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L’avantage des SCPI Pinel ; A qui s’adresse ce placement ?

Les placements en bourse inquiètent particulièrement les épargnants dans un contexte économiques déjà compliqués depuis le début de la crise de croissance du milieu des années 2000, problèmes amplifiés dans des ampleurs rares depuis le début de l’année et le contexte sanitaire. En effet le COVID-19 est non seulement une pandémie comme nous nous attendions à ne jamais connaitre dans l’ère moderne, entrainant des nombres de morts et personnes hospitalisés dans un état critique désastreux, mais à cette inquiétude mondiale s’accompagne d’un ralentissement économique sans précédent, ce qui impacte forcément les différentes places boursières avec en moins d’un mois des pertes comparables à celles connues lors de l’année entière sur la période de la crise à cheval sur les années 2007 et 2008.Les investisseurs déjà particulièrement échaudés par de lourdes pertes sur les actions au début des années 2000 (bulles internet) et 2007-2008 (crise mondiale dont les subprimes furent à l’origine) voient avec désespoir leur économie fondre avec la chute des indices boursiers. Dans ce contexte, les placements immobiliers servent une nouvelle fois d’effet tampon. Certes une crise immobilière ne peut pas être exclue, surtout dans un contexte de gel économique mondial dû au confinement, mais l’histoire a montré que l’immobilier dans les pays économiquement plus stables (c’est-à-dire l’Europe de l’Ouest et l’Amérique du Nord) a su se remettre de ses périodes les plus difficiles. En effet, que la référence soit la France des années 1993-1994, l’Espagne du début des années 2010 ou la Floride des 2007-2008 à chaque fois les chutes se sont accompagnés au minimum de reprise des valeurs avant crise.

A contrario, les exemples de dégringolades boursières sans espoir de revenir au niveau initial sont légion, que ce soit les cotations en bourse des grandes banques françaises, ou de société autrefois reconnus mondialement comme Alcatel. Deux exemples différents mais qui illustres les problèmes « insurmontables » d’une dégringolade de certaines actions. Ainsi celles de la Société Générale était à 155 euros à son plus haut en 2007 et à osciller au mieux entre une dizaine d’euros et cinquante euros depuis, tandis qu’Alcatel d a dépassé les 80 euros à la fin des années 90 – début des années 2000 avant de s’écrouler et stagner entre 1et 3 euros avant de se faire racheter par Nokia il y a presque cinq ans.

L’immobilier est par conséquent un placement dans lequel les français ont toujours apporté beaucoup plus de confiance.

De plus les achats dans le neuf présentent l’avantage d’investir dans des immeubles respectant les dernières normes et donc notamment beaucoup moins couteuse en charges grâce notamment à des meilleurs isolations et matériaux plus modernes. Mais ces investissements dans des immeubles en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) au moment de l’achat préservent aussi de factures de travaux élevés, les lois françaises garantissant une garantie biennale sur le petit œuvre et surtout décennale sur le gros œuvre.

Le dernier avantage, certainement le plus important, est la réduction d’impôt accordé en cas d’investissement locatif dans le neuf en Loi Pinel. En effet, le montant investit dans le cadre de cette loi permet de réduire les impôts du foyer fiscal de 2% les neuf premières années qui suivent le début de location puis 1% les années dix, onze et douze, soit 21 % au total (sachant qu’il est possible de s’arrêter à 6 ou 9 ans, avec dans ces cas respectivement 12 ou 18% de réduction d’impôt sur le montant investi) …

A titre d’exemple illustratif, un investissement de 200 000 euros, pour une personne ou un foyer fiscal souhaitant profiter de la réduction d’impôt sur 12 ans leur amène un total de 42 000 euros d’économie fiscale.

Ces différents points expliquent le succès de la Loi Pinel avec en général prêt de 2000 programmes éligibles en parallèle, quelque soit la période de l’année, sur toute la France.

La problématique d’un placement en Loi Pinel vient surtout de la gestion locative qui en incombe. Bien qu’elle ne soit bien sûr pas propre uniquement à un investissement dans le neuf, les risques de dégradations matériel dus à la négligence du locataire, les loyers impayés et le côté chronophage de la gestion locative reviennent de manière récurrente et peuvent être un frein à la volonté d’investissement. Surtout que le critère cible des investisseurs en Loi Pinel vient du montant en impôt payé, et ne fait pas forcément de ces derniers des gens qui ont une appétence à gérer eux même de l’immobilier locatif.

Dans ce contexte, la personne qui cherche à réduire ses impôts peut se demander s’il existe un compromis qui permettrait de réduire ses impôts de la même manière tout en s’affranchissant des problèmes et du temps passé avec la gestion locative des biens. Cette solution existe et est connue principalement à travers un acronyme de plus en plus cité par les personnes qui lisent la presse spécialisée ou qui s’intéressent aux placements : les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

En effet, le principe consiste à acheter des parts dans des parcs immobiliers et dont le quotidien est entièrement délégué à la société de gestion qui crée la SCPI. L’investisseur, une fois le placement réalisé, n’a plus qu’à recevoir de la part du gestionnaire un Imprime Fiscal Unique (IFU) pour faire sa déclaration d’impôt annuelle sans se soucier du quotidien le reste du temps.

Les SCPI sont surtout connus pour celles qui font du rendement (à noter que ces dernières ne proposent aucune réduction d’impôt lié aux salaires) et dont la presse parle plus ces trois ou quatre dernières années, mais il existe pourtant de nombreuses SCPI Pinel dont la simplicité, tout en gardant exactement le même avantage fiscal qu’un investissement « plus classique » en Loi Pinel, pourrait ravir tout un panel d’investisseur à la recherche de réduction d’impôt mais rebuté par les problèmes de gestion locative.

Un autre avantage peut être mis en avant dans certains cas : le départ de la réduction d’impôt est lié à la mise en location du bien et non à la signature du contrat de réservation, ce qui fait que la plupart du temps, il existe un décalage pouvant atteindre deux voire trois ans entre le moment où la personne investit dans le but de réduire ses impôts et le début de l’avantage fiscal. Ce report dans le temps ne change rien au montant global réduit car il s’agit d’un simple différé (si la réduction d’impôt commence deux ans plus tard, elle finira également deux ans plus tard) mais l’investisseur pourrait préférer un effet immédiat.  Or certaines SCPI Pinel proposent de démarrer la réduction d’impôt l’année de l’investissement et donc d’éviter ce décalage dans le temps.

Pour revenir au contexte du Covid-19, il est bien sûr possible que les délais de livraison soient décaler de quelques mois, mais de la même manière, cela n’engendrera aucune perte d’un point de vue fiscal, mais un simple report, la période de réduction d’impôt ne sera pas raccourcie mais simplement décalée (par exemple si elle commence un an plus tard, elle finira un an plus tard par rapport aux dates initialement prévues).

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