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Pourquoi investir en Loi Censi-Bouvard ?

Pourquoi investir en Loi Censi-Bouvard ?

Qu'est-ce-que la loi Censi Bouvard ?


Votée en 2009, la loi Censi Bouvard (ou amendement Bouvard ) est initialement la petite soeur de la loi Sellier. Contrairement à la loi Sellier, devenu loi Duflot puis loi Pinel après de nombreuses modifications, le nom de la loi Censi-Bouvard a résisté aux différents changements de ministres et gouvernements. A l'instar des lois de défiscalisation immobilière classique, la loi Censi-Bouvard accorde une réduction d'impôt (répartie sur 9 ans) d'un certain pourcentage du montant de l'investissement. Aujourd'hui ce pourcentage est de 11 %. La loi Censi-Bouvard concerne les investissements en immobilier "meublé" c'est-à-dire les investissements immobiliers générants des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les contribuables concernés peuvent être régies par le statut du loueur meublé non professionnel (LMNP) ou du loueur meublé professionnel (LMP). En revanche il est impossible d'investir en loi Censi Bouvard via une SCI ou via un SARL de famille.
A noter que l'obtention de l'avantage fiscal Bouvard ne remet pas en cause le droit à la récupération de T V A .

Qu'est-ce que le meublé ?


Comme son nom l'indique la location meublée est une location où le propriétaire met des meubles à disposition du locataire en même temps que le logement. Cependant la location d'un logement meublé n'est pas régie par les mêmes règles que la location d'un logement vide. La principale différence est que les baux sont ici d'une durée maximale d'un an. En effet la location meublée répond à des objectifs précis: tourisme affaires court séjour professionnel. Il est donc assez difficile de gérer ce type d'appartement. De plus trouver un locataire qui accepte ces conditions: ne pas avoir de meuble, devoir déménager rapidement est extrêmement rare dans les zones périphériques et rurales.  

Enfin dans un cas d'un investissement immobilier classique, mieux vaut généralement opté pour le régime Pinel. La réduction d'impôt y est supérieure (12, 18 ou 21 %) . En revanche l'investissement en Censi Bouvard peut être pertinent dans une résidence gérée.

Pourquoi investir en immobilier géré?

Les résidences de service sont des biens meublés dont la gestion est assurée par un gestionnaire. Comme leur nom l'indique elle doive fournir aux locataires 3 services différents. Ceux-ci peuvent être l'accueil, le ménage, l'assistance médicale... Ces résidences combinent les avantages fiscaux de l'investissement en meublé avec l'avantage d'être lié à un bail commercial.
Le meublé géré regroupe plusieurs types de résidence qui sont soumis à un bail commercial. Concrètement, votre locataire est ici un gestionnaire et non l'occupant final de l'appartement. Ce mécanisme permet d'effacer les plus gros inconvénients de l'investissement immobilier. En effet ce n'est pas à vous que revient la  responsabilité de la location de votre appartement. Le cauchemar des propriétaires loueurs est de récupérer un appartement dévasté ou d'avoir un locataire qui décide de ne plus payer son loyer du jour au lendemain. Ici votre seul interlocuteur est le gestionnaire. Celui-ci doit vous verser les loyers que la chambre soit loué ou non et vous  garantie généralement (voir le bail commercial) contre les travaux et dégâts qui ne sont pas dus à l'usure normale.
Comment investir en meublé?

L'investissement en meublé depend de la catégorie imposable des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce régime permet notamment de récupérer la TVA dans le cadre d'un achat neuf. Dans le cas d'un investissement en meublé gérer de nombreux points peuvent attirer votre attention avant de choisir un bien.

Le type de résidence: le meublé géré regroupe un large spectre d'activité et de résidence. Résidente étudiante, de tourisme, Ehpad, centre d'affaires ou résidence sénior... ces résidences présentent toutes des caractéristiques diverses et des risques différents. Commençons par les généralités: toutes ces résidences sont soumises aux régimes du bail commercial et du LMNP (voir du LMP). Cependant certaines résidences sont fortement soumises aux cycles économiques (tourisme et affaires notamment) d'autres sont beaucoup résilientes. En effet si le bail commercial garanti le loyer, celui-ci est garanti par le gestionnaire. Celui-ci doit être en mesure de faire des bénéfices. L'investissement en LMNP géré est un investissement de long terme de 9 ans minimum qui est couramment conservé plus de 20 ans. Il faut donc anticiper des renouvellements de bail. En conséquence, avoir une visibité à long terme sur le marché sur lequel est situé le bien possédé est primordial. A ce titre les résidences étudiantes (privilégier les grandes villes universitares) et médicalisées (hélas de plus en plus nécessaire).
Le gestionnaire: nous l'avons vue le principal risque en LMNP géré est de subir une faillite du gestionnaire. Si certains type de bien sont plus résilients à cette situation (notamment les résidences étudiantes); il vaut mieux tout faire pour éviter de s'y trouver. Ainsi, privilégier les grands gestionnaires nationaux. Vous pouvez également faires des recherches sur leurs historiques, leurs tailles et surtout leurs réputations. De plus dans certains cas  vous signez un bail avec une sous structure locale alors qu'il est parfois possible de signer directement avec la société nationale.

Le bail commercial: c'est le contrat qui vous lie avec le gestionnaire. Ainsi, tout doit y être indiqué: le loyer, l'indexation du loyer, la durée du bail, les éventuels cas de rupture anticipé (à éviter) la répartition des charges et travaux...En conclusion, sur ce type de bien la rentabilité brute peut être trompeuse. Il convient de se méfier des risques de baisse de loyers par les gestionnaires mais aussi de l'importance des charges annexes. Des biens avec une rentabilité affichée de 4 % s'avere souvent plus rentable que certains ayant une rentabilité de 7%.

Votre profil investisseur est-il adapté à la loi Censi Bouvard?
En conclusion la loi Censi Bouvard est particulièrement adapté à des contribuables payant plus de 1 500 € et qui restent dans une tranche d'imposition modéré. En effet sous ce seuil mieux vaut se reporter sur des placements de rendement. En revanche, pour les tranches marginales élévées, le régime LMNP classique (également appelé LMNP amortissable) s'avère plus pertinent. La fiscalité sur les loyers peut en effet être supérieur au gain fiscal de Censi-Bouvard.

 

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