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      Les notions clés d'un investissement en IFI

      Un contribuable français est soumis à l’impôt de sur la fortune immobilière (IFI), si son patrimoine immobilier net est supérieur à 1,3 million d’euros (au 1er janvier 2019). Cet impôt a été mis en place par le gouvernement le 1er janvier 2018 afin de remplacer l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

      Le patrimoine immobilier concerné correspond à celui du foyer fiscal c’est à dire des célibataires, veufs, divorcés, séparés, des époux quel que soit le régime matrimonial, des couples pacsés ou concubins et des enfants mineurs dont on a l’administration légale des biens.
      L’IFI se porte sur l’ensemble de la valeur des biens imposables en France mais aussi à l’étranger si vous êtes domicilié en France. Dans le cas d’une domiciliation à l’étranger, seuls les biens situés en France sont pris en compte dans le calcul de l’IFI.

      Toutefois si un contribuable domicilé à l'étranger pendant les 5 années civiles précédentes rappatrie sa residence fiscale en France, il est imposé seulement sur ses biens situés en France. 

      Les biens pris en compte dans le montant du patrimoine sont :

      • Les immeubles bâtis (maisons, appartements)
      • Les immeubles non bâtis (terrains, terres agricoles) à leur valeur vénale réelle
      • Les immeubles en cours de de construction au 1er janvier 2019
      • Les batiments classé monument historique et les immeubles
      • Les parts d'immeubles en copropriété representés par des sociétés immoblilières. 

      Toutefois, certains autres placements liquides relatifs à l'immobiliers sont également à déclarer à l'IFI.

      • La part de la valeur de rachat représentative des actifs immobiliers immposables dans les unités de comptes des contrats d'assurance-vie.
      • Les droits et biens immobiliers transférés en fiducie (transfert de propriété à une personne tierce, le fiduciaire, la propriété d'un bien, d'un droit ou d'une sureté).
      • Les actions et parts d'entreprise et d'organisme possesseur de biens immobilier en France, si le déclarant possède 10% ou plus du capital de la société. La déclaration doit indiquer la valeur representant les immeubles possédés par l'entreprise ou l'organisme. 

      A noter que la valeur de la résidence principale bénéficie d’une décote de 30% sur la valeur de marché.

      Certains biens peuvent bénéficier d'une exonération totale ou partielle sous conditions : 

      • Les biens immobiliers utilisés pour exercer une activité professionnelle.
      • Les bois et forêts utilisés dans le cadre d'une activité professionnelle ou sous exploitation. 
      • Les biens ruraux à usage professionnel ou loué à long terme (batiments et matériels d'exploitation agricole, terrains)
      • Les logements meublés loués sous le statu LMP (loueur meublé professionnel). 

       

      Les dettes dont vous êtes détenteurs sont déductibles de votre patrimoine, si elles sont à votre charge le 1er janvier de l’année d’imposition et sous réserve de pouvoir les prouver. Sont ainsi déductibles de votre patrimoine :

      • Les dettes provenant d'un emprunt immobilier.
      • Le paiement de travaux voué à améliorer, agrandire, construire ou reconstruire, ainsi qu'à entretenir si la dépense est supporté par le propriétaire pour le compte d'un locataire ou non. Si pour le compte d'un locataire, le propriétaire ne peut déduire le coût que si il n'a pas obtenue le remboursement au 31 décembre de l'année de fin du bail. 
      • Les dettes relatives à l'acquisition de parts ou actions 
      • Le paiement des impôts dus sur les propriétés concernées par l'IFI seulement si celui-ci ne concerne que le propriétaire, tel que la taxe foncière. L'imposition sur les revenus tirés de biens immobiliers, comme les revenus foncier ou BIC ne sont pas déductibles. 

      Les personnes possédant un patrimoine immobilier éxcédant 1,3 M€ sont les seuls à être tenues de souscrire une déclaration. 

      Le calcul de l’IFI se fait selon les tranches du barème progressif suivant :

      Tranche Valeur du patrimoine Taux
      1ère tranche Inférieure à 800 000€ Exonéré
      2ème tranche De 800 000 à 1 300 000€ 0,50%
      3ème tranche De 1 300 000 à 2 570 000€ 0,70%
      4ème tranche De 2 570 000 à 5 000 000€ 1,00%
      5ème tranche De 5 000 000 à 10 000 000€ 1,25%
      6ème tranche Supérieure à 10 000 000€ 1,50%

      A noter que même si le seuil d'assujetissement à l'IFI est fixé à 1,3 M€, il se calcul sur la fraction du patrimoine supérieur à 800 000 €.

      Une décote éventuelle peut être appliquée pour les contribuables possédant un patrimoine immobilier net taxable compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros. La décote est la suivante : 17 500 – (1,25% x montant du patrimoine net taxable)

      Obtenir une réduction du montant de l'IFI est possible en effectuant une donation au profit d'organismes d'intérêt général. Elle est de 75% des dons dons réalisés jusqu'à un plafond de 50 000€. 

      En 2019, l'impôt sur la fortune immobilière est plafonné par rapport à la somme totale a verser à l'administration fiscale, en prenant compte du montant total des impôts. Ainsi, l'impôt sur le revenu additionné à l'IFI ne doit pas excéder 75% des revenus en N-1. 

      Exemple de calcul de l'IFI : 

      Prenons un contribuable possédant un patrimoine immobilier d'une valeur de 4 380 000 €. 

      Le montant de son IFI sera calculé sur plusieurs tranches comme suit 

      1er tranche : (1 300 000 - 800 000) x 0,5% = 2 500

      2eme tranche : (2 570 000 - 1 300 000) x 0,70% = 8 890

      3eme tranche : (4 380 000 - 2 570 000) x 1% = 18 100

      Le montant total de l'impôt pour ce contribuable sera donc de 2 500 + 8 890 + 18 100 = 29 490€

       

       

       

      Actualités IFI

      Lire l'article

      L’IFI remplace ou annule l’ISF?

      L’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est un impôt dû par les personnes physiques dont le patrimoine net imposable excède 1 300 000 €. Ce seuil est apprécié par foyer fiscal, la composition de ce dernier étant prise en compte en fonction de la situation au 1er janvier de l’année d’imposition.

      FAQ IFI

      01

      Comment fonctionne le plafonnement de l’ISF ?

      Le montant cumulé de l’IR, des prélèvements sociaux et de l’ISF ne doit excéder 75% des revenus du contribuable. A cet effet, si le montant d’ISF à payer excède 75% des revenus du foyer fiscal, l’excédent viendra en diminution de l’ISF.

      02

      Comment calculer son patrimoine net taxable sur l'ISF ?

      L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est un impôt annuel sur le patrimoine privé dont le contribuable est propriétaire au 1er janvier

      03

      Je vis en couple sans être marié. Devons-nous additionner nos patrimoines au sens de l’ISF ?

      Oui. Les concubins notoires (qui vivent ensemble de manière stable) sont imposables ensemble à l’ISF.

      04

      Existe-t-il des réductions d’ISF et des biens exonérés d’ISF ?

      Certains biens sont exonérés d’ISF comme les biens professionnels, les antiquités, les rentes assimilables à des pensions de retraite. Certains sont exonérés totalement, d’autres comme les bois et forêts sont exonérés partiellement.

      05

      Avons- nous intérêt à déclarer notre patrimoine si nous sommes juste au dessus du seuil des 1,3M€ ?

      Tout d'abord, il est toujours dans votre intérêt en tant que contribuable de procéder à la déclaration de votre patrimoine au titre de l’ISF. Dans un cas où vous êtes « juste au-dessus » du seuil de déclaration, le montant de votre ISF ne sera pas très conséquent.

      L'Impôt sur la Fortune Immobilière

      L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) peut représenter pour certains un accomplissement, souvent une réussite professionnelle. Il s’agit d’un impôt sur le patrimoine immobilier net imposable au 1er janvier de l’année en cours, ou plutôt une photographie au premier jour de l’année civile.

      Cependant l’IFI est un impôt totalement indépendant de l’impôt sur le Revenu (IR). En effet on peut disposer d’un patrimoine important sans avoir de revenus, et donc être assujetti à l’IFI.

      Cet impôt est lié aux personnes physiques, les personnes morales ne sont en aucun cas concernées, notamment les sociétés ou les associations.

      Le barème de l’IFI est donc différent de celui de l’IR. Un contribuable devient assujetti à l’IFI dès lors que son patrimoine taxable excède 1 300 000€. Cependant la première tranche débute à 800 000€.

      Le foyer fiscal imposable au titre de l’IFI

      Afin de déterminer le patrimoine taxable, il faut déjà définir le champ d’application du foyer fiscal. En effet celui-ci n’est pas le même que pour la déclaration d’IR.

      Toute déclaration pour un couple marié est commune. Cependant même dans le cadre d’un simple concubinage, si celui-ci est déclaré notoire (relations stables et continues), les deux concubins devront réaliser une déclaration commune.

      Autre nuance, vis à vis des enfants cette fois. Le patrimoine d’un enfant mineur sera intégré au patrimoine de ses parents. Cependant le patrimoine d’un enfant majeur, même rattaché au foyer fiscal de ses parents au sens de l’IR, ne sera pas soumis à une taxation au titre de l'IFI.

      Territorialité des personnes physiques soumises à l’IFI

      Toutes les personnes physiques domiciliées en France sont soumises à l’IFI pour tous les biens détenus en France et à l’étranger. Pour une personne domiciliée hors de France, si des biens sont détenus en France ils seront soumis à la taxation à l’IFI.

      Définition de l’Impôt sur la Fortune Immobilière

      La valeur nette taxable à l’IFI représente l’actif net taxable d’un contribuable. Afin de déterminer cet actif net, il suffit de faire la différence entre l’actif brut et le passif imputable.

      Les actifs non taxables totalement exonérés d’IFI

      Les biens immobiliers professionnels sont totalement éxonérés d'IFI si plusieurs conditions réunis.

      • Les biens immobiliers, ou les droits immobiliers, doivent avoir un usage strictement professionnel.
      • L'activité professionnelle au sein du bien doit être exercé par le propriétaire ou son conjoint, ainsi qu'être la principale activité professionnelle du contribuable. 
      • Les biens ou droits doivent être indispensable à l'activité professionnelle. 

      Les actifs non taxables partiellement exonérés d’IFI

      • Les groupements forestiers, les bois et forêts, ainsi que les liquidités deposé sur un compte d'investissement forestier. 
      • Les biens à usage agricole loué à long terme.
      • Les groupements fonciers agricoles 

      Passif imputable

      • Dettes totales imputables
      • Dettes partiellement imputables

      Dettes non imputables

      Les dettes contractées pour l’acquisition de biens non imputables à l’ISF ne sont pas pas imputables.

      Les dettes courantes déductibles

      • Les emprunts (capital restant dû au 1er janvier N)
      • Les découverts bancaires et comptes débiteurs au 1er janvier N
      • Les dettes envers des prestations de services ou entrepreneurs de travaux non encore payées au 1er janvier N
      • Les dettes résultant d’un divorce
      • Le montant des charges de copropriété du 4ème trimestre payable après 1er janvier N
      • Le montant des dépôts de garantie que le contribuable a reçu de ses locataires avant le 1er janvier N
      • Les sommes versées avant le 1er janvier N en vertu d’un engagement de caution exigées par le bailleur, non encore réglées alors que la défaillance du débiteur principal a été dénoncé
      • Les chèques émis avant le 1er janvier N et non encore débités du compte du contribuable
      • Le capital représentatif d’une rente viagère dont le paiement incombe au contribuable

      Les dettes fiscales déductibles

      • Les dettes provenant d'un emprunt immobilier.
      • Le paiement de travaux voué à améliorer, agrandire, construire ou reconstruire, ainsi qu'à entretenir si la dépense est supporté par le propriétaire pour le compte d'un locataire ou non. Si pour le compte d'un locataire, le propriétaire ne peut déduire le coût que si il n'a pas obtenue le remboursement au 31 décembre de l'année de fin du bail. 
      • Les dettes relatives à l'acquisition de parts ou actions, au prorata de la valeur des biens ou droits immobiliers. 
      • Le paiement des impôts dus sur les propriétés concernées par l'IFI seulement si celui-ci ne concerne que le propriétaire, tel que la taxe foncière. L'imposition sur les revenus tirés de biens immobiliers, comme les revenus foncier ou BIC ne sont pas déductibles. 

       

       

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