Critères de sélection avant d'investir dans une résidence étudiante

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Les critères généraux à vérifier

Le marché de la résidence étudiante est un marché dynamique, soutenu par le nombre croissant de nouveaux étudiants chaque année (Français et étrangers). Pour faire face au manque important de logements étudiants, les constructeurs sont de plus en plus nombreux à proposer des programmes spécialement dédiés à la population étudiante. L’investisseur a donc la possibilité de choisir parmi une offre plus ou moins fourni selon la zone géographique.

Pour faire son choix, le futur propriétaire doit prendre en compte quelques critères qui vont lui permettre de cibler le bien répondant le mieux à ses attentes.

Tout d’abord, le budget est bien entendu déterminant et oriente l’acheteur sur des villes plus ou moins ciblées selon son enveloppe d’investissement. Les biens proposés étant « standards » (surface similaire, même agencement, etc.), le prix varie principalement selon l’emplacement géographique puis en fonction des services disponibles au sein de la résidence.

Ensuite, il convient de bien choisir la fiscalité de l’investissement en résidence étudiante : LMNP/LMP ou Censi-Bouvard ? Au-delà de l’aspect "défiscalisation", il est important de bien identifier ses propres attentes par rapport à ce placement : création de patrimoine, constitution de rentes à terme, potentielle revente ou optique de transmission… A partir de ce choix-là peuvent s’ouvrir différentes possibilités : acquisition uniquement dans le neuf pour le Censi-Bouvard (avec livraison variant de quelques mois à 2 ans) et/ou dans l’ancien (perception immédiate des loyers).

Une fois ces points clairement identifiés, les principaux critères de sélection résidence étudiante à prendre en compte seront les suivants :

 

 

L’emplacement de la résidence étudiante

Comme lors de tout achat en immobilier locatif, l’emplacement doit demeurer le critère numéro 1. A ce titre, bien choisir la ville est primordial. Une première sélection peut s’opérer d’elle-même, indépendamment de la volonté de l’investisseur et selon le budget de celui-ci.

Bien choisir la ville

En effet, le prix moyen d’un studio en résidence étudiante neuve est compris entre 75 000 € et 120 000 € HT. Il est possible de trouver des studios dès 55-60 000 € HT mais dans des villes secondaires, de taille moins importante que les plus grosses cités étudiantes françaises.

Un emplacement attractif au sein de la ville

La ville est donc bien entendu à sélectionner rigoureusement. Au-delà de la taille générale de la population, il convient également de bien vérifier la population étudiante de la ville en question. A partir de ce point, identifier les principaux pôles universitaires au sein de l’agglomération permet de s’assurer que la résidence étudiante est idéalement située : à proximité d’un centre universitaire ou en centre-ville.

Évidemment, une bonne desserte par les transports en commun est indispensable, les étudiants ne bénéficiant pas toujours de moyens de locomotion propres.

 

Le gestionnaire de la résidence étudiante

Sélectionner avec soin le gestionnaire de la résidence fait partie des impératifs. Bien entendu, celui-ci étant le garant de la bonne tenue de la résidence et de son attractivité auprès des utilisateurs finaux, il se doit d’effectuer une gestion et un entretien optimaux de la résidence étudiante.

Choisir un acteur reconnu

Dans un marché concurrentiel comme celui-ci, opter pour une société sérieuse, avec un parc de résidences sous gestion relativement important et une bonne tenue financière permet de se donner un maximum de gages de sécurité.

Plusieurs profils de gestionnaires

Il existe sur le marché un grand nombre de gestionnaires, de taille plus ou moins importante, avec une expérience différente. Certains sont des « pure players », des acteurs spécialisés, d’autres bénéficient de l’appui d’un grand groupe immobilier (Vinci, Nexity…).

Il y a plusieurs profils de gestionnaires, nous en avons fait une liste non exhaustive par ailleurs. A qualité égale, le bail proposé par chaque gestionnaire fait alors la différence.

 

Le bail commercial signé sur la résidence

Sans reprendre en détails l’ensemble des clauses comprises dans un bail commercial en résidence étudiante, rappelons que certains points sont à surveiller :

Les clauses

Vérifier que le preneur conserve bien à sa charge la quasi-totalité des dépenses quotidiennes (charges d’entretien, menus travaux, assurances), vérifier les modalités d’indexation du loyer, la durée ferme du bail.

Il ne faut pas perdre de vue que le bail commercial vous suit pendant toute la durée d’investissement et qu’il faut donc être vigilant sur celui-ci.

La rentabilité de l’investissement

Un investissement en résidence étudiante donne généralement une rentabilité de 3,5% à 4,5% pour l’acquéreur. Ce chiffre varie selon les gestionnaires, l’emplacement de la résidence et peut être affiné en imputant le résidu de charges que peut supporter le bailleur.

Toutefois, il faut se méfier des biens qui proposent un rendement trop important (5% par exemple) car il y a fort à parier que le gestionnaire risque de vouloir renégocier le loyer en cours de bail. Cela faute d’avoir été trop optimiste au moment de la mise en location de la résidence et de ne pas pouvoir tenir ce niveau de rémunération auprès du propriétaire.

 

Les services proposés au sein de la résidence étudiante

Comme toute résidence dite "de services", une résidence étudiante a pour obligation de proposer, en plus de l’hébergement, au moins trois des quatre services de base suivants à ses clients :

Les services classiques obligatoires

• l’accueil / la réception
• le petit-déjeuner
• le nettoyage régulier des locaux
• la fourniture de linge de maison

Mais de nos jours, les gestionnaires de résidence étudiante s’en tiennnent rarement à ces seuls services et sont de plus en plus nombreux à proposer des prestations annexes.

Les services en résidence étudiante

Bien loin de l’image austère de la traditionnelle résidence du CROUS ou de la « Cité U », la résidence étudiante d’aujourd’hui propose bien souvent une gamme plus ou moins complète de services supplémentaires dont les étudiants locataires peuvent bénéficier.

Ces prestations, répercutées dans le loyer final payé par l’étudiant ou qui viennent en supplément selon que l’utilisateur décide d’y recourir ou non, permettent aux résidences de se démarquer de la concurrence et de s’assurer une plus grande attractivité : parking, emplacement pour vélos, conciergerie, réseau informatique indépendant, laverie, piscine, salle de sport…