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La déclaration de vos revenus fonciers (loyers issus de vos investissements immobiliers nus) doit être réalisée via le CERFA n°2044.

Pour la fiscalité qui s’appliquera à vos revenus fonciers vous avez le choix entre deux régimes de déclaration : le régime réel ou le régime micro-foncier.

Le régime réel

Il s’applique automatiquement dès lors que vous déclarez plus de 15 000€ de revenus fonciers. Il vous permet de déclarer de nombreuses charges déductibles à vos revenus. Vous pourrez ainsi déduire :

  • vos intérêts d’emprunt
  • vos taxes foncières et d’habitation
  • le montant de votre assurance habitation
  • vos charges liées à la gestion de votre bien par une agence immobilière si c’est le cas
  • votre assurance loyers impayés si vous en avez souscris une

Si vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers, vous êtes en situation en déficit foncier. A ce titre, vous pouvez réduire votre revenu imposable jusqu'à 10 700€ la première année. Si vous disposez encore d'un déficit, il sera reportable pendant une période de 10 ans, sur les revenus fonciers uniquement.

Le régime micro-foncier

Ipeut être choisi si vous déclarez moins de 15 000€ de revenus fonciers par an. Il ne sera cependant pas possible si vos revenus excèdent ce montant.
Il vous permet de bénéficier d’un abattement de 30% sur vos revenus fonciers. Pour un contribuable ayant réalisé un achat immobilier au comptant ou ayant remboursé son emprunt, ce choix peut s’avérer judicieux. Il faut donc réaliser une étude comparative entre les deux régimes avant d’opter pour l’un ou l’autre.

Vous pouvez décider de changer de régime déclaratif autant que vous le désirez. Vous vous engagez cependant à conserver tout régime fiscal pour une durée de 3 ans minimum.

Des prélèvements sociaux à hauteur de 15,5% s’appliquent également à vos revenus fonciers net, c’est à dire après abattement de 30% en cas de régime micro-foncier et après l’application des charges déductibles en cas de régime réel.

Exemple de fiscalité selon le choix de régime fiscal de déclaration

Jean, jeune cadre célibataire de 34 ans travaille depuis 6 ans chez EDF en tant que technicien qualifié. Il perçoit des revenus de 36 000€/ an. Son Taux Moyen d’Imposition est de 30%.Propriétaire de sa résidence principale dans le 14ème arrondissement de Paris, il détient également deux studios à Toulouse qu’il loue 550€ et 600€/mois.

Ses charges sont les suivantes pour ses deux appartements :

  • Taxes foncières : 1 500€
  • Intérêts d’emprunts liés aux deux prêts immobiliers : 1 400€
  • Assurances habitation : 46€/mois
  • Gestion par l’agence immobilière : 32€/mois

Fiscalité si Jean choisit le régime micro foncier :

Jean aura un abattement sur ses revenus fonciers annuels de 30%.

Revenus fonciers annuels = (550 + 600) x 12 = 13 800€

13 800 – 30% = 13 800 – 4 140 = 9 660€

Impôt dû au titre des revenus fonciers = 9 660 x TMI (30%) soit 2 898€

Fiscalité si Jean choisit le régime réel :

On déduit le montant de toutes les charges annuelles possibles pour le propriétaire :

  • Taxes foncière : 1 500€
  • Intérêts d’emprunt : 1 400€
  • Assurances habitation : 552€ (46x12)
  • Gestion par l’agence immobilière : 384€ (32x12)
  • Déduction de 20€ par appartement soit 40€

13 800 –(1500+1400+552+384+40) = 10 424€

Impôt dû au titre des revenus fonciers = 10 424 x 30% = 3 127,20€

Jean aura donc tout intérêt à opter le régime micro-foncier actuellement pour bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse .


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