une fois que les travaux sont achevés, le propriétaire doit faire établir par un professionnel un deuxième diagnostic de performance énergétique (le premier ayant été réalisé avant l’entame de la rénovation). Le document, complété d’une note récapitulant les travaux réalisés et leur montant, servira de preuve en cas de demande de justificatif par un agent de l’administration fiscale.

À noter : il n’y a pas de corrélation entre le montant des travaux et le taux utilisé pour profiter de la réduction fiscale proposée par le Denormandie.

Le plafond des dépenses prises en charge

Comme pour le Pinel (article 199 novovicies du CGI), la réduction d’impôt offerte par le Denormandie est calculée dans la limite de 300.000 euros d’investissement (par contribuable et pour une même année d’imposition) et de deux opérations de travaux par an.

En outre, le prix d’achat ne peut dépasser 5.500 euros par mètre carré de surface habitable.

Les plafonds de loyer du propriétaire

En contrepartie de l’avantage fiscal que lui procure le dispositif Denormandie, le propriétaire du bien rénové doit s’engager à louer son bien (pendant six, neuf ou douze ans) à un loyer raisonnable à des ménages modestes ou de classe moyenne. L’application des plafonds à respecter répond aux mêmes règles que celles appliquées en Pinel neuf.

De ce fait, les loyers hors charges ne doivent pas être supérieurs au plafond, multiplié par un coefficient correcteur (qui ne peut excéder à 1,2) tenant compte de la surface du logement.

La formule de calcul du loyer maximum pour le Denormandie répond à la formule : Barème Pinel x (0,7 + 19 / surface utile) x surface utile.

Les plafonds de ressources du locataire

Le Denormandie est applicable sous réserve de plafonds de ressources du locataire. Le locataire ne pourra donc pas dépasser un certain niveau de revenus pour obtenir le logement. Là encore, les conditions à respecter sont les mêmes qu’en Pinel neuf. Les seuils varient selon l’emplacement du bien à louer et la composition du ménage qui occupe le logement en location. S’il y a très peu de différence de chiffres entre le Denormandie et le Pinel, cette différence existe néanmoins.

Attention : pour bénéficier de la réduction fiscale Denormandie, le propriétaire investisseur dispose, comme dans le Pinel, d’un délai de première mise en location d’un an, après la date d’achèvement du logement, ou après sa date d’acquisition si elle est ultérieure à sa livraison. Faute d’établir un bail locatif dans les douze mois, il perd le bénéfice de la défiscalisation.

Quel est le montant maximum de la réduction fiscale ?

Le montant de la réduction d’impôt à laquelle ouvre droit le dispositif Denormandie varie en fonction de l’engagement de location du logement rénové (six, neuf ou douze ans). Les durées, là encore calquées sur celles du Pinel, sont librement déterminées par le propriétaire du bien.

Le Denormandie ancien porte sur l’ensemble de l’investissement, à savoir le prix d’achat et le montant des travaux de rénovation énergétique.

Voici le montant de la déduction fiscale à laquelle peut prétendre un investisseur :

  • Pour une période de location de six ans : une réduction d’impôt totale de 12% du montant de l’investissement (2% par an pendant six ans)
  • Pour une période de location de neuf ans : une réduction d’impôt totale de 18% du montant de l’investissement (2% par an pendant neuf ans)
  • Pour une période de location de douze ans (neuf ans prolongés de trois ans) : une réduction d’impôt totale de 21% du montant de l’investissement (2% par an pendant neuf ans, puis 1% par an pendant les années suivantes)

Au final, l’avantage fiscal ne peut donc pas dépasser les 63.000 euros (21% de 300.000 euros).

À noter : comme dans le Pinel, la réduction d’impôt du dispositif « Denormandie ancien » est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an et par foyer.

Loi Denormandie ou déficit foncier, il faudra choisir

Le mécanisme du déficit foncier (quand les charges sont supérieures aux recettes locatives) permet aux propriétaires bailleurs, qui disposent de revenus fonciers et qui sont fortement imposés (à taux marginal d’imposition de 30%, 41% ou 45%), de réduire leur facture fiscale en déduisant une partie de leurs charges de leur revenu imposable global.

Reste que la dépense prise en compte pour le calcul de la réduction d’impôt en Denormandie ne peut pas l’être dans le calcul d’un déficit foncier.

De plus, le recours à un déficit foncier présente surtout des avantages pour un investisseur aux revenus immobiliers importants et qui sont imposés dans les tranches supérieures du barème de l’impôt (41, 45% voire 30%). Selon sa tranche d’imposition et le pourcentage de travaux par rapport au prix total, un investisseur aura plutôt intérêt à se tourner vers un système de déficit foncier classique que vers un Denormandie. Principalement quand le pourcentage de travaux par rapport au prix total est élevé.

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