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Comment utiliser la nue-propriété pour réduire son imposition ?

Comment utiliser la nue-propriété pour réduire son imposition ?

Il existe de multiples solutions afin de réduire les différentes formes d’impôt que subissent les contribuables français. La solutions les plus connues ont sont notamment des dispositifs fiscaux spécifiques: ces derniers sont commercialisés dans l’objectif premier de diminuer la fiscalité de la personne qui se décide à investir: le Pinel par exemple en investissant dans l’immobilier, les FIP et FCPI pour les personnes qui veulent plus se tourner vers du financier.
Il existe d’autres solutions qui vont résulter d’ingénierie patrimoniale qui peuvent aussi abaisser la pression fiscale de la personne concernée.
La nue propriété peut répondre à cette problématique pour deux impôts différents suivants deux méthodes d’investissements. Il sera possible de joueur sur la base imposable pour l’impôt sur la fortune immobilière. Il est aussi possible de réduire son imposition sur le revenu via de l’acquisition de nue propriété.

Dans un premier temps nous allons bien redéfinir ce principe de démembrement et de nue propriété. Nous verrons ensuite l’intérêt de la nue propriété pour l’impôt sur la fortune immobilière dans un premier temps et l’impôt sur le revenu ensuite avec notamment les revenus fonciers.

Définition de la nue propriété

La nue propriété peut s’appliquer à tous types de biens, qu’ils soient immobiliers (résidence principale, investissement locatif, part de SCPI) ou bien mobiliers (compte titre, somme d’argent, part de société…) ceux étant toujours au départ considéré comme de la pleine propriété.
Il est possible de démembrer tous ces types de bien; l’opération consiste à différencier la nue propriété de l’usufruit qui seront ensuite réparties sur deux personnes différentes. Chacun aura certains droits en fonction.

L’usufruit donne le droit de jouir du bien. Typiquement pour un appartement cela signifie de l’occuper (résidence principale par exemple) ou d’en percevoir les fruits (le mettre en location). Il s’agit d’un droit temporaire soit défini dès le départ avec une durée fixe (démembrement temporaire) soit lié à la durée de vie de l’usufruitier (démembrement viager). 

Dans tous les cas on peut calculer sa valeur par rapport à la durée du démembrement soit contractuelle ou basée sur l’espérance de vie de l’usufruitier. La valeur correspond alors à la somme des loyers actualisés sur la période.
A la fin de la période (soit définie soit par la mort de l’usufruitier) le droit d’usufruit disparait pour le premier et c’est alors le nu propriétaire qui récupérera ce droit. 

La nue propriété donne le droit de disposer du bien ce qui signifie de pouvoir le vendre selon la volonté du nu propriétaire. Ce droit est un droit transmissible à qui le souhaite là où l’usufruit est attaché à une durée fixe qui ne peut être rallongée ou à une personne. 

On peut retrouver la valeur de la nue propriété en retranchant la valeur de l’usufruit à la pleine propriété.

Quelle que soit la forme de démembrement (temporaire, viager) et son origine (ingénierie patrimoniale, succession, investissement) le nu propriétaire devient toujours plein propriétaire au moment de la fin de l’usufruit qui correspond alors soit au décès de l’usufruitier ou à la fin de la période de démembrement. 

Une fois cette opération faite le nouveau plein propriétaire est totalement libre de l’utilisation du bien en question: le conserver pour en jouir, le vendre,…

L’intérêt de la nue propriété pour l’impôt sur la fortune immobilière

Les personnes qui détiennent un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 millions d’euros net de toute dette sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. Tout nouvel actif doit ensuite être pris en compte dans ce patrimoine et est ensuite taxé au taux applicable (0% entre 800 000€ à 1,3 millions à 1,5% pour les patrimoines supérieurs à 10 0000 0000€) par rapport à la valeur déclarée. 

Dans certains cas, un arbitrage des biens en pleine propriété vers des investissements en nue propriétés temporaires permettront d’abaisser la facture pour cet impôt.
En effet seul le plein propriétaire ou l’usufruitier qui sera la seule personne en capacité de jouir du bien doivent déclarer la valeur desdits biens dans leurs déclarations.
Le nu propriétaire qui est assimilé à l’occupant futur du bien (suite à la fin du démembrement temporaire ou au décès de l’usufruitier) n’a pas d’obligation déclarative tant que le démembrement n’est pas terminé et que ce n’est pas lui qui peut jouir du bien. 

Ainsi il y a une piste principale pour réduire la facture lorsque cette problématique d’impôt devient trop importante: il peut être intéressant d’arbitrer des biens en pleine propriété pour investir sur des biens en nue propriété. Cela permet d’alléger la masse imposable pour l’IFI et l’investisseur se sépare des revenus réguliers du bien en pleine propriété pour capitaliser entre la valeur investie sur la nue propriété et la valeur de la pleine propriété.
Cela permet aussi de faire baisser l’impôt sur le revenu puisque le nu propriétaire ne percevra plus les revenus liés au bien éventuellement mis en location. En contrepartie l’investisseur obtiendra une décote sur le prix de bien qu’il récupérera en récupérant la pleine propriété en fin de démembrement. Ce gain n’est par ailleurs pas assimilable à de la plus value.

L’intérêt d’investir par rapport à des revenus fonciers

Nous avons vu qu’il existait deux grands types de démembrement: le démembrement viager qui repose sur l’espérance de vie de l’usufruitier et le démembrement temporaire fixé contractuellement en début d’opération.
En plus d’alléger la masse totale du patrimoine immobilier pour l’impôt sur la fortune immobilière, pour les personnes qui disposent déjà de revenus fonciers le fait d’acheter des biens en nue propriété temporaire va permettre de réduire l’imposition foncière dans certains cas.
Certains programmes sont maintenant commercialisés de la façon suivante: les investisseurs peuvent acheter les biens sur une durée fixe de démembrement en bénéficiant donc d’une décote à l’entrée. L’usufruit temporaire est alors pris par un bailleur social qui pourra loger des personnes sur la même période.
Dans ce cas le nu propriétaire qui finance sa nue propriété à crédit pourra alors déduire les intérêts d’emprunts liés au bien de ses revenus fonciers. C’est uniquement valable lorsque l’usufruitier est un bailleur social. Cela permet de réduire légèrement le bénéfice foncier global ce qui amène une déduction d’impôt.


En conclusion nous pouvons dire que le fait de démembrer un bien, ou investir sur du démembrement temporaire (usufruit ou nue propriété) va présenter de nombreux avantages à plusieurs niveaux. Cette notion plus méconnue dans le passé gagne peu à peu du terrain. Il existe de nombreuses situations où ce mécanisme pourra s’avérer très utile. Lors d’une opération de démembrement cela permettra notamment d’anticiper la transmission et ou aider certains proches en fonction de leurs besoins. 

Pour des personnes plus aisées le fait d’investir en nue propriété conférera d’autres avantages avec notamment la possibilité de réduire son imposition sur la fortune ou même sur le revenu dans ce cas particulier.

Il est préférable de ne pas hésiter à se renseigner sur cette méthode qui a fait ses preuves et qui peut alors répondre à des objectifs plus compliqués que uniquement un complément de revenus ou la préparation à la retraite.

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