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Comprendre les LMNP

Comprendre les LMNP

Qu’est-ce que le statut LMNP 

Le statut LMNP existe depuis 1945. Investir en LMNP « Loueur Meublé Non Professionnel » consiste à acquérir un bien immobilier puis le meubler et le louer. Ce bien servira uniquement à usage résidentiel pour le locataire.

Pour les LMNP, il existe des locations meublées de type « classique » comme des appartements, des maisons, des « chambres de bonnes » et des locations meublées type « résidences de services » comme les EHPAD, les résidences étudiantes, les résidences seniors ou encore les résidences de tourisme.

L’objectif de ce statut est de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux pour le propriétaire-bailleur

Qui est concerné ?

Le statut de LMNP concerne l’ensemble des foyers dont les recettes locatives perçues ne doivent pas excéder 23 000€ ou ne devant pas dépasser 50% du revenu global (données par année). De plus, cette location ne doit pas être l’activité première/principale du foyer.

Conditions

Pour bénéficier du statut de LMNP, la location du bien doit être seulement à usage d’habitation et ne peux par exemple être un local pour exercer son activité professionnelle. Le logement acquis peut être meublé ou bien à la charge du propriétaire de le meubler. Il est également possible d’investir dans une « résidence neuve de services » afin que le loueur puisse récupérer la TVA.  Le propriétaire du bien locatif meublé ne doit pas être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) au titre de loueur meublé professionnel.

Le statut de LMNP peut donc provenir d’un ou plusieurs biens immobiliers locatifs loués meublés ; il est défini comme une activité commerciale relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pourquoi investir en LMNP ?

Investir en LMNP c’est louer un bien dans le but de se constituer une meilleure situation financière et patrimoniale par l’effet de la réduction d’impôt.

Ce dispositif de défiscalisation permet d’amortir l’acquisition du bien loué sur plusieurs années. On va donc calculer sa dévalorisation chaque année selon l’usure qu’il est fait à ce bien mais aussi « aux biens mobiliers » composant le LMNP. De plus, dans le cadre d’un investissement dans une résidence de services neuves comme les résidentes étudiantes, de tourisme. Le propriétaire pourra récupérer la TVA de 20 % sur le bien investi.

Immobilier locatif net de toute fiscalité

Défiscaliser par deux moyens :

  • LMNP Amortissement « revenus non fiscalisés en plaçant du capital »

L’investisseur va pouvoir déduire la totalité des charges liées au bien ainsi que les amortissements comptables sur les valeurs mobilières et immobilières des revenus déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, le régime des BIC. C’est ce qu’on appelle défiscaliser en « LMNP amortissement ». Les charges représentées ici sont les frais d’acquisitions, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les droits d’enregistrement, les primes d’assurances et enfin les charges liées à la location du bien. L’amortissement pouvant être de 7 à 10 ans en ce qui concerne les valeurs mobilières et 25 à 30 ans pour les valeurs immobilières.

  • Régime micro-Bic

Ce régime est appliqué si les revenus locatifs annuels n’excèdent pas 32 600€. Ce régime permet aux loueurs de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % qui seront applicable sur les loyers perçus. Mais uniquement pour les loueurs percevant des recettes n’excédant pas 70 000 € pour l’année 2018. Toutefois, les autres charges intérêts d’emprunt, amortissement, frais de gestion ne pourront être déduit.

Avantages des LMNP

Le statut de LMNP offre de nombreux avantages pour celui qui souhaite partir sur cet investissement ;

  • Amortissement du bien et des biens mobiliers permettant d’augmenter ses charges et donc mécaniquement de payer moins d’impôt sur son investissement ;
  • Meilleure rentabilité au profit des locations nues.

Réduction d’impôt avec « Le LMNP Censi-Bouvard » dans le cadre d’une location résidence avec services

Dans le cadre d’un investissement en Censi-Bouvard, celui-ci va cumuler 2 avantages, celui d’une réduction d’impôt de 11 % du prix hors taxe du prix de revient du bien LMNP (avec un plafond de 300 000€) et le propriétaire va pouvoir récupérer la TVA payée de 20 % sur le montant investit.

Fiscalité

Le LMNP peut être à la portée de tout contribuable puisque son prix d’acquisition reste en cohérence avec de petites surfaces comme des studios ou T1. De plus, contrairement à la location nue, les revenus fiscaux pour la location meublée sont nettement inférieurs, car il est possible de déduire du résultat fiscal toutes les charges qui ont été engagées mais, comme vu auparavant, également un amortissement du bien loué et les frais financiers.

A savoir :

  • Aucune gestion locative à gérer pour l’acquéreur d’un LMNP en résidence de services

L’acquéreur d’un LMNP n’endosse pas la charge de la gérance de la gestion locative cette tâche revient au bailleur commercial.

  • Garantie de revenus versés tous les mois

Le bailleur commercial s’engage à verser à l’acquéreur du bien LMNP des loyers même s’il arrive que le logement soit vide, c’est ce que garantie « un bail commercial ».

  • En ce qui concerne l’amortissement des meubles et autres équipements

Tous les meubles et équipements sont amortissables temps que la durée de vie de ceux-ci sont supérieurs à 1an. Par exemple, les meubles ou l’électroménager sont amortis sur une durée de 5 à 10 ans).

  • Régime des plus-values

Pour la cession du bien loué, une exonération de l’impôt sur le revenu est possible au bout de 22 ans et 30 ans pour la CSG et CRDS.

Le statut LMNP est donc très intéressant pour les nombreux avantages qu’il procure à son propriétaire. Un cadre souple, fiscalement attractif et des revenus garantis chaque mois sans avoir à s’occuper de la gestion locative du bien.

Retrouvez toutes les réponses à vos questions sur notre FAQ LMNP.

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