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Les SCPI fiscales d'Urban Premium : pourquoi les choisir ?

Les SCPI fiscales d'Urban Premium : pourquoi les choisir ?

Le mois de septembre est dans les mœurs à la fois synonyme de rentrée scolaire pour les Français, mais également synonyme de placement. C'est pendant cette période que les investisseurs chevronnés se mettent à la recherche de placement de défiscalisation.

Bien que le prélèvement à la source ait quelque peu modifié les habitudes, et qu'il semblerait plus logique de faire des placements de défiscalisation dans l’ancien régime des impôts( car la facture fiscale n’arriverait que l’année suivante), le besoin de défiscaliser revient sur la table à toutes les rentrées. Première nouvelle: Toutes les familles de placements liées à la défiscalisation, sont restées équivalentes à ce qu’elles proposaient auparavant.

 

Défiscalisation financière : deux styles opposés...

En effet, seul le mode – crédit d’impôt en N+1 au lieu de réduction d’impôt sur la même année – a changé, mais les principes de ces investissements demeurent bien évidemment inchangés. Quand un épargnant français cherche à réduire ses impôts, deux grandes écoles s’opposent : les adeptes de la défiscalisation financière et ceux qui préfèrent privilégier des réductions d’impôt en l’associant à des placements dans la pierre.

Il est à noter que ceux qui privilégient la première solution (PERP devenu PER, Girardin Industriel, Sofica, Fond Commun de Placement à Risque ou dans l’Innovation…) sont la plupart du temps des profils d'investisseurs adeptes du risque, et ont obligatoirement des liquidités disponibles pour faire ces placements.

Tandis que les investisseurs qui préfèrent les lois fiscales dans l’immobilier - la Loi Pinel étant aujourd’hui la plus connue, bien qu’il soit possible d'avoir recours également d’autres dispositifs comme la Loi Malraux ou les Monuments Historiques - ont pour caractéristique commune de ne pas apprécier la volatilité des placements financiers et peuvent également avoir recours au crédit. Il est dans ce cas inutile d’avoir des grosses sommes d’argent de côté à investir.

 

Quelques pièges à éviter

Cependant certains éléments peuvent être un frein au positionnement sur de l’immobilier locatif de défiscalisation. Aujourd’hui, il est difficile de trouver un appartement locatif en Loi Pinel dans une ville attractive et qui présentera une belle valeur patrimoniale dans le temps à moins de 150 000 euros (le ticket est même bien supérieur en Loi Malraux). Les investisseurs qui ont une capacité de financement élevée, se posent la question de la gestion locative et de son côté chronophage.

De plus, la peur des loyers impayés, la dégradation des lieux par le locataire…sont des problèmes qu'un investisseur ne veut pas avoir à gérer.

Malgré ces réticences possibles, il existe une solution qui permet de combiner la défiscalisation à un investissement dans la pierre, sans toutefois se préoccuper de la gestion locative : les Sociétés Civiles de Placement Immobilier plus connues sous leur acronyme SCPI.

 

La défiscalisation à travers la SCPI 

Ces dernières se déclinent en deux gammes :  les SCPI de rendement pour les investisseurs qui préfèrent privilégier la recherche de rentabilité ou de complément de revenus d’un côté et les SCPI fiscales pour les investisseurs dont l’objectif principal est de défiscaliser d’un autre côté.

Là où les SCPI de rendement iront cherchées des loyers plus élevés sur de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, bâtiments liés à la santé, entrepôts, logistique…), les SCPI fiscales se concentrent de leur côté sur de l’habitation. En effet ces dernières reproduisent le schéma de La Loi Pinel ou de la Loi Malraux en se positionnant respectivement dans le neuf ou de l’ancien à rénover (dans des zones éligibles dans le cadre de cette loi) en associant le « bienfait » de la mutualisation des SCPI.

Dans ce cadre, l’investisseur n’a plus à faire à un locataire unique, mais il se positionne sur un parc immobilier composé de quelques immeubles (souvent moins de dix, car les SCPI ont des périodes de collecte d’un à deux ans avant de fermer les souscriptions). Ainsi les parts ne sont plus associées à un seul appartement mais représente un tantième du parc immobilier.

Par exemple, une personne qui possèderait 1% d’une SCPI, possèderait derrière 1% des immeubles, et donc 1% de chaque appartement.

Cet exemple est donné à titre illustratif car la capitalisation de chaque SCPI fait que les investisseurs possèdent en réalité un pourcentage beaucoup plus faible.

Une fois le mécanisme de mutualisation intégré – et qui est l’un des points forts les plus important de ce placement – il est aussi à noter que l’investisseur se désengage complètement du suivi au quotidien à la faveur du gestionnaire de la SCPI.

Ce dernier verse par la suite, à la personne ayant acheté des parts d’une SCPI fiscale, un loyer net de charge (celles-ci étant prélevées à la source, que ce soit les taxes foncières, frais du quotidien…) qui vient s’ajouter à la réduction d’impôt qui suit la loi fiscale de la SCPI.

Ainsi, par exemple, un investisseur en SCPI en Loi Pinel aura exactement le même pourcentage de réduction d’impôt qu’une personne achetant un appartement locatif dans le neuf, à savoir 2% sur les neuf premières années, puis 1% sur les années 10, 11 et 12 soit une réduction totale de 21% d’impôt sur cette période.

Et il pourra bien sûr adapté son investissement à son budget, les plafonds maximums étant bien évidemment les mêmes, mais la SCPI permet de faire des opérations de quelques dizaines de milliers d’euro, ce qui est bien sûr impossible pour un appartement dans le neuf acheté à titre individuel.

 

Urban Premium, un des principaux acteurs du milieu

Dans ce contexte, Urban Premium est un des gestionnaires leader du marché des SCPI fiscales.

Le groupe présente un double avantage concurrentiel : le gestionnaire décline toutes les thématiques des SCPI fiscales : Loi Pinel, Loi Malraux, Monument Historique et de Déficit Foncier, ce qui permet de faire du sur mesure en fonction de la fiscalité de l’investisseur.

En effet, un investisseur qui a un impôt régulier et plus modéré préfèrera la défiscalisation plus longue et lissée de la Loi Pinel, alors qu’un épargnant à la fiscalité plus élevée pourra préférer la défiscalisation de la Loi Malraux, sur des montants plus forts et sans plafond de niche fiscale.

De la même manière un contribuable qui a un impôt qui est en grande partie dû au bénéfice foncier sur des immeubles locatifs privilégiera une SCPI de Déficit Foncier pour sortir le bénéfice de son Revenu Net Global et ainsi faire l’économie sur ce montant de sa Tranche marginale d’Impôt (TMI) et des Prélèvements Sociaux (à 17,2%).

Par exemple un épargnant qui est dans une tranche marginale à 41% et qui fait 10 000 euros de déficit sur une SCPI dédiée, verra son impôt baissé de 5 820 euros (41% + 17,2% des 10 000 euros de déficit généré).

L’autre avantage sur les gestionnaires du milieu tient en la stratégie du groupe. En effet Urban Premium privilégie l’investissement en centre-ville (et est par exemple souvent sur de la rénovation éligible à la Loi Pinel) plutôt que des investissements sur des zones de périphérie, très souvent rencontrées dans le neuf.

Or les historiques des placements immobiliers montrent que le centre-ville se comporte toujours mieux que les zones nouvelles ou industrielles. Si l’immobilier est en croissance, le gain y est globalement meilleur en terme de pourcentage, et en cas de crise, le centre-ville est toujours le plus épargné dans l’immobilier résidentiel.

Ainsi le groupe Urban Premium propose un investissement patrimonial de qualité , tout en permettant de réduire la facture fiscale des épargnants français.

 

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