Investir dans l'immobiler et défiscaliser

Réduisez vos impôts en investissant dans l’immobilier

La défiscalisation immobilière vous permet de constituer un patrimoine tout en payant moins d’impôts. En effet, de nombreux dispositifs permettent une réduction d’impôt suite à un investissement immobilier.

Le concept est très simple. Vous effectuez un placement dans un bien immobilier en contrepartie d’un rabais fiscal. L’investissement immobilier est l’un des placements préféré des français. Historiquement, l’immobilier est considéré comme une valeur refuge. De plus, l’investissement locatif fait partie des placements offrant les meilleures rentabilités.

Les français s’orientent ainsi de plus en plus vers la défiscalisation immobilière pour sa sécurité, et les avantages fiscaux générés .

Pourquoi ces dispositifs de défiscalisation immobilière ?

Le gouvernement a besoin de solutions répondant à une problématique de logement. En effet, avec le dispositif Pinel, les loyers sont plafonnés. Cet outil fiscal répond alors à une crise du logement et permet de faciliter l’accès au logement pour une certaine partie de la population. 

Il est important de savoir que chaque dispositif fiscal répond à une problématique précise.

Les différents dispositifs de défiscalisation immobilière :

Pinel :

La loi Pinel remplace la loi Duflot dans le but d’améliorer les conditions pour les investisseurs. Le dispositif Duflot permettait une réduction d’impôt de 13% à 18%. Actuellement, le dispositif Pinel permet une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% du montant de votre investissement. En effet, il est possible de bénéficier jusqu’à 63 000€ de réduction fiscale sur 12 ans.

Pour être éligible à loi Pinel, le bien acquis doit être neuf et mis en location pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Exemple :

Vous décidez d’investir 250 000€. Vous réduisez vos impôts de :

• 30 000€ pour 6 années de location
• 45 000€ pour 9 années de location
• 52 500€ pour 12 années de location

Censi-Bouvard :

Le dispositif Censi-Bouvard est destiné aux contribuables français ayant investi dans des résidences meublées neuves entre le 1^er Janvier 2013 et le 31 décembre 2017.

Ce régime accorde une réduction d’impôt de 11% du montant investi. Cette réduction d’impôt s’étale sur 9 ans.  Il est ainsi possible de reporter sur 6 ans la réduction fiscale, si celle-ci est supérieure au montant à payer.

Pour ainsi bénéficier de cet avantage fiscal, le logement doit être loué meublé pendant une durée minimale de 9 ans.

Exemple : 

Vous investissez dans une résidence de service pour 150 000€ HT et vous choisissez le statut LMNP :

150 000 x 0,11= 16 500€

Vous bénéficiez alors d’une réduction de 16 500€ sur 9 ans soit 1833,33€ par an.

Nue-propriété :

L’investissement en nue-propriété est souvent recommandé aux contribuables ayant une imposition importante et assujettis à l’impôt sur la fortune.

Le fait de posséder la nue propriété d’un bien signifie que le propriétaire du bien ne peut pas jouir du bien. En effet, si ce bien là est loué à un tiers, le nu-propriétaire ne percevra pas les loyers.

Contrairement à la nue-propriété, l’usufruit correspond au fait d’utiliser un bien et d’en percevoir les loyers sans en être propriétaire.

Il est important de savoir que les montages en nue-propriété sont le plus souvent utilisés afin de répondre à des problématiques fiscales et successorales. En effet, si vous possédez un bien en nue-propriété, celui-ci ne rentrera pas dans votre patrimoine taxable au titre de l’ISF.

Malraux :

La défiscalisation Malraux permet une réduction d’impôt en « one shot » pouvant aller jusqu’à 30%. De plus, ce dispositif n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

L’investissement Malraux s’adresse aux contribuables français qui effectuent des rénovations dans le but de louer. Pour ainsi être éligible à cette loi, les travaux doivent être réalisés sur l’ensemble de l’immeuble.

Pinel Outre-Mer :

Le dispositif Pinel Outre-Mer permet une réduction d’impôt de 23, 29 ou 32% du montant de votre investissement. En effet, il est possible de bénéficier jusqu’à 96 000€ de réduction fiscale sur 12 ans.

Pour être éligible à loi Pinel, le bien acquis doit être neuf et mis en location pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Le bien locatif doit ainsi être situé dans les zones suivantes : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre- et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna.

Exemple :

Vous décidez d’investir 250 000€ en Outre-Mer, vous réduisez vos impôts de:

• 57 500€ pour 6 années de location
• 72 500€ pour 9 années de location
• 80 000€ pour 12 années de location

SCPI fiscale :

L’investissement en SCPI fiscale permet de défiscaliser sans s’occuper de la gestion locative. Les SCPI fiscales reprennent les méthodes des dispositifs fiscaux qu’elles reprennent (Pinel,Malraux).

Les SCPI fiscales investissent uniquement dans l’immobilier résidentiel. En effet, ces SCPI reprennent les lois de défiscalisation (Pinel, Malraux, Deficit Malraux). C’est pourquoi il existe plusieurs types de SCPI fiscales.

Les réductions accordées suite à un investissement en SCPI Pinel entrent dans le plafonnement des niches fiscales contrairement aux SCPI Malraux et Déficit Foncier.

Il est important de savoir qu’il existe une durée de détention de parts minimum et que la réduction fiscale ne s’applique qu’au premier détenteur.