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Comment fonctionne le zonage Pinel exactement ?

La loi pinel, outre ses conditions d’éligibilité relatives au propriétaire, au logement et à l’investissement émet une autre clause importante. celle-ci touche l’emplacement du bien sur le territoire. le zonage pinel a justement été mise en place pour veiller au respect de la politique immobilière à travers la régularisation de ces emplacements.

Fixé en octobre 2014 et opérationnel jusqu'en 2021, c’est un système de découpage territorial catégorisé en zone a, b et c. il se rapporte à l’emplacement d’une ville, à sa taille, au nombre d’habitant, ainsi qu’à la situation du marché locatif. en effet, le zonage pinel a été surtout implémenté pour garantir un meilleur investissement locatif ainsi qu’une réglementation des plafonds de loyer sur tout le territoire français.

Les zones prioritaires de pinel

dans la loi pinel, un logement est éligible s’il se situe dans les zones prioritaires dictées dans les règlementations. d'après ces mêmes textes, le zonage spécifie les dispositifs de logement suivant: l’investissement locatif, le logement intermédiaire, le prêt à taux zéro (ptz), le prêt d’accession sociale (pas) et enfin le prêt social location - accession  (psla).

pour les zones prioritaires de pinel de 2014 à 2017, les zones a bis, a, b1, b2 et c ont toutes été aptes à profiter du dispositif. vu leurs cas en termes de marché et de besoins immobiliers. toutefois après examen du contexte en début de l’année 2018, des modifications y sont apportées, ne permettant plus aux zones b2 et c de bénéficier des avantages pinel jusqu’en 2021.

en france, la zone a bis touche notamment paris et les 76 communes qui l’environnent. c'est une zone appelée tendue car la demande en logement dans cette partie est beaucoup plus élevée que l’offre. avec son fort besoin en immobiliers, elle est classée zone prioritaire dans les mesures pinel.

la zone a quant à elle regroupe les villes et communes de l’île de france, de montpellier de lille ainsi que de la côte d’azur, et de la partie française de l’agglomération de genève. c’est également un ensemble de territoires ayant des demandes élevées en termes de location de biens neufs. mais à la différence de a bis, son rapport offre - demande est plus équilibré c’est une zone susceptible de satisfaire des demandes élevées tout en offrant des prix raisonnables.

en ce qui concerne la zone b1, elle représente les villes de plus de 250.000 habitants: la vaste couronne parisienne, les départements d’outremer et d’autres villes comme la rochelle, bayonne, toulouse, saint-malo, aix en provence, annecy, nantes etc. elle est propice à un investissement en pinel grâce à sa situation locative. le prix d’achat d'immobilier neuf dans cette zone, ainsi que les loyers sont plutôt rationnels et sont conformes aux moyens de la population.

Bon à savoir: dans la révision de la loi pinel en janvier 2018, certaines villes de lyon et de marseille sont reclassées en zone a. egalement, des villes de la zone b2 comme dijon et le havre sont quant à se retrouvent désormais dans la b1. une bonne nouvelle pour les investisseurs mais également pour l'ensemble des français souhaitant investir dans ces zones.

DOM-TOM et loi pinel

Comme le cas de la métropole, les départements d'outremer sont également éligibles à la loi pinel et peuvent jouir de son système de défiscalisation. étant intégrés dans la zone b1, les dom figurent parmi les bénéficiaires de la réduction d’impôt de pinel. notons les villes de saint-barthélémy, la réunion, les îles wallis et futuna, guadeloupe, la nouvelle-calédonie, mayotte, la polynésie, guyane, saint martin, martinique, saint pierre-et-miquelon, et autres. contrairement à ce que pense un bon nombre de personne, investir avec pinel dans ces départements outremer sont davantage plus profitable que dans les grandes villes françaises.

Rapport entre zonage et investissement

Comme il a été dit, le zonage pinel tend surtout à améliorer la politique immobilière en france. il est là pour identifier les potentiels locatifs de chaque zone afin d’évaluer les opportunités ainsi que les différentes formes de réglementations des loyers. cette initiative vise à favoriser l’investissement dans le neuf et offrir des logements à prix raisonnable à la population. pour ce faire, le zonage est toujours accompagné d’une restriction de plafonnement des loyers. et chaque zone contient son propre plafonnement.

En zone a bis par exemple, le plafond de loyer ne peut dépasser les 16,83 le mètre carré. dans la zone a par contre, il est à 12,50 euros, tandis que dans la zone b1 le loyer est fixé à 10,07 euros. toutefois, ce plafond de loyer est également conjugué avec le nombre de personnes à charge composant le ménage (couple, personne seule, nombre d’enfants).

Il en est de même pour les dom. effectivement, ce n’est pas au propriétaire de fixer le plafond de loyer du logement. ce dernier doit être révisé selon la zone dans laquelle le bien est situé, la durée de location. mais aussi par rapport au paramètre lié au nombre de personnes à charge. voici des exemples de variation de plafond de loyers dans quelques villes en outremer: miquelon et saint-martin à 10,09 euros le mètre carré, en polynésie et en nouvelle -calédonie par contre, le plafond s’élève à 12,49 euros.

Pour en savoir plus, consultez notre page dédiée aux programmes en loi pinel.

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