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Loi Pinel 2018: la défiscalisation au service du patrimoine

Loi Pinel 2018: la défiscalisation au service du patrimoine

Bonne nouvelle pour les investisseurs désireux de réduire leur facture fiscale, le dispositif fiscal issu de la loi Pinel est reconduit pour 4 ans. En effet l'actuel gouvernement a décidé de prolonger ce dispositif jusqu'au 31 Décembre 2021. Tout d'abord, petit rappel de la loi Pinel. Il s'agit d'une loi régissant les rapports entre bailleurs et locataires à la faveur de ces derniers. En ce qui concerne l'avantage fiscal, le cadre est de soutenir la construction de programmes immobiliers neufs dans les zones tendues, c'est-à-dire, là où la demande locative fait face à un déficit d'offres. En contrepartie, l'investisseur se voit octroyer une réduction de ses impôts sur le revenu représentant un pourcentage du montant investi (maximum de 300k€/an), à la condition d'une durée d'engagement de location: 12% pour une durée de 6 ans, 18% pour une durée de 9 ans, 21% pour une durée de 12 ans. Le bien doit être la résidence principale du locataire; le bien doit être loué en nu et le locataire doit remplir des conditions de ressources définies et la fixation du loyer hors charge doit respecter un plafond selon les zones: 16,83€/m2 pour la zone Abis, 12,5€/m2 pour la zone A et 10,07€/m2 pour la zone B1.  Le prolongement du dispositif exclut les zones B2 et C (sauf dérogation pour la zone B2).

Après ce petit rappel, il est important de revenir sur un point essentiel, afin d'éviter toute mauvaise surprise. On ne le dira jamais assez, l'avantage fiscal ne peut et ne doit jamais être la motivation absolue d'un investissement immobilier. L'objectif de tout placement immobilier est soit la recherche de rendement soit la recherche de capitalisation. La réduction d'impôt doit être perçue comme la cerise sur le gâteau, la compensation de l'effort de trésorerie. Car, bien que l'acquisition soit facilitée par toute une batterie d'outils incitatifs (frais de notaire offerts, financement sans apport...), il est presque impossible d'être en autofinancement ne serait-ce qu'en raison du plafonnement des loyers. La réduction accordée permet alors d'alléger ou rarement d'effacer l'effort d'épargne fourni par l'investisseur. La recherche d'avantage fiscal ne doit en aucun cas priver l'investisseur de l'observation des principaux points de vigilence. A commencer par l'emplacement; en effet il s'agit de biens neufs où le foncier doit se rapprocher de 5500€/m2. En d'autres termes, privilégier les zones avec un fort potentiel de revalorisation, les zones en devenir et non les zones déjà saturées. Ne jamais comparer un bien neuf avec un bien ancien, car il s'agit de logiques absolument et diamétralement opposées. Pour exemple, quand l'ancien doit être situé dans une zone aux infrastructures déjà installées et reconnues, le neuf doit, pour être intéressant, être situé au coeur d'un nouveau projet d'aménagement territorial. L'investisseur doit donc savoir se projeter et être au fait des politiques futures d'aménagement du territoire. Deuxième point, l'environnement. Si tout autour du programme, il n'y a que des programmes en Pinel et/ou des logements sociaux, autant dire que le réveil sera difficile à la fin de l'engagement de location. Il serait en effet complexe de fixer librement un loyer élevé si les autres loyers autour sont bas.Ce cas de figure aurait pour conséquences de maintenir l'effort de trésorerie sans aucune contrepartie fiscale; voir l'aggraver si le bien n'est pas loué. Pour ces raisons et d'autres non citées ici, l'investisseur avisé peut se faire accompagner par son Conseil en Gestion Privée, un expert patrimonial qui sera à ses côtés faces aux promoteurs notamment, et qui pilotera les outils afin de favoriser un placement serein.

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