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Les notions clés de la loi Pinel

Types de biens concernés par la loi Pinel

Le dispositif Pinel mis en place par le gouvernement vise à améliorer les conditions d’accès aux logements neufs et veut rendre les conditions d’investissement plus avantageuses pour les futurs propriétaires. Tous les logements ne sont cependant pas concernés par le dispositif Pinel. 
En effet, les biens éligibles sont des biens (maison ou appartement) acquis en pleine propriété neufs ou vendus en état de futur achèvement (Vefa). Les logements anciens en état de rénovation dans le but de remplir les critères du neuf peuvent également bénéficier de la loi Pinel. Il faut de plus que les logements se trouvent dans les zones définies par le dispositif (Zones A à B2).

Le propriétaire qui souhaite bénéficier de la réduction d’impôt grâce au dispositif Pinel doit se soumettre à certaines conditions locatives à savoir :

  • le bien doit être loué en tant que résidence principale du locataire
  • la durée de location doit être de 6 ans minimum
  • le bien doit être loué dans les 12 mois qui suivent sa livraison

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investissement ne doit pas dépasser le double plafond de 300 000€/an et 5 500€/m².
Il convient également de noter que le recours à un promoteur immobilier pour l’achat de votre bien n’est pas obligatoire, bien que ce soit le cas dans la plupart des investissements.

La performance énergétique

En plus de ces caractéristiques, les logements doivent répondre aux normes en vigueur en terme de performances énergétiques. Les logements dont le permis de construire a été déposé avant le 31  décembre 2012 doivent respecter la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation), ainsi que la norme RT 2012 pour ceux dont le permis a été déposé depuis le 1er janvier 2013.
Les bâtiments répondant à la norme BBC nécessitent une consommation énergétique moindre par rapport à des habitations standard. Un bâtiment aux normes RT2012 a une consommation conventionnelle en chauffage, climatisation, ventilation, éclairage et eau chaude inférieure de 80% à la consommation normale réglementaire.
 

Comprendre le zonage Pinel

Le dispositif Pinel cible des zones où la situation locative est tendue. Il vise à développer l’offre et l’accès aux logements neufs dans ces zones, la demande étant plus importante que l’offre à l’heure actuelle. Le zonage est établi selon des critères statistiques et classe les villes selon le niveau de tension du marché, la zone A Bis étant la plus tendue du territoire français.
Un nouveau zonage a été adopté dans le but d’adapter le découpage des différentes zones aux réalités du marché locatif en 2017. Environ 1200 communes ont été surclassées notamment dans les agglomérations de Lyon et de Marseille. 
Ce nouveau zonage va permettre de renforcer l’investissement locatif et la construction de logements neufs répondant aux nouvelles normes énergétiques.

En 2017, les zones concernées sont les suivantes :

  • Zone A Bis : Paris et la première couronne
  • Zone A : La côte d’Azur, l’Ile de France et la partie française de l’agglomération genevoise
  • Zone B1 : Les grandes villes de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, St Malo, La Rochelle, Chambéry...)
  • Zone B2 : Les villes moyennes de plus de 50 000 habitants et certaines villes sur dérogation des préfets de région

Plafond des loyers Pinel

Dans le cadre du dispositif Pinel, le propriétaire doit respecter le plafond des loyers imposé. Le calcul du plafond se fait à partir d’un coefficient multiplicateur soit : 0,7 + (19 / Surface) par mètre carré. On obtient ensuite le loyer maximal du bien en multipliant par la surface habitable. Il faut prendre en compte la surface pondérée du bien, obtenue à partir de la surface habitable et la moitié des surfaces annexes (sous-sol, combles aménageables, balcon...), dans la limite de 8m² par logement.

Plafonnement des loyers Pinel par zone en €/m² (2017)
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
16,83€ 12,50€ 10,07€ 8,75€

Exemple de calcul pour un loyer en loi Pinel :

Pour un T3 situé en zone A de 64m² habitables et 6m² de terrasse: 
Le coefficient multiplicateur est de 0,7 + (19/64) =0,996
Soit un loyer maximal de 12,50 *0,996 *(64 + 6/2) m²  = 834,15 €
 

Plafonnement des ressources

Le propriétaire d’un bien acheté dans le cadre du dispositif Pinel peut louer son bien à condition de respecter le plafond des ressources des locataires (pour les baux conclus en 2017).
Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l’année N-2. Une augmentation des revenus du locataire en cours ou au moment du renouvellement du bail n’est pas à prendre en compte. La vérification du plafond se fait uniquement au moment de la signature du bail.
Il est désormais possible de louer le bien à un ascendant ou descendant, si la personne ne dépend pas du foyer fiscal du propriétaire et dans la mesure du respect des plafonds des revenus.

Composition du foyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 993€ 36 993€ 30 151€ 27 136€
Couple 55 287€ 55 287€ 40 265€ 36 238€
Pers. seule ou couple avec 1 pers. à charge 72 476€ 66 460€ 48 422€ 43 580€
Pers. seule ou couple avec 2 pers. à charge 86 531€ 79 606€ 58 456€ 52 611€
Pers. seule ou couple avec 3 pers. à charge 102 955€ 94 240€ 68 766€ 61 890€
Pers. seule ou couple avec 4 pers. à charge 115 851€ 106 049€ 77 499€ 69 749€
Majoration/pers à charge supplémentaire + 12 908€ + 11 816€ + 8 646€ + 7 780€

Les avantages fiscaux du dispositif Pinel

Si le bien concerné respecte toutes les conditions, l’investisseur peut bénéficier d’un abattement fiscal sur 100% du montant de son investissement (dans la limite de 300 000€ par an). La réduction d’impôt est de 2% par an de la première à la neuvième année, il est possible de bénéficier d’une réduction supplémentaire de 1% par an de la dixième à la douzième année.

Barème de réduction d’impôt

Selon la durée d’engagement de la location, la réduction d’impôt est la suivante :

  1. Réduction de 12% du montant investi dans un bien immobilier sur 6 ans (limité à 36 000€ soit 6 000€ par an)
  2. Réduction de 18% du montant investi dans un bien immobilier sur 9 ans (limité à 54 000€ soit 6 000€ par an)
  3. Réduction de 21% du montant investi dans un bien immobilier sur 12 ans (limité à 63 000€ soit 5 250€ par an)

Exemple d’avantage fiscal pour une acquisition dans le cadre du dispositif Pinel :
Pour l’acquisition d’un logement de 60m² à Lyon pour 220 000€, avec un engagement locatif de 9 ans, l’acheteur bénéficiera d’une réduction d’impôt de 18%, et pourra donc déduire un total de 39 600€ de ses impôts, soit 4 400€ par an pendant 9 ans.
Pour un engagement de 12 ans, l’investisseur pourra déduire 46 200€ d’impôts soit 3 850€ par an.

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Nadia - 38 ans
Directrice RH

Comment investir en loi Pinel ?

L'emplacement de votre bien en loi Pinel

Comme dans tout investissement dans l’immobilier, le choix de l’emplacement du bien que vous souhaitez acquérir est primordial. La localisation fixe la valeur de votre bien immobilier.
Dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, le principal avantage est que les biens sont situés dans des zones ou la demande de logements est supérieure à l’offre. Investir dans des zones tendues garanti presque à 100% la location du bien. 

La loi Pinel ne rend éligible que des biens immobiliers se situant dans des villes d’au moins 50.000 habitants ce qui vous assure un minimum d’attractivité, cependant il faut rester vigilant. En effet, la taille de la ville à elle seule ne vous assurera pas l’attractivité du lieu, de nombreux critères tels que la proximité des commerces et des transports, les infrastructures, le nombre d’étudiant… doivent être pris en compte.

En 2017, les villes qui ont une véritable ambition de développement urbain sont de plus en plus nombreuses. Il est donc conseillé d’investir dans ces villes à fort potentiel, très prisées par les locataires, telles que Nantes, Bordeaux, la périphérie de Lyon, la région Genevoise, la région parisienne ou encore Toulouse. Une localisation en zone dite tendue, c’est à dire où la demande de logement est supérieure à l’offre, vous assurera une location quasi-permanente.

À l’intérieur de ces villes, il est important de considérer la qualité des infrastructures de commerce, les transports en commun ou encore l’écologie dans le choix de l’emplacement du bien. Il est nécessaire de raisonner sur le long terme et de se baser sur des critères pérennes.
Les facteurs les plus importants sont donc : la proximité des stations de bus/métro, l’accessibilité aux commerces et aux écoles, et la proximité des zones d’activités professionnelles.
D’autres critères comme la luminosité, le calme ou la vue peuvent être importants dans la sélection de votre investissement immobilier.

Il est important de noter que la différence du prix au m² entre le neuf et l’ancien a eu tendance à se creuser ces dernières années. Le manque de logements disponibles a renchéri le prix du mètre carré dans la plupart des grandes villes, tandis que le prix de l’ancien a légèrement baissé depuis 2 ans. La pénurie de logement et le développement de nouveaux programmes immobiliers ont contribué à l’augmentation allant jusqu’à 15% du prix de l’immobilier neuf.

Trouver votre financement en Loi Pinel

Que ce soit en cash, à crédit ou encore en faisant un mélange entre apport personnel et crédit, il existe différentes solutions pour financer votre projet immobilier.
L’achat d’un bien immobilier neuf passe souvent par le crédit immobilier et acheter dans le neuf procure certains avantages en terme de crédit. Il est en effet  important de noter que le financement de ce type d’investissement est facilité auprès des banques. En effet, celles-ci sont plus enclines à financer des projets soutenus par le gouvernement, comme dans le cas du dispositif Pinel. De plus, une partie de votre investissement est financée d’une part par les loyers que vous percevez, d’autre part par votre réduction d’impôt, pouvant aller jusqu’à 63 000€ sur 12 ans dans le cas d’un investissement à hauteur de 300 000€.
Enfin, les taux de crédit étant relativement bas actuellement, c’est le moment de se lancer et d’investir dans l’immobilier.
Pour obtenir plus d’informations sur le financement de votre projet, n’hésitez pas à nous contacter ou notre partenaire financezmoi.fr.

La période de différé de votre financement en Loi Pinel

Bien qu’un investissement en loi Pinel représente un montant conséquent il n’est pas forcément recommandé d’effectuer un apport. Le financement total à crédit est même conseillé, en incluant les frais annexes tels que les frais de notaire et les différentes garanties. La réduction fiscale octroyée par un investissement en loi Pinel inclut les frais de notaire, d’où l’intérêt de les inclure dans l’emprunt.

Ce financement vous permettra lors de la déclaration de vos revenus fonciers de déduire de vos loyers le montant des intérêts d’emprunt.

Lors d’un investissement en loi Pinel il existe la plupart du temps un délai de plusieurs mois entre l’acceptation du prêt et la livraison du bien. Pour éviter d’avoir à payer des intérêts d’emprunt sans percevoir de loyers vous pouvez demander un différé d’amortissement, celui-ci peut être partiel ou total :

  • Différé d’amortissement partiel, le paiement du capital est repoussé à la date de livraison du bien, seuls les intérêts sont remboursés
  • Différé d’amortissement total, le paiement des intérêts et du capital est repoussé

Top villes 2017 pour investir en Pinel

En se basant sur différents critères tels que la croissance démographique, le dynamisme et le potentiel économique, le prix de l’immobilier neuf, la qualité de vie, l’offre d’emplois qualifiés ou encore le potentiel universitaire ou l’accès aux transports, des études ont établi le classement des villes où investir en Pinel :
Les villes où il fait bon investir en 2017 sont Bordeaux, Toulouse, Lyon, Lille, Montpellier, Paris, Nantes, Rennes ou encore Strasbourg.
Des villes plus petites comme Boulogne-Billancourt, Montreuil, Villeurbanne, le pays Genevois ou encore Courbevoie offrent également de belles opportunités pour les investisseurs.

En 2017, nous vous recommandons d’investir particulièrement à :

  1. Bordeaux
  2. Lyon
  3. Toulouse
  4. Paris

Liste des villes éligibles à la loi pinel

Des garanties pour votre dispositif Pinel

Un investissement en loi Pinel représente un placement conséquent, vous devez donc disposer de certaines garanties :

  • La garantie du promoteur, celle-ci varie selon les promoteurs et vous assurera de la pérennité de votre projet
  • La garantie d’achèvement des travaux
    • Garantie intrinsèque : apportée par le promoteur, moins forte que la garantie extrinsèque
    • Garantie extrinsèque : elle provient d’un organisme financier qui assure le financement des travaux si le promoteur ne peut plus assumer les couts
  • La garantie de parfait d’achèvement, pendant le mois qui suit la livraison vous pourrez signaler les défauts du logement
  • La garantie biennale, valable jusqu’à 2 ans après la livraison, elle vous protège contre le mal fonctionnement des équipements
  • La garantie décennale, valable jusqu’à 10 ans après la livraison, elle vous assurera contre les défauts de construction

Une assurance pour votre dispositif Pinel

Tout propriétaire d’un bien immobilier doit souscrire à un certain nombre d’assurances locatives  pour se protéger des risques inhérents à la location de son bien.
L’assurance doit notamment comprendre la garantie locative qui couvre :

  • les loyers impayés dans la limite d’un certains loyer mensuel et sur une durée maximale qui peut dépendre selon les assureurs
  • les dégradations causées par le locataire et prend en charge les réparations dans une certaine limite définie par l’assureur

Le contrat peut également inclure une option de carence ou vacance locative, qui permet de percevoir jusqu’à 80% du montant du loyer quelle que soit la raison de l’inoccupation du bien.
Les conditions d’éligibilités auprès de l’assureur sont cependant assez strictes, la constitution d’un dossier doit donc respecter scrupuleusement les demandes de l’assureur.
Soyez vigilants lors du choix de votre assureur en ce qui concerne les tarifs. Ceux-ci sont variables d’un assureur à l’autre mais ils sont généralement compris entre 3 et 4% du montant annuel du loyer charges comprises.

Le choix du promoteur immobilier

Le promoteur est responsable de la construction de votre futur logement. C’est sur lui que reposent toutes les charges liées au bon déroulement des opérations. D’où l’importance de bien le choisir. Un bon promoteur est fiable, a réalisé des travaux  similaires au bien sur lequel portera l’investissement et est reconnu régionalement pour son savoir-faire. Un investissement locatif réussi passe tout d’abord par le choix d’un promoteur reconnu.

En investissant en Pinel vous faites l’achat d’un logement neuf ou VEFA, qui doit donc être pris en charge par le promoteur. Celui-ci s’assurera du bon déroulement des travaux, d’où la nécessité de le choisir avec soin.

Les critères de sélection pour un promoteur sont les suivants :

  • Avoir réalisé des travaux similaires au préalable
  • Disposer d’une reconnaissance régionale
  • Proposer des garanties intrinsèques ou extrinsèques (garantir lui même la livraison du bien ou son remboursement, ou garantie par un tiers)
  • La taille de celui-ci, plus elle est importante plus vous aurez de garanties sur la couverture des frais de construction

Le choix du promoteur est primordial, et vous devrez donc y accorder une attention particulière. Cependant le marché de l’immobilier étant vaste en France, vous devriez rencontrer un promoteur de qualité proposant un programme immobilier correspondant à votre recherche sans difficultés.

Il est important de vérifier si le promoteur propose cette garantie intrinsèque (c’est à dire qu’il assure lui-même l’achèvement et la livraison du bien ou le remboursement des avances en cas de non livraison) ou extrinsèque (garantie par un tiers, soit une banque ou une assurance). Dans les deux cas, il est important de vérifier la bonne foi du promoteur. Il est donc conseillé de choisir des promoteurs reconnus, qui disposent de fonds suffisamment importants pour couvrir les frais de construction.
Le marché français des promoteurs étant vaste, il ne sera pas difficile de trouver un programme immobilier intéressant pour investir parmi les offres de promoteurs.
Nous travaillons avec l’ensemble des promoteurs du marché comme Vinci Immobilier, Eiffage Immobilier, Bouygues Immobilier, Nexity ou encore BNP Paribas Real Estate en passant par des promoteurs davantage à taille humaine comme Carrere Immobilier, Kaufman & Broad ou Severini.

Le bon locataire pour votre investissement

Pour que votre investissement soit rentable, il est nécessaire de bien choisir le locataire du bien, chose qui n’est pas toujours aisée. La fiabilité et la solvabilité du locataire doivent donc être assurées. Il est recommandé de choisir des candidats dont la situation financière est stable (CDI, fonctionnaires...), et qui peuvent justifier un salaire trois fois supérieur au montant du loyer. Préférez les candidats sérieux et responsables, pour vous en assurer, vous pouvez contacter les anciens propriétaires, qui vous rassureront sur la fiabilité du locataire.
Il est très important d’être particulièrement attentif sur la sélection des dossiers des locataires. On estime qu’en Ile-de-France, environ 30% des dossiers sont falsifiés par les candidats. Soyez-donc vigilants sur l’authenticité des documents fournis, n’hésitez pas à pousser vos recherches en cas de doute.

Enfin, et c’est l’une des nouveautés du dispositif Pinel, il est désormais possible de loger un membre de sa famille dans le bien sans perdre l’avantage fiscal (à condition que celui-ci ne soit pas rattaché au foyer fiscal de l’acheteur). Vous pouvez ainsi acquérir un logement neuf, réduire le montant de votre impôt, tout en en faisant profiter un membre de votre famille, sans vous soucier de trouver un locataire que vous ne connaissez pas. Cette mesure devrait séduire plus d’un acheteur.

Actualités
loi Pinel

Lire l'article

Faut-il investir sur un Pinel en zone B2 avant le 31/12 ?

Bonne nouvelle ! La Loi Pinel a été prolongé par le gouvernement pour une durée de quatre années supplémentaire. Ce dispositif, qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de la durée d’investissement a eu un fort succès ces dernières années.

FAQ Pinel

01

Que se passe-t-il si le revenu fiscal de référence du locataire augmente au cours du bail ?

Les ressources du locataire sont vérifiées uniquement à la date de signature du bail de location. On se base sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2. L’augmentation des ressources du locataire ne remet pas en cause l’avantage fiscal conféré par le dispositif Pinel.

02

Quelles sont les conditions financières à respecter pour un investissement en loi Pinel ?

L’investissement ne doit pas dépasser 300 000€ par an, et rester dans la limite de 5 500€/m2 maximum. La réduction d’impôt est incluse dans le plafond des niches fiscales, bénéficiant d’un supplément de 8000€ soit 18 000€ par an et par foyer, et ne peut-être reportée à l’année suivante.

03

Quels sont les avantages du dispositif Pinel lors de l’investissement dans un logement neuf ?

Le dispositif Pinel permet de réduire de ses impôts une partie du prix d’acquisition du logement à condition de respecter les conditions de location. La réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du prix d’acquisition selon la durée de location.

04

Puis-je investir en loi Pinel dans n’importe quelle ville de France ?

Le dispositif Pinel concerne seulement les zones tendues, c’est à dire où la demande de logements est plus importante que l’offre. Ces zones sont elles-mêmes divisées selon la taille des villes et la situation géographique. Les zones concernées par le dispositif Pinel sont donc les zones A, A Bis, B1 et B2 (sous réserve d’un agrément délivré par le préfet de région).

05

Que se passe-t-il si le revenu fiscal de référence du locataire augmente au cours du bail ?

Les ressources du locataire sont vérifiées uniquement à la date de signature du bail de location. On se base sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2. L’augmentation des ressources du locataire ne remet pas en cause l’avantage fiscal conféré par le dispositif Pinel.

Les principes de la défiscalisation Pinel

La défiscalisation Pinel, qui remplace le dispositif Duflot, permet une réduction d’impôt. La loi Pinel permet de déduire de votre impôt une partie de votre investissement locatif, dans la limite de 300 000€ par an. Le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée de location soit 12% du montant de l’investissement sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans.
Le dispositif Pinel permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôts de 2% pendant les neuf premières années, ce qui entre dans le cadre des niches fiscales.
Ce dispositif a été mis en place pour améliorer les conditions d’accès aux logements neufs et rendre les conditions d’investissement plus avantageuses pour les futurs propriétaires. Il vise également à développer la construction de logements neufs répondant à des normes énergétiques bien plus performantes.

Pourquoi investir dans le dispositif Pinel ?

Les précédents dispositifs mis en place par le gouvernement (Scellier, Duflot), ne proposaient qu’une réduction d’impôt de 13 ou 18%. Le dispositif Pinel est plus avantageux puisqu’il propose une réduction d’impôt allant de 12 à 21% selon la durée d’engagement locatif (soit de 6 à 12 ans). La loi Pinel est donc bien plus intéressante fiscalement parlant pour les investisseurs en quête de solutions de défiscalisation.
La loi Pinel vous permet également de créer ou de diversifier votre patrimoine tout en faisant profiter un ou plusieurs membres de votre famille du bien que vous achetez. Le dispositif Pinel permet en effet désormais de louer à des ascendants ou descendants qui ne seraient plus rattachés à votre foyer fiscal. Cette mesure a su depuis 2014 séduire bon nombre d’investisseurs.
Il est important de noter que le financement de ce type d’investissement est facilité auprès des banques. En effet, celles-ci sont plus enclines à financer des projets soutenus par le gouvernement. De plus, une partie de votre investissement est financé d’une part par les loyers que vous percevez, d’autre part par votre réduction d’impôt, qui peut aller jusqu’à 63 000€ sur 12 ans dans le cas d’un investissement à hauteur de 300 000€.

Réduction d’impôts avec la loi Pinel

Selon la durée d’engagement de la location, la réduction d’impôt sur le montant de l’investissement est la suivante :

  1. Réduction de 12% du montant investi dans un bien immobilier sur 6 ans (limité à 36000€ soit 6 000€ par an)
  2. Réduction de 18% du montant investi dans un bien immobilier sur 9 ans (limité à 54000€ soit 6 000€ par an)
  3. Réduction de 21% du montant investi dans un bien immobilier sur 12 ans (limité à 63000€ soit 5 250€ par an)

Est il rentable d’investir en Pinel ?

Avant de se décider à investir en loi Pinel, il y a différents éléments à prendre en compte pour savoir si ce type d’investissement conviendrait à votre projet et serait rentable dans votre situation.
Les principaux éléments à prendre en compte sont : les mensualités de prêt assurance comprise, le loyer, votre taux d’imposition et la réduction accordée grâce au dispositif Pinel, la taxe foncière, les assurances locatives, les frais de notaire ou encore les charges de copropriété. Ce sont autant d’informations qu’il est important d’avoir en tête avant de vous lancer dans un tel investissement.
N’hésitez pas à nous contacter pour avoir une simulation personnalisée.

Fin du dispositif Pinel

La fin du dispositif Pinel est prévue pour le 31 décembre 2017. A l’heure actuelle, vu le succès qu’il connaît, tout laisse à penser qu’il sera reconduit en 2018.

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Rentabilité loi Pinel : Comment booster le dispositif Pinel - Gaetan Lefebvre sur BFM business
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