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Plafonds des loyers en loi pinel

Quels sont les plafonds de loyers pour la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel est un dispositif qui a pour objectif de redynamiser le secteur immobilier locatif en France. Son système de découpage territorial met en avant les localités à fort potentiel pour pouvoir équilibrer l'offre et la demande. La préoccupation première de cette loi est d'aider les villes dans lesquelles les demandes sont largement plus élevées que les offres dans le marché immobilier. Ceci afin de proposer des logements neufs aux contribuables français ayant un budget assez modeste. Dans ce système appelé zonage, le territoire est divisé en 5 grandes zones : A bis, A, B1 et B2, et enfin C. Chaque catégorie regroupe des villes et communes à des caractéristiques locatifs différents. Toutefois, dans la loi Pinel seules les zones tendues A bis, A et B sont considérées jusqu'en 2021.

Ainsi, la loi Pinel offre aux investisseurs ayant achetés des logements neufs ou en VEFA (état d’achèvement) dans ces zones une possibilité de réduction fiscale. Sous conditions bien sûr que ces derniers s’engagent à louer les logements à des fins d’habitation permanente pour des locataires à faibles ressources. Mais aussi, les investisseurs se doivent de respecter le plafond de loyer fixé par zone.

En effet, chacune des zones citées plus haut possède un plafond de loyer étant donné que les situations ne sont pas toujours les mêmes. Malgré le fait qu’elles soient toutes des zones tendues, les cas sont assez différents. Voilà pourquoi le plafond de loyer est mise en place. Il va non seulement aider à plus de stabilité dans les prix de location de logement mais également favoriser plus d'égalité entre les niveaux de la population. Il est tout de même important de souligner que la loi Pinel n’est pas seulement destinée à la France métropolitaine mais elle est également opérationnelle dans les DOM.

La loi Pinel dans ses conditions exige le respect des plafonds de loyers qui ne sont autres que des sommes versés par le locataire en contrepartie d'une location à une durée définie.

Calcul du plafond de loyer

Le plafond de loyer s'applique à tout investissement de Pinel, et n'est pas le même tous les ans. En effet, des révisions annuelles sont apportées à ce dernier en fonction des changements dans le marché locatif dans une zone donnée. Toutefois, le système de calcul de plafond de loyer est soumis à une formule établie par la loi, et il reste le même. Il est calculé grâce au rapport entre la zone, la surface pondérée et le coefficient multiplicateur.

Loyer maximum = surface pondérée X prix au m² de la zone X coefficient multiplicateur

A noter:

* Nous entendons ici par surface pondérée l’ensemble de la surface habitable du logement + la surface des annexes. Les annexes désignent les espaces comme la cave, la terrasse, le balcon,  le sous-sol, etc. Ces derniers doivent avoir une hauteur sous plafond de 1,80 m.

* En ce qui concerne le prix au m² par contre, pour l’année 2019 ils vont rester inchangés. Pour la zone A bis par exemple, le prix du m2 est fixé à 16,96 euros, tandis qu’en zone A, le prix est de 12,59 euros. L’ensemble des communes de la zone B1 a un prix au m2 de 10,15 euros.

* Et enfin, le coefficient multiplicateur concerne également la surface du logement mais il spécifie si cette dernière est supérieure ou inférieure à 38 m². Concrètement, ce coefficient est fixé de la façon suivante selon les conditions de la loi Pinel : Pour un logement ayant une surface inférieure à 38 m², le coefficient sera de 1,2. Par contre, si la surface du logement est supérieure à 38 m², alors le coefficient multiplicateur s’obtient grâce à la formule suivante : 0,7 + 19/surface habitable.

Un cas concret pour un loyer en loi pinel 

Céline est la propriétaire d'un logement de 45 m² à Lyon, avec une terrasse couverte de 7 m². Etant donné que Lyon se trouve en zone A, son plafond de loyer est fixé à 12,59 euros le m². Et vu que la superficie du logement est supérieure à 38 m² avec annexes, le coefficient multiplicateur est donc soumis à la formule 0,7 + 19/surface du logement.

Ce qui nous donne un loyer maximum de 665,57 euros car :

  • Surface pondérée = 45 + 7/2 = 48,5
  • Prix au m2 de la zone A = 12,59
  • Coefficient multiplicateur = 0,7 + 19/48,5 = 1,09
  • Loyer maximum = 48,5 x 12,59 x 1,09 = 665,57

Pour ce faire, Céline ne pourra donc demander plus de 665,57 euros pour un loyer de son logement. Et aussi, il doit considérer les ressources de son futur locataire afin de vérifier si ce dernier a réellement un revenu modeste. Car comme il a été dit auparavant, le principal objectif de Pinel serait de donner une opportunité aux contribuables français à faible revenu de louer des logements neufs à un prix qui convient à leur situation.

Pour en savoir plus, consultez notre page dédiée aux programmes en loi pinel.

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