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La loi DENORMANDIE : caractéristiques et avantages

La loi DENORMANDIE : caractéristiques et avantages

La loi Denormandie a été mise en place à partir du 1er janvier 2019. Elle connaît un certain nombre de similitudes et de complémentarités  avec la loi Pinel. Elle a pour but de rénover les logements vétustes des centres villes français par l’intermédiaire des ménages français. Ces derniers vont investir via le dispositif, afin de bénéficier  d’une défiscalisation avantageuse à leurs égards. Ceci, afin d’améliorer la qualité du parc immobilier français et de faire face aux tensions locatives.

Le contexte de la loi vient répondre à une sorte d’extension de la loi Pinel en permettant la rénovation d’ancien appartement au cœur des villes.  La loi Denormandie  a été amendée par le Sénat en Décembre 2018.  Cette loi permet aux investisseurs d’obtenir des lots dans l’ancien mieux placés (au cœur des villes) que pour les logements neufs. De ce fait, l’acquisition d’un bien rénové permet la mise en place d’un loyer en moyenne au bout de 4 mois contrairement au neuf où la location du bien doit attendre 2 ans.

L’investissement en Loi Denormandie contrairement à la loi Pinel ne connaît pas de zonage. Les villes éligibles sont plus nombreuses notamment  en zones rurales.

Il existe un certains nombres  de conditions pour avoir recours à ce dispositif:

- Acquérir un bien entre la date du 1erJanvier 2019 et le 31 décembre 2021.

- Louer le bien acquis en nue pour une période ferme de 6, 9 ou 12 ans en fonction du temps de la location souhaitée. La durée d’engagement est ferme. Si l’investisseur ne respecte pas les conditions de location pour la période qu’il a choisi (6, 9, 12ans) il sera contraint de rembourser à l’administration fiscale toutes les réductions d’impôts dont il aura bénéficié.

- Respecter les plafonds mis en place par le gouvernement. Le cout d’achat ne doit pas dépasser les 300 000 euros par an ainsi que 5500 euros du mettre carrés. 

- Les travaux réalisés doivent représenter au moins 25% du prix d’achat TTC. (achat du biens, montant des travaux et frais de notaires inclus)

- Loyers plafonnés en fonction de la zone  et de la surface du bien. 

Calcul du plafond loyer :

Bareme * Surface utile * coefficient.

- Le Baréme dépends de la zone ou le bien se situe pouvant aller de 17,17 euros/mètre carrés.

 Dans la zone A  jusqu’à 8,93 euros/ mètre carrés pour les zones B2.

La zone C n’est pas éligible au programme.

- Surface utile = Surface habitable + surfaces annexes *0,5

Surface annexe représente les caves, les balcons.

- Coefficient multiplicateur = 0,7+ (19 / surface utile).

Les avantages de la loi Denormandie :

Le principal avantage de cette loi est bien évidemment la possibilité aux investisseurs de pouvoir défiscaliser. De plus, nous verrons au-delà de ces avantages, l’intérêt de recourir à un investissement en loi Denormandie au détriment de la loi Pinel :

- La déduction d’impôt dépend de la durée de location des biens :      

    .  12% du prix du bien pour une durée de location de 6 ans.

    .  18% du prix du bien pour une durée de location de 9 ans.

    .  21% du prix du bien pour une durée de location de 12 ans.

En d’autres termes les investisseurs bénéficient d’une réduction de 2% par an de la première année à la neuvième année puis de 1% par an de la dixième à la douzième année.

Cependant, la réduction d’impôt sur le prix d’achat est plafonnée à 300 000 euros et 5500 euros du mètre carrés. Si le prix du montant d’acquisition est supérieur à ces deux plafonds la réduction d’impôt ne s’appliquera que sur 300 000 euros et 5500 du mètre carré.

De ce fait, il est possible de déduire jusqu’ à 36 000 euros pour une location de 6 ans (soit 6 000 euros par an). Une réduction maximale de 54 000 euros pour une location de 9 ans (soit 6 000 euros par an).

Une réduction maximale de 63 000 euros sur 12 ans (soit 5 250 par an).

Exemple : 

1- Monsieur X achète un bien de 80 mètre carrés d’une valeur de 350 000 euros et souhaite mètre en location ce bien pour une période de 9 ans.  Monsieur X pourra donc bénéficier d’une réduction d’impôt de 54 000 euros sur 9 ans et non 63 000 euros (350 000 * 0,18 = 63 000) du fait que la réduction s’applique à hauteur de 18% sur 300 000 euros (plafond) et non 350 000 euros.

2- Monsieur Y achète un bien de 30 mètre carrés d’une valeur de 300 000 euros  et souhaite mettre en location ce bien pour une période Ce qui veut dire que le prix au mètre carré possède une valeur de 10 000 euros. Donc le client ne bénéficiera d’une réduction d’impôt à hauteur de 29 700 euros sur 9 ans au lieu de 54 000 euros.  Pour cela on calcule le plafond au mètre carré 5 500 euros multiplié par la superficie du bien multiplié par 18%. 

5 500* 30*0,18= 29 700.

-  Possibilité d’un investissement sans apports :

L’investisseur peut devenir propriétaire d’un bien en loi Denormandie sans avoir besoin d’apporter des liquidités à l’investissement. En effet, le recours à un crédit sur une longue durée permet de devenir propriétaire de ce type de bien. Ceci grâce à la réduction fiscale et la perception des loyers qui peuvent couvrir dans certains cas la totalité des mensualités de crédit.

-  Un marché porteur :

 La loi Denormandie  permet d’investisseur dans des biens situés en centre villes dans des communes qui comptent entre 6 000 et 100 000 habitants. Ceci permet d’investir dans tous types de bien  (studio, T2, T3). Ce dispositif permet d’investir dans des zones ou la tension locative est importante et donc la possibilité de voir son bien loué est forte.

- Possibilité de louer le bien à un ascendant ou descendant ,ce qui est un net avantage en rapport à la loi Pinel afin de pouvoir louer un bien à un membre de sa famille tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

- Déduction  des charges de ses impôts :

Il est possible de déduire un ensemble de charge pour le propriétaire :

. Taxe foncière

. Frais d’entretient du logement

. Prime d’assurance

. Frais de gestion locative

. Intérêt d’emprunt

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