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Faut-il investir en SCPI via un contrat d'assurance-vie ?

Faut-il investir en SCPI via un contrat d'assurance-vie ?

Les SCPI ont le vent en poupe depuis plusieurs années, notamment grâce à leur capacité à résister aux différentes crises financières sans trop de difficultés. Elles offrent un rendement plutôt attractif compte tenu du contexte actuel, avec une prise de risque plutôt maitrisée. Petit bémol néanmoins, la fiscalité peut s’avérer assez lourde pour certains investisseurs, principalement pour ceux qui se situent dans une tranche marginale d’imposition élevée. Le rendement annoncé des SCPI peut alors être plus que divisé par deux, rendant l’investissement beaucoup moins attractif. Mais alors, existe-t-il des moyens de contourner cette forte imposition pour ce véhicule d’investissement ? L’assurance-vie est souvent évoquée pour répondre à cette problématique. Effectivement, il est possible de loger des SCPI sur son contrat d’assurance-vie, et donc de ne pas être imposé sur les revenus des SCPI. L’assurance-vie étant une enveloppe fiscale, les revenus restent sur cette enveloppe et ne sont pas à déclarer au niveau des revenus fonciers comme dans un investissement en SCPI en direct. Est-ce que, pour autant, l’investissement en SCPI à travers ce support est une bonne idée ?

Ce n’est pas forcément mauvais d’investir sur des SCPI via un contrat d’assurance-vie, cela permet de diversifier un contrat à l'origine financier avec de l’immobilier, et d’avoir un rendement moins volatile (avec moins de variations) et moins risqué que sur les autres fonds. Les fonds immobiliers sont une bonne alternative aujourd’hui aux fonds euros, dont les performances ne cessent de diminuer d’année en année compte tenu des taux historiquement bas depuis quelques temps maintenant. En revanche, nous pouvons noter plusieurs inconvénients de la détention de parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie, par rapport à la détention en direct :

  • Premièrement, mettre de la SCPI dans un contrat d’assurance-vie ne permet pas de jouir pleinement de toute l’offre SCPI disponibles. En effet, selon la compagnie et le contrat sélectionné, certaines SCPI seront disponibles et d’autres non. Il arrive même régulièrement que certains contrats ne proposent aucune SCPI. Cela dépend du référencement, qui est déterminé par la volonté des sociétés de gestion d’être présent sur ce type de support, et la volonté des assureurs d’intégrer ces SCPI à leur contrat. Le marché de la SCPI est aujourd’hui dans une forme éblouissante, avec plus de 190 SCPI disponibles. Mais, inclure de la SCPI dans un contrat d’assurance vie, c’est diviser par 10 son choix de SCPI, au minimum, car bien souvent l’offre est plus que restreinte voire nulle.
  • Deuxièmement, mettre de la SCPI dans son contrat d’assurance-vie, c’est accepter de ne pas percevoir la totalité du loyer distribué par les SCPI de rendement. Lorsque vous détenez vos SCPI dans un contrat d’assurance vie, vous ne percevez généralement que 85% des loyers tandis que l’autre partie est prélevée par votre assureur. En revanche, en achetant des parts de SCPI en détention direct vous recevrez 100% des loyers nets directement sur votre compte bancaire chaque trimestre au prorata de votre investissement. Ce propos est à nuancer cependant car il existe aujourd’hui certains très bons contrats d’assurance-vie qui proposent de reverser 100% des loyers, mais ceux-ci sont très rares et le font encore une fois sur une sélection limitée de SCPI.
  • Troisièmement, inclure de la SCPI dans un contrat d’assurance-vie peut être tentant pour profiter d’une fiscalité attractive, et éviter justement l’imposition des loyers au niveau des revenus fonciers. L’imposition a alors lieue au moment du rachat avec la flat taxe (hors abattement pour durée de détention). En revanche, les frais de gestion du contrat et les prélèvements sociaux sont toujours d’actualité, ce qui diminue tout de même le rendement.
  • Quatrièmement, loger de la SCPI dans un contrat d’assurance vie revient à ne pas être propriétaire de ses parts de SCPI. C’est l’assureur qui l’est. Vous ne pourrez donc pas profiter de l’éventuelle évolution de la valeur de vos parts, car vous n’en êtes pas propriétaire. C’est donc faire le choix de se passer de la plus-value immobilière, et de chercher uniquement du rendement à travers les loyers. L’assureur ne répercutera jamais la hausse du prix de part sur le rendement versé aux assurés.
  • Dernier point et non des moindres qui concerne la totalité des contrats d’assurance vie, c’est la possibilité de se voir geler entièrement ou une partie de son assurance vie. Alors que la liquidité était la force principale des contrats d’assurance vie, avec la Loi Sapin II du 9 décembre 2016, rien n’est plus sûr en cas de conjoncture économique tendue. Les retraits peuvent se retrouver gelés pendant une période déterminée.

Si l’on dresse le bilan des avantages et des inconvénients liés à un investissement en SCPI via un contrat d’assurance-vie, on se rend rapidement compte que c’est souvent un empilement infernal de frais et de prélèvements ayant pour conséquence directe une baisse significative du rendement final de vos SCPI. Alors que l’un des atouts principal des SCPI est justement le rendement proposé par rapport au risque encouru. De plus, on se limite en terme d’offre et on se prive d’une éventuelle plus-value immobilière.

On peut donc tout à fait être sceptique sur la pertinence de ce mode d’acquisition. Finalement, acheter des parts de SCPI en détention directe procure souvent un meilleur rendement, même après fiscalité, qu’en les acquérant dans un contrat d’assurance vie. D’autant plus qu’il existe aujourd’hui des SCPI européennes, qui ont fait le choix d’investir à l’étranger. Cette stratégie n’est pas neutre pour les investisseurs, cela leur permet de bénéficier d’une fiscalité beaucoup plus avantageuse, notamment pour les tranches d’imposition élevées. En effet, les prélèvements sociaux sont totalement effacés lorsque les actifs se situent hors de France, et un crédit d’impôt sera accordé aux investisseurs selon leur fiscalité.

Quoi qu’il en soit, il est recommandé avant d’investir de contacter un conseiller en gestion de patrimoine, qui saura trouver la meilleure stratégie pour vous accompagner. Après un bilan patrimonial complet, il sera en mesure de voir la solution la plus pertinente pour vous entre les solutions évoquées précédemment. Tout en sachant évidement que d’autres solutions existent encore, comme le démembrement ou l’investissement au travers d’une société type SCI.

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