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LMNP : Résidence étudiante

LMNP : Résidence étudiante 

Résidences étudiantes : définition et particularité 

Les résidences étudiantes sont des résidences services dédiées aux étudiants suivant un cursus d’études supérieures. Nous pouvons actuellement compter 2,4 millions d’inscris dans l’enseignement supérieur en France. A chaque rentrée le nombre d’étudiants augmente de 30 000 personnes, on constate que dans l’hexagone, la demande des étudiants pour se loger dans ce type de résidence (en studios, en colocation ou non) explose. Cependant, l’offre de ce type de service reste tout de même très limitée, malgré le fait que selon le ministère de l'éducation, environ 3 millions d'étudiants auront besoin de logements étudiants en 2025, la demande de logement étudiante ne fera donc qu'augmenter pour des chambres étudiantes, des résidences services, des locations et autres. Qu'ils soient jeunes actifs, jeunes travailleurs, étudiants étrangers au sein de villes universitaires, en école supérieure, en fac, en grandes écoles, boursiers, une grande partie de ces étudiants va devoir chercher et trouver un logement. 

Il existe donc un énorme déséquilibre entre l’offre et la demande, à l’instar du marché immobilier parisien, et pourtant la demande reste stable toute l'année, en prenant en compte les étudiants qui changent de ville pour un stage, les étudiants internationaux arrivant au milieu d'année etc. 

Le marché des résidences étudiantes en France

Comme cité précédemment, le nombre d’étudiants en recherche de logements, de résidences étudiantes et/ou de résidences services ne fait que croitre. Quelques données importantes : 70% des jeunes sont confrontés à des problèmes de logement aujourd’hui, la masse d’étudiants en France représente 2,5 millions de personnes (dont la moitié ne vit plus chez ses parents) et la France dispose d’un parc d’environ 350 000 logements pour ces derniers. Le CROUS gère la moitié de ces logements.

Au niveau international, on a pu observer une hausse de plus de 50% du nombre d’étudiants (passant de 90 millions en 2000 à 150 millions en 2012), et les prévisions avancent que ce chiffre atteindra les 260 millions en 2025.

Les étudiants prennent très à cœur l’état et l’emplacement des résidences étudiantes qui les hébergent, tant au niveau situation géographique qu’au niveau des équipements disponibles et accessibilité (studios, résidences meublées, kitchenette, lave-vaisselle, réfrigérateur, terrasse micro-ondes, salle de sport, tramway, moyens de transports). Pour les étudiants, le logement représente pour la moyenne plus de 30% de leur budget annuel, devant l’alimentation qui représente environ 21% de leur budget. Selon un sondage IPSOS, 4 étudiants sur 10 auraient des difficultés pour se loger, et sur 1.15 millions de demande de lits, seulement 350 000 sont disponibles gérés par des établissements privés et publics (donc un manque de 800 000 lits pour les étudiants). L’objectif en France, lancé par l’ancienne Ministre de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche, est d’atteindre une capacité d’accueil d’étudiants en résidences étudiantes de 680 000 lits en métropoles, dans un certain nombre de résidences pour étudiants, afin d’améliorer l’offre de logement dans les grandes villes de France au sein desquelles se trouvent des campus universitaires.

Quels acteurs ?

L’offre de logements étudiants est en partie gérée par le CROUS, et l’autres est proposée par des gestionnaires privés tels que : Nexity Studéa, Espacil, Tagerim, Groupe Réside Etudes et d’autres qui, rassemblés, gèrent la moitié de ces résidences étudiantes sur le territoire français.

Les avantages d'un investissement LMNP en résidence étudiante

La résidence étudiante confère le statut LMNP aux investisseurs, permettant une déduction forfaitaire de 50% des revenus provenant de la location meublée du logement étudiant. Sous réserve d'une mise en location d'une certaine durée et d'un achat d'une chambre dans une résidence neuve, l'investissement est éligible au dispositif Censi-Bouvard, permettant une réduction d'impôt à hauteur de 11% de l'investissement, pour une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 33 000€.

Les rendements de la mise en location d'une chambre en résidence étudiante oscillent entre 4 et 6%, soit bien supérieur à un investissement locatif courant.

L’investissement en résidence étudiante confère une certaine sécurité à l’investisseur. En effet, les résidences étudiantes disposent de baux commerciaux gérés par des gestionnaires de renom ayant une expertise accrue sur ce type de résidence de service. Cette gestion assurée signifie que les investisseurs recevront automatiquement des loyers liés à leurs investissements, car les gestionnaires s’engagent contractuellement des obligations de résultats. Le bail commercial permet également la sécurisation de l’investissement s’il y a un litige entre les gestionnaires et les locataires.

Comment investir en résidence étudiante ?

L'investissement en résidence étudiante est un projet à long terme. Il est en effet obligatoire de garder son bien loué à l'exploitant de la résidence pour une durée de 9 ans minimum afin de profiter des avantages fiscaux offert par le dispositif Censi-Bouvard. Le plafond d'investissement en résidence étudiante est de 300 000 euros par foyer fiscal.

La localisation de la résidence étudiante est un facteur très important à prendre en compte avant tout investissement de la sorte. En effet, les jeunes étudiants privilégieront avant tout un logement à proximité de leurs lieux d'études ou des commodités et activité que procure les centres-villes. Exit donc les résidences étudiantes situées en banlieue ne possédant aucune école, université ou même lycée à proximité. Investir en résidence universitaire est également un moyen de financer une nouvelle résidence, des studios meublés ou des appartements meublés, pour des étudiants qui recherchent des résidences universitaires ou en recherche d’un logement en résidences étudiants à proximité immédiate d’une cité universitaire.

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