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Que dit le texte officiel portant sur la loi Pinel ?

La loi Pinel, encadrée par l'article 199 novovicies du Code général des impôts, est un dispositif créé pour gérer au mieux les situations locatives en France. Tirée du nom de Sylvia Pinel, ancienne ministre du logement, la loi est adoptée depuis 2013 et sera fonctionnelle d'ici 2021. Au cours des années, les dispositions relatives à ses conditions ont été révisées, toutefois, son objectif principal est resté le même. En effet, la loi Pinel a également été mise en place pour offrir aux ménages à revenu modeste l'opportunité de louer des logements neufs.

LES CONDITIONS

La loi Pinel est surtout connue pour son système de défiscalisation. Tous les contribuables français qui investissent dans un immobilier neuf et s'engagent à le louer pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, se voient accorder une réduction fiscale pouvant aller jusqu'à 21%. Il est à noter que la location doit être à nue, et que c’est une location permanente et non une location de transition pour les locataires. L'effectivité de cette défiscalisation est propre aux investisseurs se lançant dans les temps d'opérationnalisation de la loi, plus précisément de 2014 à 2021. Toutefois, il reste également d'autres conditions à respecter pour être éligible à ce dispositif.

Logement

Un investisseur qui souhaite bénéficier des avantages Pinel doivent garder en tête qu'il existe des conditions qui spécifient les types de logement éligible au dispositif.

Seuls les logements neufs ou acquis en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), les logements délabrés inhabitables, les logements en construction et les locaux qui pourront servir d'habitation permanente une fois réhabilitée sont acceptés par Pinel. Ces logements doivent bien sûr être suivis par des experts immobiliers indépendants. Et les conditions d’éligibilités ne sont pas les mêmes pour tous ces types de logement. Pour un logement délabré ou en construction par exemple, les travaux doivent respecter un calendrier, ceci pour que les travaux de rénovation ne dépassent pas la deuxième année de l'ouverture du chantier. Aussi, il existe des conditions de performance technique et des normes de construction qui régissent ces logements pour qu'ils s'approchent au maximum d'un logement neuf.

Zonage

Le zonage Pinel revient à un découpage territorial qui cible justement les villes de France et des DOM dans lesquelles les demandes de logement connaissent un taux important. Les zones les plus tendues priorisées par Pinel d'ailleurs sont divisées en 3 catégories : la zone Abis, la zone A et la zone B. Ce sont des régions avec un marché locatif très dynamique mais qui restent problématiques par rapport à l'offre. Ainsi pour que l'investissement soit éligible dans la loi Pinel, le logement doit obligatoirement être situé dans l'une de ses zones.

Il est tout de même très important de souligner que chacune de ces zones a ses restrictions en termes de plafonds de loyers et de plafonds de ressources. En effet, il ne faut pas oublier l'objectif de la loi Pinel qui est de faciliter l'accès à des logements décents pour l'ensemble de la population. Pour ce faire, elle émet des exigences sur les plafonds de loyers auprès des investisseurs et d'autre part exige des plafonds de ressources aux locataires. Le plafond de loyer est calculé à travers le prix de l’acquisition, le prix du mètre carré fixé dans la zone et enfin de la surface du logement. Tandis que le plafond de ressource est un justificatif de revenu pour vérifier si un locataire est réellement dans l'incapacité de louer à un prix élevé.

LES RESTRICTIONS DANS LA LOI PINEL

INVESTISSEMENT

En ce qui concerne les conditions liées à l'investissement, il est tout à fait faisable de constituer un achat direct selon l'épargne de l'investisseur ou en participant en tant que souscripteur en SCPI. Toutefois, même si ce dernier a un budget important, la loi Pinel n'autorise pas l'engagement plus de deux fois l'année. Et surtout, se rappeler que le budget alloué à une acquisition ne doit dépasser 300.000 euros.

Aussi, malgré le fait qu'il soit plus avantageux que la loi Duflot sur la question de location à un ascendant ou à un descendant, le dispositif Pinel émet des réserves sur l'appartenance du foyer fiscal. Certes, il est possible de louer le logement à ses enfants ou à des parents mais il est important de souligner que ces derniers ne doivent en aucun cas partager le même foyer fiscal avec le propriétaire. Si jamais ce genre de cas se présente, le contrat risque de connaître des revirements à l'encontre de la défiscalisation convenue.

Durée d'un engagement Pinel

Comme souligné plus haut, la durée minimale d'un contrat en Pinel est de 6 ans et la durée maximale de 12 ans. Pour un engagement en 6 et 9 ans par exemple, il est tout à fait possible de prolonger le contrat mais en triennale seulement. Par exemple, un investisseur qui s'est fixé une durée de location de 6 ans peut effectuer une prorogation pour 9 ans ou pour 12 ans. De même pour celui qui s'engage à 9 ans, il peut se permettre de rajouter 3 autres années d'engagement pour arriver jusqu’à 12 ans, date limite de l'engagement Pinel. Une fois le contrat terminé, il est libre de faire ce qu’il veut du logement : le vendre, le louer de nouveau sans plafond, le léguer, etc.

Pour en savoir plus, consultez notre page dédiée aux programmes en loi pinel.

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