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Comment fonctionne la loi Pinel dans l’ancien ?

Très souvent quand nous parlons d'investissement dans Pinel, le neuf nous vient automatiquement en tête. Toutefois, le dispositif ne concerne pas que le logement neuf, c'est un système qui touche également l'ancien. Sous respects de certaines conditions, l'ancien peut également profiter des avantages de la loi Pinel. D’ailleurs, c’est un investissement profitable surtout pour les particuliers ayant des épargnes assez importantes. Pour mieux vous éclairer, nous avons souligné ici les quelques critères obligatoires pour se lancer dans l'ancien avec Pinel.

L’état du logement

L'investissement dans l'ancien avec Pinel suppose l'acquisition d'un bien immobilier ancien pour le rénover, le louer et ainsi jouir des avantages du dispositif. Avantages qui concernent notamment la défiscalisation, c'est à dire de la réduction d'impôt pour toute la durée du contrat. Toutefois, pour être éligible, ce n'est pas tous les types de logements anciens qui sont acceptés mais seuls ceux qui répondent aux caractéristiques exigées par ladite loi.

Logement à rénover 

Les logements délabrés ou en mauvais état sont prioritaires dans l’investissement dans l’ancien avec le dispositif Pinel. Des logements qui nécessitent une réhabilitation car elles ne sont pas en état d'être habité pour des questions de structure, de normes, de sécurité, … Pour un particulier intéressé, l’enjeu serait donc de s'approprier ce genre de logement et s'engager à le remettre à neuf, pour ensuite le louer. La durée de location est fixée soit à 6, à 9 ou à 12 ans. Une fois la décision sur la durée prise, les calculs de défiscalisation peuvent commencer, d’ailleurs, pour l’engagement à 12 ans, la réduction fiscale peut aller jusqu’à 21%.

Logement à aménager en habitation

Les biens immobiliers comme les entrepôts et hangars, les bâtiments commerciaux, les divers locaux de stockage, etc. sont également éligibles s'ils sont réhabilités pour constituer des habitations. Le but est d’augmenter le nombre de surface habitable dans le territoire français et ainsi permettre à la population de louer des logements décents à prix modérés. C’est également un moyen pour faire en sorte d'équilibrer le taux d'offre et de demande de logements dans toute la France ainsi que dans les DOM.

Les étapes à suivre pour un projet dans l’ancien avec Pinel

Rechercher un bien ancien et faire appel à un expert agréé pour une évaluation

La première étape à faire pour se lancer dans l'investissement dans l'ancien avec Pinel, c'est de trouver une propriété inhabitée dans les zones A bis, A, B1 ou B2. Pour savoir si la propriété est réellement en ruine ou non, il faudra la validation d’un expert en bâtiment. C'est à ce dernier de déterminer si le délabrement de votre bien est assez avancé pour correspondre aux exigences du dispositif Pinel. En effet, sur les 15 caractéristiques de décence requis pour un logement habitable (nombre de pièces, état de la toiture et de l'étanchéité, évacuation, système d'eau et d'électricité, ...) ; si le logement ne remplit pas au moins 4, c'est le bon. De même, parmi les 12 caractéristiques de performance technique (isolation et chauffage, sécurité des différentes installations, états des conduits...) ; s'il ne respecte pas au moins la moitié, c'est que son état de délabrement est parfait pour le dispositif.

Par contre, il est primordial de souligner qu'une fois le bien remis en état, il doit respecter en même temps les 15 caractéristiques de décence. Il doit également en être de même pour les 12 caractéristiques de performance techniques. Cela doit être effectué avant la location.

Tous les travaux effectués dans le logement et la description parfaite de son état avant et après doivent être dûment inscrits sur un papier officiel émanant du service des impôts. C'est à un expert indépendant d'effectuer cette mission. Par la suite, une fois le logement réhabilité, il sera évalué de la même manière que dans un bien neuf : état, isolation, normes de construction, etc. Et à noter que les travaux doivent être achevés avant le 31 décembre de l’année suivant l’acquisition du bien.

Exposer son dossier auprès de l'administration fiscale

Pour cette étape, vous aurez besoin du document dont nous avons parlé plus haut avec l'ensemble de vos factures durant l'exécution des travaux. Vous y apporterez donc tous les éléments nécessaires pour prouver que vous aviez en main un bien en état de délabrement et que vous en aviez fait un logement habitable répondant aux diverses normes de rénovation. Il est très important que vous revoyez de façon méticuleuse tous les éléments exigés par Pinel quant à l’état du logement pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Une fois votre dossier validé, les calculs de défiscalisation seront par la suite effectués. Ceci grâce à la considération de votre investissement (fixé à 300.000 euros maximum), à la durée de location que vous aurez choisi ainsi qu’au plafond de loyer de la zone dans laquelle votre bien est situé.

Prendre en considération les conditions de location

Ne perdez pas de vue les conditions de location de Pinel. Certes, il s’agit d’un investissement dans le neuf, toutefois, une fois la rénovation faite dans l’ancien logement, il sera par la suite mis sur le même niveau que le neuf. Ainsi, les conditions sont les mêmes pour les deux cas. Dans le neuf comme dans l’ancien, les plafonds de loyer existent et sont réglementés en fonction de la zone d’implantation du logement : A bis, A, ou B.

Pour en savoir plus, consultez notre page dédiée aux programmes en loi pinel.

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