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Pourquoi investir dans des parts de SCPI à crédit ? Peut-il être rentable ?

Pourquoi investir dans des parts de SCPI à crédit ? Peut-il être rentable ?

La SCPI est un placement qui attire de plus en plus d’investisseurs, notamment en raison des nombreuses modalités d’acquisition qui s’offrent en la matière. En effet, que ce soit au comptant, en démembrement,  en assurance vie ou à crédit, les parts de SCPI peuvent être acquises selon différentes modalités.

L’acquisition à crédit présente des avantages pour l’investisseur.

 

C’est quoi une SCPI ?

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Celle ci a pour objectif de procéder à la constitution et à la gestion d’un parc immobilier en faisant appel public à l’épargne.  Les SCPI, selon leurs politiques de gestion, investissent sur différentes classes d’actifs : les bureaux, les commerces,  les murs de magasins ou encore des actifs immobiliers plus spécialisés tels que les cliniques, les crèches, etc. Il faut également savoir que tous ces actifs peuvent être acquis en France ou à l’étranger (zone euro notamment).

 

Les SCPI en tant que placement, présentent de nombreux avantages pour  les épargnants :

  • niveau faible du ticket ;
  • constitution d’un patrimoine immobilier locatif entièrement géré par la société de gestion ;
  • accès à certains secteurs du marché immobilier ;
  • les SCPI constituent une réponse à plusieurs objectifs patrimoniaux (constitution d’épargne, de patrimoine, de revenus complémentaires, préparation de la succession, etc) ;
  • diversification du patrimoine ;
  • mutualisation des risques ;
  • placement non coté en bourse,

 

Modes d’acquisition

L’une des particularités de la SCPI est qu’elle peut être acquise de différentes manières. Ainsi, l’investisseur a le choix entre une acquisition :

  • au comptant : il s’agit d’une acquisition en cash. L’investisseur doit régler le montant de sa souscription soit par l ‘émission d’un chèque soit par un virement.
  • En assurance vie : les parts de SCPI peuvent être intégrées au sein d’un contrat d’assurance vie en tant qu’unités de compte. Ce montage présente l’avantage de faire bénéficier aux investisseurs, de la fiscalité de l’assurance vie puisque c’est celle ci qui va s’appliquer aux parts de SCPI. De plus, lors de l’acquisition de ces parts au sein du contrat, l’investisseur bénéficiera d‘une décote sur le prix des parts.
  • En démembrement : c’est une technique juridique qui permet de séparer la propriété d’un bien en l’occurrence, les parts de SCPI en deux droits distincts : l’usufruit et la nue propriété. Les avantages de cette technique sont de faire bénéficier aux différentes parties (usufruitier et nu propriétaire) d’une décote sur le prix de souscription et de certains avantages fiscaux.
  • A crédit : les parts de SCPI peuvent être acquises à crédit. En effet, cela consiste de la part de l’investisseur, à obtenir de la banque, un prêt immobilier qui sera affecté à l’acquisition des parts de SCPI.

 

Pourquoi opter pour une acquisition à crédit?

L’acquisition à crédit présente de nombreux avantages pour l’investisseur. En effet, ceux ci sont notamment d’ordre fiscal.

Mais, il est important avant tout, de savoir que l’acquisition de parts de SCPI à crédit s’adresse à des personnes souhaitant préparer leur retraite.  Le capital ainsi constitué permettra de générer des loyers qui serviront à rembourser totalement ou partiellement les mensualités de crédit. Il est d’ailleurs conseillé à ce titre, d’opter pour un crédit amortissable et de faire coïncider la fin du crédit avec le moment du départ à la retraite.

 

Pour en revenir aux avantages d’une acquisition à crédit, ceux ci sont :

  • la possibilité de déduire de ses revenus (revenus fonciers générés par l’investissement), le montant de ses intérêts d’emprunt ce qui à terme, va permettre de réduire quelque peu le montant de l’imposition.
  • Bénéficier d’un effet de levier du crédit : le taux d’emprunt est généralement inférieur (dû à l’environnement actuel de taux bas) au taux de rendement généré par les parts de SCPI.

Il faut néanmoins savoir que les SCPI à crédit ne sont pas conseillées pour des personnes ayant besoin de revenus complémentaires immédiats.

 

En pratique, comment cela se passe ?

L’acquisition à crédit dépend fortement du profil de l’investisseur. En effet, le crédit pour l’acquisition de parts de SCPI est surtout conseillé pour des personnes jeunes, ne souhaitant pas percevoir des revenus immédiats et ayant également une capacité d’emprunt. Dès lors, l’investisseur peut choisir entre deux types de crédit à partir du moment où le montant de son investissement est supérieur à 75 000 euros :

  • le crédit in fine : il s’agit d’un crédit dont le capital ne sera remboursable uniquement qu’au terme de la durée de crédit. L’investisseur n’aura à s’acquitter que du montant des intérêts d’emprunt pendant la durée du crédit.
  • le crédit amortissable : c’est la forme de crédit la plus utilisée par les investisseurs. Elle consiste  au remboursement du crédit (capital + intérêts) par mensualités constantes.

Outre ces deux formes de crédit, l’investisseur peut avoir recours au crédit consommation pour un investissement inférieur à 75 000 euros. Il faut cependant savoir que, en optant pour ce type de crédit, l’investisseur ne pourra pas bénéficier d’une déduction des intérêts d’emprunts.

Le choix du type de crédit pour lequel opter va dépendre également de la situation fiscale des épargnants.

En somme, de toutes les modalités d’acquisition de parts de SCPI, celle à crédit reste de loin, celle à privilégier par les investisseurs. Elle présente plusieurs avantages non négligeables et surtout permet de bénéficier d’un effet de levier important ainsi que d’avantages fiscaux. Il faut également noter que les investisseurs bénéficient ainsi d’une souplesse notamment en ce qui concerne la possibilité de moduler le montant de la mensualité selon leur profil avec à terme, une amélioration du niveau de rentabilité de l’investissement.

Acquérir des parts de SCPI à crédit est la meilleure solution pour se constituer un patrimoine immobilier à crédit, dont les mensualités seront remboursées partiellement ou totalement par les loyers générés. Il faut toutefois noter que  cette solution ne s’offre pas à tous les profils patrimoniaux et il est important de fait, de se rapprocher d’un professionnel en la matière,  pour effectuer un bon placement et une bonne sélection des SCPI. celui ci sera en mesure de calibrer avec vous, en fonction de votre profil, le montant de l'investissement, le mode d'acquisition adapté,etc.

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