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LOI DENORMANDIE

Qu'est-ce-que la loi DENORMANDIE ?

La loi DENORMANDIE est un dispositif fiscal dont le but est d’accorder une réduction fiscale variant selon le montant de l’investissement, la durée de location ou encore la zone géographique du bien. Elle permet de défiscaliser et de réduire son IR (impôt sur le revenu) en s’engageant sur une durée de location d’un bien entièrement rénové dans une zone éligible. Elle s'ajoute aux nombreuses lois de défiscalisation immobilière déjà en vigueur. 

L'avantage fiscal accordé au contribuable investisseur dépend de l'engagement de durée de location du logement neuf acheté (comprise entre 6 et 12 ans). 2% par an de réduction sont appliqués de la 1ère à la 9ème année. Il est ensuite possible de prolonger pour obtenir une réduction d’impôt supplémentaire de 1% par an de la 10ème à la 12ème année.

  • Réduction d'impôt de 21% du prix du bien pour une période de location de 12 ans (9 ans prolongés 3 ans) ;
  • Réduction d'impôt de 18% du prix du bien pour une période de location de 9 ans ;
  • Réduction d'impôt de 12% du prix du bien pour une période de location de 6 ans.

Cette loi a été mise en place par le gouvernement français afin d’encourager les travaux de rénovation des logements en mauvais état dans des zones dites « tendues », des zones où la demande est nettement supérieure à l’offre.

Conditions d'application de la Loi DENORMANDIE

État du logement d'investissement

Comme évoqué précédemment, pour bénéficier des réductions d’impôt de la loi DENORMANDIE qui sont respectivement de 12%, 18% et 21% pour des durées d’investissement de 6, 9 ou 12 ans, le logement acquis doit être absolument ancien et situé dans un centre ville faisant partie du programme de rénovation. Le logement ne doit pas respecter obligatoirement des normes en termes de performance énergétiques. 

De plus, le montant des travaux, obligatoirement réalisés et facturés par une entreprise, doit correspondre au minimum à 25% du coût total de l’opération, et ce, dans une limite de 300 000 euros.

Compte tenu de sa similitude avec la loi Pinel, voyons ensemble un exemple de Pinel pour mieux comprendre les avantages fiscaux.

En effet, en acquérant un bien ancien dans le but de réaliser des travaux puis de le mettre en location, le contribuable bénéficiera également des atouts du Pinel.

D’abord, il peut réaliser son investissement sans apport afin de bénéficier de l’effet de levier grâce aux taux de longue durée attractifs.

Deuxièmement, le bien réhabilité peut-être loué à un membre de sa famille, à condition que ce dernier ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire.

Enfin, à l’issu de la période locative, le propriétaire peut librement vendre le bien pour réaliser des possibles plus-values, ou il peut l’occuper lui-même soit à titre de résidence principale soit à titre de résidence secondaire.

Zonage Loi DENORMANDIE

Par le biais de la loi de Normandie, plusieurs villes et territoires bénéficient de réhabilitation afin de leur donner un « coup de jeune ».

On compte plus de 222 communes et agglomérations qui intègrent le plan « action au cœur de la ville ». Les fonds mobilisés pour chaque commune et agglomération, viennent de partenaires.

Ainsi, près de 1,7 milliards sont apportés par la CDC (Caisse des dépôts et consignations), environ 1,5 milliards sont apportés par l’organisme Action Logement et 1,2 milliards par l’ANRU (Agence Nationale pour la rénovation Urbaine) à travers le NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain). Ce financement devrait s’étaler sur une durée de cinq ans.

Par classification de territoires bénéficiant ou non de ce programme, on en recense 5 grandes zones :

D’abord, nous avons la zone A, qui regroupe toute l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, et les agglomérations ou communes où l’on recense des loyers et prix de logements élevés.

Ensuite, la zone A Bis, qui ne regroupe que Paris, le Val d’Oise, le Val de marne, la Seine-Saint-Denis, les hauts de Seine et 76 communes des Yvelines.

Puis, la zone B1, au sein de laquelle nous retrouvons les départements d’Outre-Mer, une partie de la grande couronne parisienne n’étant pas incluse dans les Zones A ou Zone Abis.

Ensuite, la zone B2 dans laquelle nous retrouvons les communes de la corse ne faisant pas partie de la zone A ou la zone B1, les communes de la grande couronne parisienne ne faisant pas partie des zones A bis, A et B1.

Enfin, nous avons la zone C, qui regroupe toutes les communes ou territoires non éligibles au programme.

Plafonds Loi DENORMANDIE

Dans le cadres de la loi, il est nécessaire de respecter certains plafonds imposés ; à savoir les plafonds de loyer (que le propriétaire d’un bien peut fixer à ses locataires) et les plafonds de ressources (des locataires vivant dans un bien assujetti au dispositif DENORMANDIE).

Plafonds de loyer Loi DENORMANDIE

Ce qu’on appelle « plafond de loyer » représente le loyer mensuel maximum que le propriétaire est autorisé à fixer aux locataires des biens qu’il possède. Les plafonds de loyer sont définis en fonction de deux facteurs : la zone où se trouve le logement (pour déterminer le coefficient multiplicateur) et la surface utile calculée du logement.

Comment calculer un plafond de loyer Denormandie ?

Voici la formule de calcul qu’il faut utiliser pour définir le plafond de loyer Denormandie.

Plafond de loyer Denormandie = Barème x surface utile x coefficient

Première étape, regarder le barème Denormandie en fonction des zones éligibles :

Zone éligible Denormandie

Barème Denormandie

Zone A

12,5€/m2

Zone A bis

16,83€/m2

Zone B1

10,07€/m2

Zone B2

8,75€/m2

Deuxième étape, déterminer la surface utile Denormandie grâce à la formule suivante :

Surface utile Denormandie = Surface habitable + (0,5 x Surfaces annexes) 

Troisième et dernière étape pour trouver le plafond de loyer Denormandie : calculer le coefficient multiplicateur :

Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19 / Surface utile)

Plafonds de Ressources de la Loi Denormandie

Zonage, plafonds des loyers

Pour bénéficier de la loi Denormandie, certaines conditions importantes doivent être réunies. À savoir :

  • Les futurs locataires doivent utiliser ce logement à titre de résidence principale. C’est l’une des raisons pour lesquelles ce dispositif est destiné aux locations nues.
     
  • Les futurs locataires du bien ne doivent pas dépasser un certain plafond de revenus. Il faut savoir que le plafond de revenus dépend du nombre de personnes faisant partie du foyer fiscal et inscrit sur le bail de location.

Les plafonds de revenus au men fonction de la zone concernée sont :
 

Pour le zone A

12.50€ par mètre carré

Pour la zone A bis

16.83€ par mètre carré

Pour la zone B1

10.07€ par mètre carré

Pour la zone B2

8.75€ par mètre carré

A ces plafonds de revenus au m2 s’ajoutent des plafonds globaux de revenus que peuvent percevoir les membres du foyer habitant le logement. Cette règle a été créée afin que les logements soient accessibles à une certaine partie de la population (qui gagne plus que le maximum pour habiter un logement social mais moins que pour avoir accès à un logement dans le parc locatif privé).

Composition du foyer

Zone loi Denormandie

Zone A bis (€)

Zone A (€)

Zone B1 (€)

Zone B2 (€)

Personne seule

37 126

37 126

30 260

27 234

Couple

55 486

55 486

40 410

36 368

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

72 737

66 699

48 596

43 737

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

86 843

79 893

58 666

52 800

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

103 326

94 579

69 014

62 113

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

116 268

106 431

77 778

70 000

Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième

+ 12 954

+ 11 859

+ 8 677

+ 7 808

À ces conditions s’ajoute la zone géographique. En effet, afin de prétendre et investir avec la loi Denormandie, il est nécessaire d’investir dans un logement situé dans une zone désignée comme éligible par la loi. Il est nécessaire de comprendre que le découpage des zones a été effectué par l’État. Ce zonage se fait comme suite :

Dénomination de la Zone Denormandie

Zone Denormandie

Zone A

Agglomération de Paris (zone A bis incluse), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, agglomérations ou communes où les loyers et et les coûts des logements sont élevés.

Zone A bis

Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-st-Denis, du Val-de-Marne et du Val d’Oise.

Zone B1

Certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont hauts, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes où les loyers sont élevés et les départements Outre-Mer.

Zone B2

Centres villes de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A et B1, certaines communes où les loyers et le prix des logements sont relativement élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1.

Zone C (non éligible)

Reste du territoire 

Plafond de l’avantage fiscal :

L’avantage fiscal accordé au titre de la loi Denormandie au contribuable investisseur dépend de l’engagement de durée de location du bien ; cette durée est comprise entre 6 et 12 ans. A savoir 2% de réduction par an sont appliqués entre la première année à la neuvième année. De la 10ème à la 12ème année, il est possible de prolonger le dispositif pour obtenir une réduction d’impôt supplémentaire de 1% par an.

  • Pour une période de location de 12 ans, la réduction d’impôt est de 21% du prix du bien ;
  • Pour une période de location de 9 ans, la réduction d’impôt est de 18% du prix du bien ;
  • Pour une période de location 6 ans, la réduction d’impôt est de 12%.

Avantages Loi de Normandie

Réduction d’impôt

La réduction d’impôt est le principal avantage de la Loi de Normandie 2019. La réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement pour la location du logement neuf et s’applique sur le montant du bien acheté. Il est possible d’aller jusqu'à 21% de défiscalisation si le bien est détenu pendant 12 ans.

L’avantage de la réduction d’impôt sera pris en compte jusqu'à un investissement de 300 000€. La portion qui dépasse ce montant ne sera pas prise en compte dans le calcul de la réduction. Considérant cela, la réduction maximale par an est de 63 000€.

Possibilité d’un investissement sans apport

Il est possible de devenir, sans apport, propriétaire d’un bien immobilier neuf. En effet, grâce à l’avantage fiscal conféré par la Loi de Normandie et les loyers perçus pour la location, la mensualité de l’emprunt peut être intégralement couverte.

Location sur un marché porteur de tous types d’appartements

Le dispositif de location de la Loi de Normandie est majoritairement orienté vers les zones où les demandes de locations sont élevées, c’est à dire les grandes agglomérations car il y est relativement simple de louer son bien.

De plus, les types de biens neufs proposés sont très larges. Il est possible d’être propriétaire d’un studio comme d’un grand appartement. Cette possibilité laisse à l’investisseur le choix de se positionner selon ses moyens et ses objectifs.

Possibilité de louer à ses ascendants/descendants

Comparée au dispositif Dufflot, la loi Denormandie offre à l’investisseur la possibilité de louer aux membres de sa famille. Ce qui est très intéressant pour les investisseurs souhaitant par exemple aider leurs enfants. A noter que l’ascendant ou descendant ne doit pas faire partie du foyer fiscal de l’investisseur.

Déduction des charges de ses impôts

Certaines charges, grâce à loi Denormandie, peuvent être déduites pour le propriétaire, notamment : 

  • La taxe foncière ;
  • Les frais d’entretien du logement ;
  • La prime d’assurance ;
  • Les frais de gestion locative ;
  • Les intérêts d’emprunt dans le cadre d’une acquisition à crédit.
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