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Les points clés d'un investissement en résidence senior

ÉVOLUTION DU MARCHÉ DES RÉSIDENCES SENIORS

Les évolutions de la population française

Le marché de la dépendance va fortement se développer en France dans les années à venir. Les personnes de plus de 80 ans vont représenter une part de plus en plus importante de la population. Cela s’explique par l’élévation du niveau de vie des ménages,  l’arriver à la retraite de la génération du baby boom et surtout l’allongement de la durée de vie. Entre 2005 et 2050, l’INSEE indique que les plus de 65 ans passerons de 10 millions à 18 millions, ce qui représente une augmentation de 80 %. De plus, en 2040 les plus de 60 ans représenteront 33% de la population en France.

Les perspectives de marché

La hausse du nombre de personnes âgées est à lier avec la baisse de l’aide des familles. En effet, les jeunes générations s’occupent de moins en moins de leurs ainés. C’est pour cela que le marché des troisièmes et quatrièmes âges va fortement se développer dans les années à venir. Le marché de la résidence senior est en plein essor depuis quelques années. En effet, en France, ce type d’établissement pour personnes âgées, devrait doubler d’ici 2020 afin de satisfaire la demande toujours plus importante. Le SNRA (Syndicat national des résidences avec services pour les aînés) estime à 100 000 logements supplémentaires nécessaires, horizon 2020. De plus, cet organisme estime que la part des personnes âgées de plus de 60 ans va évoluer de 14,3 millions de personnes en 2010 (22,7%) à 22,3 millions en 2050 (31,9%). Le manque de lits devrait être compensé par la construction d’environ 5000 logements par an pendant une dizaine d’années afin de se mettre au niveau moyen européen. Le développement de ces résidences est facilité par l’avantage fiscal du dispositif Censi Bouvard et du statut LMNP, très avantageux pour l’investisseur. L’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH)estime à environ deux millions, le nombre de personnes qui devront adapter leur habitation aux différentes contraintes liées à leur vieillissement.

Des mentalités qui évoluent

Les résidences seniors ne sont pas encore très connues du grand public mais cela commence à évoluer. La plupart du temps, les personnes interrogées sur ce genre de résidences sont réticentes, mais avec le bouche-à-oreille et une fois occupantes, pour rien au monde elles ne souhaiteraient en changer. Dans ces résidences, elle retrouvent une vie sociale, des amis, «une famille». Ce type de résidences est donc amené à se développer fortement dans le futur.

La fiscalité d’un investissement en résidence senior

Dans le cadre d’un investissement locatif classique, les loyers que vous percevez viennent s’ajouter à vos autres revenus et sont imposés à hauteur de votre tranche marginale d’imposition. Une part plus ou moins grande de vos loyers peut ainsi être soumise à l’impôt, la fiscalité est donc à prendre en compte dans le cadre d’un investissement en résidence senior.

Avant d’investir, il est important de connaitre tous les tenants et les aboutissants de l’investissement et de sa fiscalité.

Le régime commun : revenus fonciers

Ce sont les revenus les plus courants et ceux qui sont issus d’une location nue d’un bien. Vos revenus fonciers sont tout simplement la somme des loyers encaissés au cours de l’année d’imposition.

Deux régimes d’imposition coexistent :

Le micro-foncier : Il est possible de choisir ce statut, mais cela implique quelques contraintes notamment de ne pas dépasser plus de 15 000 € de revenus des loyers par an. Si vous remplissez ces critères, vous bénéficierez d’un abattement de 30 % sur les revenus fonciers bruts.

Le régime réel : Tout le monde peut en profiter ; néanmoins comme le régime micro, certaines conditions sont à remplir. En effet si les loyers sont inférieurs à 15 000 € il sera nécessaire  de valider l’option pour un minimum de 3 ans. Ce régime donne la possibilité d’imputer des loyers bruts les intérêts d’emprunts et les frais de gestion. Le bénéfice foncier sera ainsi diminué, ce qui a le mérite de minimiser la base imposable. Si vous avez des charges plus importantes que les loyers perçus, vous êtes en situation de déficit foncier, cela veut dire que vous n’êtes pas fiscalisés sur vos revenus fonciers. Ce déficit est reportable dans une limite de 10 ans à raison de 10 700 € par an.

Afin de rendre la déclaration des revenus financiers dans le cadre de la loi Scellier sur le formulaire 2044 et 2042c le plus simple possible, résidence-senior.com a constitué une présentation simplifiée sous forme de PDF :   Scellier Résidence Senior

Le régime BIC

Lorsque vous investissez dans un bien meublé, les loyers que vous percevez sont des revenus industriels et commerciaux. Les revenus tirés de la location en meublé sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux. 

Deux régimes d’impositions :

Le micro-BIC : Ce régime simplifié permet un abattement de 50% sur les revenus locatifs d’un bien loué meublé. L’avantage de ce régime est sa facilité : en effet lors de votre déclaration, vous avez uniquement à indiquer le montant des loyers perçus. Attention ce régime n’est disponible que dans une limite de 32 600 €.

Le régime réel : Tous les investisseurs peuvent choisir ce régime. Les personnes ayant plus de 32 600 € de loyer sont éligibles à ce régime, ainsi que ce qui est en deçà de ce plafond à condition de conserver ce statut au minimum 2 ans. Il est plus avantageux de choisir le régime réel lorsqu’on effectue des travaux ou investit à crédit, car les charges seront reportables sur votre déclaration et viendront amoindrir votre résultat BIC, voir même l’annuler.

Comment remplir sa déclaration de revenu foncier 2044

Dans le cadre d’un investissement en résidence senior en location nue permettant d’obtenir l’avantage fiscal Scellier, la démarche à suivre est la suivante  :

Exemple : Une famille constituée d’un couple marié avec deux enfants gagnant 60 000€ et payant 4000€ d’impôts.

Avec un investissement en résidence sénior, il peut préparer des revenus complémentaires pour sa retraite ou immédiatement. Cet investissement coûte 120 000€ HT, TVA de 23520€. Le foyer percevra 450€ par mois soit 5400€ par an de loyers.

Avec un investissement en résidence senior avec location nue (non meublée), cela vous procurerait toujours la même rentabilité mensuelle. Mais vous n’avez pas la possibilité d’amortir comptablement la valeur du bien. Par conséquent, votre montant d’impôt va augmenter. Soit dans notre exemple une imposition sur 5400€ de loyers perçus à votre taux marginal d’imposition (TMI) soit 650€ d’impôts de plus chaque année. En achetant à crédit, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt et réduire cette imposition.

Comment remplir sa déclaration de revenu BIC 2031

Afin de rendre la déclaration des revenus BIC sur le formulaire 2031 le plus simple possible, résidence-senior.com a constitué une présentation simplifiée sous forme de PDF : Déclaration des revenus BIC

Exemple : Une famille constituée d’un couple marié avec deux enfants gagnant 60 000€ et payant 4000€ d’impôts.

Avec un investissement en résidence sénior, il peut préparer des revenus complémentaires pour sa retraite ou immédiatement. Cet investissement en LMNP coûte 120 000€, TVA de 23520€. Le foyer percevra 450€ par mois soit 5400€ par an de loyers.

En amortissant 80% de la valeur du bien sur 20 ans, cela représente 4800€ soit une imposition sur un montant de 600€. En effectuant le même montage à crédit vous obtiendrez un déficit BIC reportable 30 ans.

LES MEILLEURS GESTIONNAIRES

DOMITYS

– Nombre de résidences : 30.
– Nombre de lits : 920 résidents (97% taux d’occupation).

Domitys est le gestionnaire leadeur du marché français dans l’hébergement et l’accompagnement des seniors au quotidien.


STEVA

– Nombre de résidences : 5 Villas Beausoleil (EHPAD), 1 résidence Services Seniors Montana (Cholet, 116 appartements) et 2 résidences à venir (Deauville et Bourges), 1 Résidence Boviva (Aix les Bains).
– Nombre de lits : en 2011, 376 lits gérés => 500 lits prévus pour 2012.

Steva est un acteur indépendant offrant à travers ses différents sites, des services propres à chaque senior.

LES SENIORIALES

– Nombre de résidences : en Septembre 2011, 25 résidences livrées, 20 résidences en cours de commercialisation.

Les Senioriales accompagnent les retraités autonomes grâce à un nouveau concept d’habitat, mêlant l’innovation à un esprit vacancier.

COGEDIM CLUB

– Nombre de résidences : ?

– Nombre de lits : ?

Grâce à sa longue expérience sur le marché de l’immobilier, COGEDIM via sa filiale Cogedim Club réinvente des lieux de vie urbains pour seniors depuis plus de 45 ans.

IDYLIA

– Nombre de résidences : 6.

– Nombre de lits : ?

Avec plus de 40 ans d’expérience de sa maison mère Fousse, Idylia saura répondre pertinemment aux attentes des jeunes seniors résidents.

DOLCEA

– Nombre de résidences : 13 établissements + 12 Programmes en cours.

– Nombre de lits : 1 188 lits.

Forte de l’expérience de son fondateur GDP Vendôme, Dolcéa saura satisfaire résidents et investisseurs.

VILLAGES D’OR

– Nombre de résidences : en activité : 15 – en construction : 27.
– Nombre de lits : ?

Depuis 1995, les Villages d’Or offrent des lieux de vie indépendants et sécurisés pour seniors autonomes.


LES JARDINS D’ARCADIE

– Nombre de résidences : 7 résidences actuelles, 11 en construction.
– Nombre de lits : ?

Le développement intéressant d’ACAPACE fait des résidences seniors Les Jardins d’Arcadie un investissement prometteur dans des régions parmi les plus attrayantes de l’Hexagone.

LES AVANTAGES DES BAUX COMMERCIAUX EN RÉSIDENCE SENIOR

Le bail commercial est signé avec un gestionnaire

Lors d’un investissement en résidence senior, l’investisseur signe un bail commercial avec un gestionnaire. C’est le point fondamental d’un tel investissement. En effet, ce n’est pas le ou les futurs locataires de la chambre qui vont payer le loyer à l’investisseur, mais le gestionnaire avec qui l’investisseur a signé un bail commercial. La contrepartie est donc le gestionnaire et seulement ce denier. Par conséquent, il faut apporter une attention toute particulière au bail commercial : durée du bail, prise en compte ou non des articles 605 et 606, revalorisation des loyers… Durant toute la durée du bail, la contrepartie étant seulement le gestionnaire, le seul risque de ne pas toucher ses loyers est lié à la bonne santé du gestionnaire. Même si la résidence dans laquelle l’investisseur a investi était amenée à faire faillite, les loyers seraient toujours versés. Le bail commercial est le garant de la sécurité locative sur du long terme.

La plupart des frais à la charge du gestionnaire 

Article 605 – 606 du code civil

De façon générale, le bail commercial qui lie l’investisseur et la société preneuse à bail (dans notre cas : le gestionnaire de la résidence senior) indique systématiquement la répartition des différentes charges d’entretien et de réparation entre les deux parties.

A ce titre, il  fait souvent  mention des articles 605 et 606 du Code Civil. L’article 605 définit les réparations d’entretien classiques telles que la peinture, le changement de porte ou de fenêtres… L’article 606 reprend toutes les grosses réparations : changement d’ascenseur, réfection de toiture, ravalement de façade, etc. Les réparations relevant de ces deux articles sont en règle générale, lorsqu’il n’en est pas fait expressément mention dans le bail, supportées par le bailleur. 

Néanmoins, cette règle n’est pas impérative et la répartition peut tout à fait être différente. C’est bien souvent le cas, dans le cadre d’un bail d’une nouvelle résidence senior, où les réparations stipulées dans le 605 et le 606 sont mises à la charge du gestionnaire.

Remise aux normes

La plupart des frais sont en effet à la charge du gestionnaire dans ce type d’investissement grâce au bail commercial, comme les frais de gestion de la résidence. Le loyer versé est net, les seuls frais à rajouter de manière certaine sont la taxe foncière et les éventuels coûts de comptabilité. L’article 605 est dans la plupart du temps à la charge du gestionnaire, à savoir tous les travaux d’entretien et de réparation. L’article 606 est aussi parfois pris à la charge du gestionnaire, à savoir les grosses réparations comme les murs et les toits.

Durée du bail

La durée d’un bail commercial standard est de 9 ans, plus communément appelé le bail 3/6/9. En effet, dans le cadre du bail commercial, chacune des deux parties peut dénoncer le bail et donc donner congé à une date précise tous les 3 ans (échéance triennale). Il est donc bien plus avantageux pour le propriétaire qu’un bail classique, qui a une durée de 3 ans avec possibilité de donner congé à tout moment pour le locataire, moyennant un préavis de quelques mois.

Le bail commercial est donc plus long. Et si sa durée habituelle est de 9 ans, celle-ci peut s’étendre jusque 12 ans. C’est ce qui se passe en général dans le cas d’une résidence senior où il n’est pas rare d’avoir un bail de 12 années. De plus, il s’agit d’un bail ferme, c’est-à-dire que le gestionnaire renonce à sa faculté de donner congé avant le terme du contrat. Il s’engage sur du très long terme. 

Lorsque le bail arrive à son terme, il se poursuit généralement par tacite reconduction, c’est-à-dire aux mêmes conditions que définies initialement.

Revalorisation du loyer

Dans le cadre du bail commercial, le loyer fixé initialement est réévalué régulièrement, à savoir tous les ans. Le nouveau loyer est alors fixé en fonction d’un indice publié par l’INSEE. Il existe plusieurs indices sur lesquels peut être basé le bail commercial en résidence senior :

  • l’ICC : indice du coût de la construction. Jusqu’ici l’indice le plus répandu, il est progressivement remplacé par d’autres indices dans les nouveaux baux.
  • l’ILC : indice des loyers commerciaux
  • l’IRL : indice des revenus locatifs

Il existe d’autres indices mais ceux-ci sont les plus répandus. Chaque trimestre, une nouvelle valeur de l’indice est publiée. Pour déterminer le montant du nouveau loyer, il suffit de calculer le rapport entre le nouvel indice en vigueur à la date anniversaire, et la valeur de l’indice de l’année précédente à la même date.

Dans certains baux, l’indexation peut être plafonnée (à la hausse comme à la baisse) ou alors l’indice peut être remplacé par un pourcentage défini. Ex : «le loyer sera réévalué de 1,5 % par an».

Le cadre juridique du bail commercial plus favorable

Le cadre juridique du bail commercial relève de 2 types de règles : il est régi par le Code Civil pour tout ce qui concerne les règles générales tandis que tout ce qui concerne la matière (propriété commerciale), c’est le Code du Commerce qui est le document de référence. Néanmoins, cette partie n’a qu’une importance marginale dans le cadre d’un bail commercial en résidence senior.

Le bail commercial encadre de façon plus claire les rapports entre le bailleur (propriétaire) et le preneur (locataire) qu’un bail d’habitation. Pour commencer, la durée est différente car beaucoup plus longue dans un bail commercial (9 à 12 ans). Ensuite, la répartition des charges est détaillée : dans un bail commercial en résidence senior, la quasi-totalité des charges usuelles, d’entretien et de réparation relève de la responsabilité du gestionnaire locataire. Enfin, la faculté de dénonciation du bail est bien plus encadrée et restreinte dans le bail commercial que dans le bail d’habitation : il est en effet de coutume que le gestionnaire de la résidence senior renonce à son droit de donner congé avant le terme du bail.

LE CHOIX DU GESTIONNAIRE

Les résidences services seniors répondent aux besoins des personnes âgées de plus de 60 ans en terme d’habitat. Encore faut–il tenir compte des critères à travers lesquels chaque gestionnaire se différencie.

La taille du gestionnaire et son expérience sur le marché des résidences seniors

Plus le gestionnaire possède d’établissements répartis sur l’ensemble de l’Hexagone, (certains gestionnaires œuvrent déjà à l’étranger dans des pays limitrophes comme l’Espagne la Belgique, l’Italie, l’Allemagne..), plus l’investisseur aura le choix de l’établissement dans lequel il souhaite investir. En effet, certains investisseurs souhaitent faire l’acquisition d’une résidence services seniors près de leur domicile. Ce montage peut être pertinent si l’investissement est à terme destiné à un membre de la famille ou si l’investisseur souhaite lui même plus tard y vivre. Nous travaillons avec les meilleurs gestionnaires de résidences services existants sur le marché tels que Domitys, Steva, Les Senioriales, Cogedim Club, ayant déjà fait leurs preuves.

Les perspectives de développement du gestionnaire

Les gestionnaires que nous sélectionnons sont issus de filiales de grands groupes renommés du secteur de la dépendance ou de l’immobilier. Avec des expériences dans ces secteurs de plus de 40 ans pour certaines, les perspectives d’avenir et la pérennité de ces gestionnaires est assuré. Il est important d’étudier l’ancienneté mais aussi les pespectives de croissance des gestionnaires auprès desquels vous souhaitez investir, en vérifiant au préalable leur solidité financière.

La localisation de ses établissements

Au critère de la taille du gestionnaire s’ajoute celui de la localisation des résidences. Certains gestionnaires axent leur stratégie sur une implantation urbaine, favorisant l’accès aux commodités à ses résidents et la facilité d’accès à la résidence pour leurs proches (Paris, région parisienne et grandes agglomérations de province). D’autres, au contraire, misent sur le coté paisible et vacancier des résidences en privilégiant le bord de mer ou la campagne.

Les conditions du bail entre l’investisseur et la société de gestion

Lors d’un investissement en résidence services senior, le bail signé entre l’investisseur et la société de gestion est un bail commercial. Ce statut confère de nombreux avantages et une sécurité supplémentaire à l’investisseur. En effet, c’est la société de gestion de la résidence senior qui reverse les loyers à l’acquéreur et non le résident de la chambre lui-même, contrairement à un investissement dans un bien locatif plus classique.

Il est donc primordial pour l’investisseur de se pencher tout particulièrement sur des points tels que la durée du bail (elle est généralement de 9 ans pour un bail commercial, cette dernière peut s’étendre sur 12 ans).

La prise en compte ou non des articles 605 et 606 du Code civil relatifs aux charges d’entretiens et de grosses réparations, dans la plupart des cas, ces charges ne sont pas prises en compte par la société de gestion et sont donc à prendre en compte par l’investisseur dans son cout de l’investissement initial.

Le rapport locatif offert Les établissements avec lesquels nous travaillons offrent tous une rentabilité locative supérieure à 4 %. En dessous de ce seuil, nos experts estiment que le rapport locatif offert n’est pas attractif. Attention cependant à ne pas regarder uniquement ce critère, car, dans certains cas, un rapport locatif inférieur peut être plus intéressant compte tenu de l’indexation des loyers fixés par la société de gestion.

L’indexation des loyers

Dans un contrat de bail commercial, le loyer initialement fixé lors de la signature et annuellement réévalué en fonction d’un indice INSEE, reprenant lui-même plusieurs critères tels que l’ICC (indice du cout de la construction), l’ILC (indice des loyers commerciaux) et l’IRL (indice des revenus locatifs).

Cependant, certains gestionnaires peuvent décider de plafonner cette indexation et de fixer lors de la signature un pourcentage de réévaluation annuelle du loyer.

Les services proposés

L’intégralité des résidences de services seniors avec lesquelles nous travaillons propose à leurs résidents de nombreuses activités de groupe telles que des cours de gym, des jeux de société, des sorties organisées (théâtres, musées) permettent aux résidents une réintégration social et des moments de convivialité.

Les résidences seniors à côté de chez vous

Nord-Pas-de-Calais0 programmeHaute-Normandie1 programmeBasse-Normandie1 programmePicardie1 programmeCentre0 programmeBretagne2 programmesPoitou-Charente1 programmeAquitaine0 programmeLorraine0 programmeLimousin0 programmeBourgogne0 programmePays-de-la-Loire2 programmesChampagne-Ardenne0 programmeIle-de-France2 programmesAuvergne2 programmesFranche-Comté0 programmeAlsace2 programmesCorse0 programmeMidi-Pyrénées0 programmeLanguedoc-Roussillon3 programmesProvence-Alpes-Côte-d'Azur1 programmeRhône-Alpes1 programmeGuadeloupe0 programmeGuyane0 programmeMartinique0 programmeRéunion0 programme Liste des régions Liste des villes

Comment investir en LMNP ?

CENSI BOUVARD EN RÉSIDENCE SENIOR

Le principe de la défiscalisation en résidence services seniors

Le principe de la loi Censi Bouvard en LMNP est le suivant. Il se réalise dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier meublé dans le but de le louer. Les activités possibles pour profiter de cette loi sont la location en résidences étudiantes, d’affaires, de tourisme, en EHPAD, en résidences seniors ou en location saisonnière. Les revenus créés par cette activité sont à classer dans la catégorie des revenus BIC ou micro BIC. Lors d’un investissement en LMNP avec la loi Censi Bouvard, l’investisseur profite des mêmes avantages qu’en LMNP classique et notamment la récupération de la TVA. La différence fondamentale va s’opérer sur la fiscalité.

La fiscalité Censi Bouvard en résidence senior

Lors d’un investissement en résidence senior en Censi Bouvard, la fiscalité est la suivante. : d’un côté les loyers perçus, en face les charges et les intérêts d’emprunts. Dans le cadre du Censi Bouvard, il n’y a pas d’amortissement de la valeur du bien. En revanche, l’investisseur obtient une réduction d’impôt de 11% du montant HT investi. Si on prend l’exemple d’un investissement de 140 000 € HT en résidence senior, l’investisseur peut déduire 15 400 € étalés sur 9 ans, directement de son impôt sur le revenu. Ce dernier peut donc déduire 1 711 € par an.

LMP EN RÉSIDENCE SENIOR

Le principe du Loueur meublé professionnel

Le  statut LMP (loueur meublé professionnel) consiste à acquérir un bien immobilier, le meubler puis le louer meublé. Ce cadre fiscal s’applique à de nombreux secteurs tels que les locations de chambres ou appartements à la saison, les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, les résidences d’affaires et enfin les résidences pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) ou non. Le LMP génère des revenus BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) ou micro BIC, et non des revenus fonciers classiques. La différence avec le statut LMNP se situe autour des règles supplémentaires à respecter. La première est de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés. La seconde règle est d’avoir des recettes TTC supérieures ou égales à 23 000 euros par an. Enfin ces recettes doivent être plus importantes que la sommes des autres revenus du foyer fiscal. Pour profiter du LMP, il faut donc posséder plusieurs biens de même nature qui génèrent des revenus BIC.

Les avantages du LMP en résidence senior

De nombreux avantages existent lors d’un investissement en résidence senior en LMP:

  • Amortissement du bien à hauteur de 80% de sa valeur. 

Si nous réfléchissons en tableau +/- , du coté des recettes apparait les revenus perçus, en face desquels nous pouvons déduire les intérêts d’emprunt si l’investissement est fait à crédit, les charges telles que la taxe foncière et l’amortissement. Au terme le bénéfice de BIC sera nul voire très faible, la fiscalité sera avantageuse car nulle ou minimisée. Les revenus générés par un investissement en résidence senior sont peu fiscalisés voire pas du tout, cela dépend de la durée de l’amortissement. 

  • La TVA est récupérable intégralement et s’amortit sur une vingtaine d’années. 

Vous achetez le bien TTC mais l’Etat vous rembourse l’intégralité de la TVA. L’investisseur profite pleinement de ce remboursement mais en cas de revente, l’investisseur devra rembourser une partie de la TVA au prorata des années écoulées sauf si le nouvel investisseur achète le bien avec un bail en cours. Dans ce cas, c’est lui qui devra rembourser en cas de revente future, toujours au prorata des années écoulées.

Enfin, des frais sont déductibles dès l’origine, comme les honoraires de notaire, les frais d’affiches, les frais d’insertion et les droits d’enregistrement. Le LMP est aussi intéressant du point de vue des plus-values car si l’investisseur possède le bien depuis plus de 5 ans celles-ci sont allégées. Sous certaines conditions, il est possible d’exclure de l’assiette de l’ISF vos investissements afféctés à l’activité en LMP.

INVESTIR EN RÉSIDENCE SENIOR EN SCELLIER

Principe de la loi Scellier

Lors d’un investissement en résidence senior, deux possibilités pour un investissement, la loi Scellier ou le LMNP qu’il soit classique ou Censi Bouvard. La loi Scellier est utilisée dans le cadre d’investissement en immobilier classique (nu). La loi Scellier est mise en place lors de l’achat d’un bien immobilier classique nu et à pour but d’être louée. Cet investissement donne la possibilité d’une réduction d’impôt de 13 % étalée sur 9 ans. L’investissement en résidence sénior en 2012 peut se faire sous ce statut, votre locataire sera la personne âgée en direct. Vous serez imposé au titre des revenus fonciers classique, c’est-à-dire votre taux marginal d’imposition et prélèvements sociaux.

La loi Scellier appliquée aux résidences seniors

La loi Scellier donne la possibilité de profiter de la défiscalisation. Lors d’un investissement en Scellier, l’investisseur obtient une réduction d’impôt de 13 % du montant HT investi. Si on prend l’exemple d’un investissement de 160 000 € HT en résidence senior, l’investisseur peut déduire 20800 €, étalés sur 9 ans, directement de son impôt sur le revenu. Ce dernier peut donc déduire 2300 € par an en plus de la rentabilité locative du bien.

La loi Scellier s’adresse à toutes les personnes voulant investir dans des logements neufs. Pour accéder à ce dispositif, il faut que le logement soit neuf ou en l’état futur d’achèvement. Pour bénéficier au maximum de ce dispositif, il est nécessaire de répondre aux normes BBC (bâtiment basse consommation) dans le cas contraire la réduction tombe à 6 %.

D’autre part, vous serez soumis à quelques conditions pour votre locataire, notamment le plafonnement des loyers selon des zones géographiques définies. Les biens peuvent être loués à vos enfants s’ils sont indépendants fiscalement de votre foyer.

Montant maximum d’investissement est de 300 000 € au taux de 13 % soit : 39000 sur 9 ans soit 4333 €.

Que se passe-t-il au terme de ces 9 ans de dispositif Scellier ?

Vous êtes à nouveau soumis aux conditions générales de location. Toutefois, vous n’avez plus l’obligation de respecter les plafonds de loyers. Ou second cas de figure, vous avez la possibilité de passer un accord avec l’agence nationale de l’habitat, ce qui vous donnera la possibilité d’accéder à une déduction des loyers de 30 % à 45 %

Le Scellier intermédiaire

La loi Scellier intermédiaire ou Scellier social permet de bénéficier d’une réduction supplémentaire. Le principe est le suivant dans un premier temps la réduction d’impôt s’effectuera dans un maximum de 300 000€ sur 9 ans puis vous aurez la possibilité d’une réduction d’impôts supplémentaire sur 6 ans au taux de 1,3% du prix du bien soi un total de 21% sur 15 ans. En contrepartie, le dispositif voit les loyers plafonnés selon les zones géographiques précises et les  personnes pouvant y habiter doivent remplir certains critères notamment concernant les ressources annuelles par foyers.

CENSI BOUVARD EN RÉSIDENCE SENIOR

Le principe de la défiscalisation en résidence services seniors

Le principe de la loi Censi Bouvard en LMNP est le suivant. Il se réalise dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier meublé dans le but de le louer. Les activités possibles pour profiter de cette loi sont la location en résidences étudiantes, d’affaires, de tourisme, en EHPAD, en résidences seniors ou en location saisonnière. Les revenus créés par cette activité sont à classer dans la catégorie des revenus BIC ou micro BIC. Lors d’un investissement en LMNP avec la loi Censi Bouvard, l’investisseur profite des mêmes avantages qu’en LMNP classique et notamment la récupération de la TVA. La différence fondamentale va s’opérer sur la fiscalité.

La fiscalité Censi Bouvard en résidence senior

Lors d’un investissement en résidence senior en Censi Bouvard, la fiscalité est la suivante. : d’un côté les loyers perçus, en face les charges et les intérêts d’emprunts. Dans le cadre du Censi Bouvard, il n’y a pas d’amortissement de la valeur du bien. En revanche, l’investisseur obtient une réduction d’impôt de 11% du montant HT investi. Si on prend l’exemple d’un investissement de 140 000 € HT en résidence senior, l’investisseur peut déduire 15 400 € étalés sur 9 ans, directement de son impôt sur le revenu. Ce dernier peut donc déduire 1 711 € par an.

Les résidences seniors à la une

  • Acapace - Golfe Juan - Loi LMNP

    Gestionnaire : ACAPACE Rentabilité : 3,59 % Prix : à partir de 172 095€
    Voir le détail
  • Clinipole - Castelnau le Lez - LMNP

    Gestionnaire : CLINIPOLE Rentabilité : 4,70 % Prix : à partir de 110 951€
    Voir le détail
  • Emera - Limoux - Loi LMNP

    Gestionnaire : EMERA Rentabilité : 2,11 % Prix : à partir de 168 878€
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Tout savoir sur l’investissement en résidence de services

Les résidences de services sont aujourd’hui un placement de choix pour bon nombre de contribuables désireux d’atteindre certains objectifs patrimoniaux facilement.

FAQ Résidences seniors

01

Qu'est-ce-que la loi Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard est une loi qui permet lors d’un investissement locatif en meublé (LMNP) avec une réduction d’impôt de 18 % du montant du bien immobilier dans la limite de 300.000 € HT étalée équitablement sur une période de 9 ans. Ce dispositif a été mis en place pour inciter les épargnants privés à investir dans les résidences de services notamment les résidences étudiantes et les établissements de soins et de retraite.

02

Quelle fiscalité en LMNP ?

Lors d’un investissement en immobilier, la fiscalité va varier selon la typologie d’actif sur lequel vous investissez. Un investissement dans un appartement classique génèrera ce qu’on appelle des revenus fonciers, qu’il conviendra d’ajouter à votre déclaration fiscale,  puis ceux-ci seront taxés à hauteur de votre tranche marginale d’imposition (TMI). Néanmoins, marier investissement immobilier et fiscalité stable, c’est possible grâce au Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

03

C’est quoi un bail commercial en résidence senior ?

Le bail commercial en résidence senior, c’est le document qui lie l’investisseur et le gestionnaire. Il énumère toutes les conditions du contrat signé entre les deux parties. Il s’agit d’un contrat synallagmatique sans cadre réglementaire permettant donc d’inscrire des clauses de manière discrétionnaire.

04

Comment fait-on pour récupérer la TVA payée lors d’un investissement en résidence senior ?

Pour récupérer la TVA lors d’un investissement senior, il faut faire une demande auprès des services fiscaux de sa commune de résidence. Elle est en général récupérer dans les quelques mois qui suivent la livraison du bien.

05

Comment revendre une résidence senior ?

Plusieurs possibilités s‘offrent à l’investisseur pour céder sa résidence senior. Différents marchés d’abord, avec la possibilité de revendre son investissement en résidence senior sur le marché de gré à gré : c’est le marché de revente de résidence senior “de particulier à particulier”.

LMNP : Résidence senior

LMNP Résidence senior : Principe et définition

On estime à 13,5 millions le nombre de retraités en France en 2020. Et ce nombre continuera de grimper. La demande pour une place en résidence senior ne cesse d’augmenter à mesure que l’espérance de vie s’accroit.

La résidence senior se différencie d’un EHPAD par le type d’occupant. Elle accueil en effet les personnes âgées valides tandis que les EHPAD accueil les personnes âgées nécessitant une assistance constante dans leurs vies quotidiennes. La résidence senior est choisit par les personnes agées de 60 ans ou plus dont le logement est devenu trop grand par exemple, ou bien pour rompre l'isolement, très courant à cet âge avancé. 

De par ses caractéristiques, la résidence senior est généralement idéalement située. En effet, les résidents sont ici des personnes valides et autonomes qui ont des besoins de déplacement en total indépendance. Les emplacements privilégiés seront donc en zone urbaine et à proximité des transports en commun. 

Investissement en résidence sénior 

L'investissement immobilier en France reste le plus prisé par les contribuables, encore plus si celui-ci permet de défiscaliser une partie de ses loyer, voire de réduire ses impôts. 

Le bail commercial assure la garantie contractuelle que les loyers seronts versés par le gestionnaire au 

Les chambres étant meublées et gérées il s’agit d’un régime LMP ou LMNP en résidence service, donc exploité par un gestionnaire.  Autre point important : l'achat d'une chambre dans une résidence neuve est éligible au dispositif Censi-Bouvard, qui offre à l'investisseur la possibilité de réduire ses impôts de l'ordre de 11%, soit 33 000 maximum, étalé sur 9 ans. Comme tous les investissements en résidence service, il ne peut excéder 300 000 euros par foyer fiscal. Le statut LMNP conféré par la mise en location d'une chambre en résidence senior, si les revenus perçus sont inférieur à 23 000 euros. Il est tout de même possible de choisir le régime BIC réel afin de pouvoir amputer les charges ou de potentiels interêts d'emprunts à l'impôt sur le revenu. 

Une location en LMNP en résidence senior permet de récupérer complétement la TVA engagée lors de l'achat au bout de 20 ans de location. Si un investisseur décide de vendre son bien avant 20 ans de detention, il est obligatoire de restituer une partie de cette taxe au pro-rata temporis. 

Reduction d'impôt, fiscalité allégée, statut LMNP avantageux... Il existe plein de raisons d'investir dans une chambre au sein d'une résidence sénior. Mais la plus importante reste la rentabilité attractive, de l'ordre de 4 à 4,5%. La gestion locative inexistante pour l'investisseur (car géré par l'exploitant du lieu) est également un atout majeur. Enfin, le marché secondaire des résidences sénior est très developpé, ce qui garantie une revente rapide en cas de besoin de liquidités.

Ainsi, l'accroissement de la population du troisième âge couplé aux avantages apportés par un tel investissement locatif en fait un placement de choix dans la gestion de patrimoine. 

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