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Dispositif LMNP

Location court séjour 

La législation de la location court séjour en meublé se durcit de plus en plus. Comment louer en toute légalité ? Quelles en sont les modalités ?

Pour commencer, la réglementation est telle qu’il est impossible de louer son bien plus de 90 jours à un même locataire, quelle que soit la résidence, principale ou secondaire.

Concernant sa résidence principale,  le bailleur peut la louer au maximum 120 jours par an. Il n’existe à contrario pas de limite de temps de mise en location de sa résidence secondaire.

Les locations court séjour ne sont pas à confondre avec les locations saisonnières qui elles peuvent être classées en « Meublé de tourisme », permettant d’augmenter le taux d’abattement sur l’imposition des revenus fonciers provenant de la location meublé.

Les locations courts séjours ne sont donc pas des investissements en résidence service et ne permettent pas de bénificier des avantages de la loi Censi-Bouvard. 

Qu'est-ce que la location saisonnière ?

La location saisonnière est par définition la location d’un meublé de tourisme ou de vacances.

Le loueur doit obligatoirement déclarer sa location à la mairie, ainsi qu’à son assurance et au centre de formalités des entreprises, et ce même si il n’est pas considéré comme professionnel.

Il est possible de faire classer en étoile, à l'instar des hotels, son ou ses biens sous le label officiel et indépendant « Meublé de Tourisme ». Ce classement permet en plus d'améliorer l'image et la communication du grouoe, de bénéficier d'une exonération totale sur la taxe foncière et la taxe d'habitation. 

La location en meublé de tourisme classé permet de monter le seuil maximum pour bénéficier du statut LMNP à 170 000 euros.

La classification en « meublé de tourisme » permet également de réduire ses impôts car faisait partie du régime BIC. Un abattement de 71% pour ce type de régime est en effet prévu, contre 50% en LMNP.

Principe de la location non gérée 

La location non gérée signifie simplement que le bien immobilier est loué directement à un locataire, en passant ou non par une agence, mais toujours hors résidence service tel que les EHPAD, les résidences de tourisme, étudiantes, etc.

La location non gérée se passe donc des services d’un gestionnaire de résidence, mais peut très bien être géré par une agence immobilière, ce qui augmentera les coûts pour le propriétaire mais permettra de lui éviter tout inconvénient de gestion de son bien mis en location, notamment en terme de connaissances juridiques et techniques, de flexibilité et de disponibilité.

Un investissement en location non gérée meublée est donc un simple investissement dans l'immobilier locatif meublé afin de profiter du statut LMNP.

Principe de la location gérée 

Les bénéfices de la location meublée gérée par rapport à la location meublée non gérés ne sont pas négligeables. En effet, en location gérée, il est possible de compter des avantages que ne compte pas la location non gérée, tel que ne jamais faire face à des jours de carences, se faire entretenir son bien, etc. 

Les résidences services sont constitués de plusieurs type de résidences, chacune destinés à un usage précis. Nous pouvons lister les résidences étudiantes, les résidences tourisme, résidences affaire, senior ou EHPAD.

Les locations gérées sont différents des locations non gérées de part leurs baux. Un bail commercial est en effet afféré aux résidences services, et celui-ci doit être tenu au moins 9 ans par un exploitant afin de pouvoir profiter du statut LMNP. 

En plus de bénéficier du statut de loueur meublé LMNP, le bailleur pouvait également profiter de la loi Censi-Bouvard pour acheter et louer du neuf. Etant donné que le statut LMNP et la loi Censi-Bouvard peuvent s’appliquer aux résidences services, l’investisseur pouvait donc profiter de ces deux lois concomitamment, si la résidence dans laquel sont investis les fonds est neuve.

Afin de pouvoir prétendre au statut de « résidence gérée », celle-ci doit disposer d’au moins 3 services hôteliers, parmis les suivants : Accueil, blanchisserie, entretien ou petit-déjeuner. 

Un investissement en résidence service permet de se faire rembourser la TVA payé lors de l’achat du bien. Elle ne rembourse toutefois seulement sur l'exploitation des loyers, le gestionnaire doit donc lui même facturé la TVA aux résidents. De plus, elles apportent un certain confort de gestion. Toutefois, l’investisseur reste très dépendant du gestionnaire qui peut à tout moment faire défaut au propriétaire.

Location mobil-home, un bon investissement ? 

Avec plus de 240 millions de nuités en camping en France en 2017, toutes nationalités de campeur confondues, la location de mobil-home peut-être un investissement très intéressant, particulièrement lors de la saison estivale durant laquelle les prix peuvent augmenter de manière certaine.

Les mobil-homes peuvent être loué en camping ou en PRL (Parc résidentiel de loisirs). Généralement, les terrains sur lesquels sont installé les mobil-homes ne sont pas acheté mais loué pour un prix variant de 2000 à 7000 euros.

Contrairement aux locations d’habitations mobiles tel que les caravanes, les locations d’habitation légères meublés à caractères d’immeubles (Les Mobil-Home relèvent du régime fiscale LMNP, et donc directement du régime des locations meublés pour l’impôt sur le revenu. Cette activité ne sera cependant imposable seulement si le chiffre d’affaire du louer dépasse le seuil maximum de 70 000 euros.

 

Résidences seniors, une demande en croissance 

13,5 millions de retraités en 2020. Et ce nombre continuera de grimper. La demande pour une place en résidence senior ne cesse d’augmenter à mesure que l’espérance de vie s’accroit.

La résidence senior se différencie d’un EHPAD par le type d’occupant. Elle accueil en effet les personnes âgées valides tandis que les EHPAD accueil les personnes âgées nécessitant une assistance constante dans leurs vies quotidiennes. Les chambres étant meublées et gérées il s’agit d’un régime LMP ou LMNP en résidence service, donc géré par un gestionnaire.  

Introduction aux EHPAD

Un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est une maison  de retraite médicalisée destinée aux personnes perdant leurs indépendances et ne pouvant plus vivre de manière autonome. Il n’existe pas moins de 7750 EHPAD en France, apportant chacun une capacité d’accueil entre 50 et 120 lits. Dans l’hexagone, environ 6% des personnes de plus de 85 vivent dans un EHPAD.  Et le vieillissement de la population française ne cesse d’augmenter, et donc avec elle, sont lot de personnes âgées dépendantes nécessitant des soins constants. Entre 2005 et 2050, le nombre français âgé de plus de 65 ans augmentera de 80%, et on estime à 1,6 million le nombre de personnes devant loger en EHPAD en 2040.

L’EHPAD est donc une résidence service, géré par un gestionnaire, dans lequel travail un personnel médical compétent afin de prendre en charge les personnes âgées dépendantes, quel que soit la nature de l’handicap qui les incombe.

L’investissement en EHPAD est simplement un investissement dans une chambre au sein d’un établissement de la sorte. Point intéressant : il ne s’agit pas de l’occupant qui va louer votre chambre, mais le gestionnaire.

Résidences étudiantes, un manque de place 

Les résidences étudiantes sont des résidences service dédiés aux étudiants suivant un cursus d’étude supérieur. Nous pouvons actuellement compter 2,4 millions d’inscris dans l’enseignement supérieur en France. A chaque rentrée le nombre d’étudiant augmente de 30 000 euros, on constate que dans l’hexagone, la demande des étudiants pour se loger dans ce type de résidence explose. Cependant, l’offre de ce type de service reste tout de même très limitée.

Il existe donc un énorme déséquilibre entre l’offre et la demande, à l’instar du marché immobilier parisien.

La résidence étudiante confère le statut LMNP aux investisseurs.

Résidences d'affaires 

Tout comme pour les résidences étudiantes, il est possible d’investir en résidence d’affaires. Idéalement placé dans les quartiers d’affaires, les résidences d’affaires répondent aux besoins exigeants d’une clientèle en déplacement professionnel, mais peut malgré tout loger des touristes, ce qui garantie une grande occupation de la résidence.

L’investissement en tourisme d’affaire permet de récupérer la TVA payé lors de l’achat du bien, ce qui offre un autre avantage fiscal non négligeable.

Résidences de tourisme

Au bord de la mer, à la montagne, dans des villes emblématiques… Les résidences de tourisme sont présentent presque partout, et pourtant l’investissement dans ces établissements conférant le statut LMNP reste très méconnu.

Les résidences de tourisme ne concernent pas seulement les plaines saisons, mais également les saisons creuses, car celles-ci peuvent aussi bien accueillir des locataires en court séjour simplement de passage ou en voyage professionnel.

Nonobstant, la France est le pays le plus visité au monde, et Paris la ville la plus visité.  De part le bon développement du tourisme en France et sa position de leader en terme de nombre de visiteurs, la résidence de tourisme a de beaux jours devant elle. Seul bémol de cette catégorie de résidence service : elle n’est plus éligible au dispositif Censi-Bouvard depuis le 31 décembre 2017. Il n’est donc plus possible de cumuler le Censi-Bouvard et le statut LMNP en résidence de tourisme.

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Fiscalité du LMNP

situation
Couple marié, 2 enfants
  • Revenus 80 000 €
  • TMI 30 % + 17,2 % (CSG, CRDS)
  • Acquisition appartement 25 m²
  • Prix 350 000 € (FAI)
  • Crédit 1,4 % sur 20 ans
location nue revenus fonciers
+
  • Revenus :
    80 000 €
-
  • Charges :
    1 500 €
  • Taxe foncière :
    500 €
  • Intérêts d'emprunt :
    1 500 €
  • Résultat fiscal 8 150 €
  • Impôts 3 846 €
location meublée revenus BIC
+
  • Revenus :
    80 000 €
-
  • Charges :
    1 500 €
  • Taxe foncière :
    500 €
  • Intérêts d'emprunt :
    1 500 €
  • Amortissement :
    9 000 €
  • Résultat fiscal 0 €
  • Impôts 0 €
  • Gain 3 846 €

Comment investir en LMNP ?

Les types de baux meublés 

Il existe deux types de baux lorsque l’on est un investisseur LMNP. Le bail utilisé dépend du bien détenu. Si le bien est loué par l’investisseur ou par le biais d’une agence immobilière, il faut utiliser le bail classique. Lorsque le bien est géré par une résidence service LMNP, il s’agit d’un bail commercial entre le loueur et le gestionnaire.

Le bail classique est signé entre le loueur et le locataire, de cette manière, les loyers sont versés par le locataire. Le loueur s’occupe de l’entretien de son bien, et de trouver des locataires.

Le bail commercial est signé entre le loueur et le gestionnaire. Ainsi, les loyers sont versés par le gestionnaire et sont donc assurés car il assume l’entretien du bien, la vacance et la rotation.

Qui est éligible au statut LMNP ? 

Afin de bénéficier du statut LMNP, plusieurs conditions sont à respecter pour l’investisseur, mais aussi pour le bien loué.

Premièrement, le logement doit être qualifié de meublé et de décent aux yeux de la loi. Le bien doit aussi être détenu directement par l’investisseur. Par exemple, la détention de bien via SCPI n’est pas valable.

Deuxièmement, il faut être une personne physique et non une personne morale. De plus, le bien doit être loué à usage d’habitation, même si celui-ci peut-être seulement saisonnier.

Troisièmement, l’activité de loueur meublé doit générer moins de 23 000€ de recettes annuelles ou moins de 50% des revenus globaux de l’investisseur.


Afin de pouvoir prétendre à la location meublé, le baileur doit impérativement équipé l'appartement du mobilier suivant : 

  • Literie avec couette ou couverture
  • Plaque de cuisson
  • Four ou four à micro-onde
  • Nécessaire de vaisselle permettant la prise d’un repas
  • Ustensiles de cuisines
  • Table et siège
  • Rangement, tel qu’une étagère
  • Dispositif lumineux
  • Matériel d’entretien en adéquation avec les caractéristiques du logement
  • Rideaux, volet, ou autres dispositifs d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher 
  • Réfrigérateur doté au minimum d’un compartiment permettant de réguler une température inférieur ou égale à -6 °C

 

Quels sont les avantages au statut LMNP ? 

Tout d’abord, les démarches en tant que statut LMNP sont simples. Il n’y a pas de société à créer pour déclarer l’activité, la seule démarche administrative à effectuer est d’envoyer le formulaire P0i pour s’enregistrer sous le statut LMNP. Cette déclaration doit être faite en début d’activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce afin d’obtenir un numéro de SIRET correspondant à l’immatriculation de l’activité de loueur en meublé.

Ensuite, le statut LMNP est flexible. C’est–à-dire qu’il est tout à fait possible de reprendre le bien pour l’habiter personnellement ou bien de le revendre. Aucune durée d’activité n’est obligatoire.

La fiscalité du statut LMNP est aussi intéressante, il est possible de choisir entre deux régimes fiscaux : le BIC et le régime réel. Ces deux régimes permettent d’échapper à l’imposition des revenus fonciers.

Enfin, la possibilité de déduire les frais d’acquisition de l’immeuble l’année de son paiement et de constater l’amortissement. Ces charges pourront être déduite du bénéfice imposable afin d’être moins imposé.

Lorsque le bien acquis fait partie d’une résidence service, le loueur bénéficie d’une absence totale de gestion qui est réalisée par l’exploitant de la résidence. De plus, le bail commercial d’une durée de 9 ans sécurise le loueur en résidence service. Il assure à l’investisseur de percevoir un loyer et une indexation du loyer.

Il est tout à fait possible d’être en plus éligible à la loi Censi-Bouvard et ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 11%.

Les inconvenients du statut LMNP

Premièrement, à partir de 32 900€, le régime réel est appliqué obligatoirement. Lorsque l’investisseur opte pour ce régime, il doit le conserver pendant 2 ans minima.

L’investisseur se doit de tenir une comptabilité détaillée. Il est donc obligatoire de réaliser un bilan et un compte de résultat, ce qui peut être complexe et s’accompagne dans la majorité des cas de l’aide d’un expert comptable. Cette opération va donc engendrer des frais pour le loueur en statut LMNP.

Dans le cas d’un investissement dans une résidence service, la valeur du bien est évalué en fonction des taux d’intérêts et de la qualité de l’exploitant et non de la valeur du bien elle-même. Il est donc possible de subir une décote du bien. De plus, si le gestionnaire fait faillite, l’investisseur perd l’intégralité de son capital investi dans le projet.

Qu'est-ce que le régime BIC ?

La fiscalité BIC possède certains avantages comparés à la fiscalité des revenus fonciers dans le cas d’une location nue.

C’est la fiscalité BIC qui permet aux investisseurs de récupérer la TVA. L’amortissement est aussi possible grâce à ce régime très avantageux et il ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales pour maximum 10 000€ par an.

Enfin, le régime BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les revenus bruts si les recettes sont inférieures à 70 000€. Alors que pour la location nue cet abattement est seulement de 30% si les recettes sont inférieures à 15 000€.

La taxe sur la valeur ajouté 

Un investisseur bénéficiant du statut LMNP est exonéré de TVA. Certes, il va payer de la TVA lors de l’acquisition du bien ou lors de la réalisation de travaux, mais il pourra par la suite soumettre les loyers à la TVA pour ainsi être remboursé.

Cependant, dans le cadre d’un investissement LMNP dans une résidence service, le loueur n’est pas exonéré de TVA à part si la résidence dans laquelle son bien est loué propose au moins trois autres services en plus de l’hébergement comme le petit-déjeuner par exemple

L'amortissement en LMNP

L’amortissement est une spécificité du statut LMNP. Il permet d’économiser beaucoup d’argent si le bien est gardé sur une longue durée. L’utilisation de l’amortissement grâce au statut LMNP classique est même plus intéressant que la réduction d’impôt du statut LMNP Censi-Bouvard.

L’amortissement est de 85% de l’immobilier sur 30 ans. C’est-à-dire, que tous les ans, le revenu imposable du loueur en statut LMNP est diminué de 85% de prix de l’immeuble divisé par 30.

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