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Est-il intéressant d'investir dans une SCPI fiscale ?

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Les SCPI Fiscales

Souscrire au sein d’une SCPI fiscale relève d’une stratégie patrimoniale audacieuse, pensée sur du long terme. Cette stratégie est un investissement patrimonial pour une personne souhaitant investir dans l’immobilier et obtenir un deuxième bénéfice de taille grâce notamment à une réduction d’impôt conséquente.

Attention toutefois, l’investissement au sein des SCPI fiscales n’est pas sans risques et une connaissance dans le domaine est de mise face à un placement pouvant comporter des risques.

Deux grandes familles de SCPI s’opposent : d’une part les SCPI dites de rendement ou dites classiques, avec l’achat de part avec la volonté d’obtenir un revenu complémentaire ou un complément de retraite. D’autre part, les SCPI dites fiscales, permettant de réduire ses impôts. Au sein de la catégorie des SCPI fiscales, il est préférable de faire une distinction entre les dispositifs fiscaux et les SCPI fiscales.  L’investissement sous le biais d’un dispositif en immobilier permet  d’investir dans un bien neuf permettant d’obtenir un pourcentage du prix d’achat en termes de réduction d’impôts. Prenons par exemple le dispositif Pinel ou Malraux comme exemples : l’investisseur bénéficie, dans la limite de 300 000€, d’une réduction de 12-18 ou 21% en fonction de la durée de détention de location. Le Malraux, au contraire, moyennant une rénovation d’un bien classé et une location de neuf ans, permet d’obtenir une réduction d’impôt de 22 à 30% sur le montant des travaux réalisés. Il est également possible d’utiliser le fonctionnement du déficit foncier, qui permet de déduire près de 100% des travaux sur les revenus fonciers existants et le reste des revenus globaux. Ces dispositifs possèdent des avantages et des contraintes mais surtout il est essentiel de comprendre que ces derniers sont perçus comme des investissements stratégiques et patrimoniaux et non comme des simples produits. Dans les contraintes on peut noter notamment la gestion locative, les différentes taxes foncières et ou d’habitation. Enfin la contrainte majeur se situe dans le fait que la réduction fiscale commence à la date de livraison du bien.

SCPI Pinel, SCPI de déficit foncier, SCPI Malraux, l’ensemble de ces dernières représentent les SCPI dites fiscales. Selon les statistiques fournies par l’Aspim, les SCPI fiscales représentent 8% de la capitalisation des SCPI en France. Sur ces 8%, près de la moitié est investie sur des SCPI de type Scellier ou Pinel, en notant plus particulièrement que 45% est investi sur le Scellier, dispositif ayant précédé le dispositif Duflot et Pinel. Mais comment fonctionnent-elles ? A titre de comparaison avec un investissement locatif ou un investissement en direct, les SCPI fiscales permettent une entrée dans le secteur de l’immobilier dite modérée, une société de gestion peut intervenir en plus d’un conseiller et ainsi aider le client à s’orienter pour un bon investissement.

En pariant sur l’une des SCPI en question, il est possible d’acheter des parts d’une SCPI fiscale pour quelques centaines ou milliers d’euros, tout en profitant d’une réduction d’impôt sur les revenus fonciers. Quel est l’intérêt de ce placement ? Cela permet tout d’abord d’éviter les contraintes d’un investissement avec les dispositifs en question. Toutes les contraintes mentionnées ultérieurement peuvent être des sources supplémentaires à prendre en considération dans ce type d’investissement. L’investisseur a la possibilité de passer par des véhicules financiers. Ce produit est constitué de programmes immobiliers qui génèrent une réduction fiscale. L’avantage, au delà de celui obtenu fiscalement, est également d’un point de vue des contraintes, puis les risques sont mutualisés, notamment vis à vis du bien : c’est la société de gestion qui se charge de la gestion locative et des frais annexes. Il est essentiel de comprendre que grâce à cette méthode, l’intégralité des risques liés à l’immobilier sont effacés, c’est à dire que les risques d’impayés, de carences locatives ou de détériorations sont pris en charge par la société de gestion. Par ailleurs, les bénéfices fiscaux sont conservés et cela dès la première année de souscription (et non lors de la livraison du bien comme mentionné avec le dispositif).

Il existe 3 grandes types de SCPI fiscales : SCPI Pinel, Malraux et déficit foncier.

  • La SCPI pinel englobe tous les avantages de la loi Pinel. En effet quand un contribuable investit au sein de cette SCPI Pinel, l’investissement doit correspondre aux memes exigences pour un investissement direct en loi Pinel (Respect zone, plafond des loyers, limite de 300 000€)
  • La SCPI Malraux représente des investissements sur des biens d’habitation qui vont être rénovés avant location. Généralement situés dans le secteur sauvegardé et sont de type ancien. Moyennant 9 ans de location et une rénovation, le contribuable va ainsi recevoir un réduction d’impôt de 18% à 20%. Plus précisément la réduction d’impôt représente 30% de la quote-part du cout des travaux. En réalisant la calcul et en prenant en considération le coup de travaux et les frais. La réduction est donc autour de 18 à 20%.
  • Enfin la SCPI déficit foncier qui vise principalement les biens ayaant vocation a être rénovés. En déduisant le montant des travaux, les revenus immobiliers sont « gomés » et le contribuable bénéficie d’un avantage fiscal de 10 700€ (plafond autorisé)

Les SCPI fiscales, dans quel but ?

Les SCPI fiscales restent recommandée de manière générale aux contribuables souhaitant investir afin d’obtenir une réduction d’impôt. En fonction du projet de l’investisseur, à moyen ou long terme les SCPI fiscales seront hiérarchisées en prenant en considération la durée de l’investissement.

Parmi les avantages de ces SCPI fiscales ont retrouve exactement les mêmes que les SCPI de rendement sauf qu’elle bénéficie d’un avantage fiscal. Le rendement reste tout de même moins attractif que pour les SCPI de rendement, puisque l’on va observer des performances de l’ordre de 2,5% à 3% lorsque les SCPI de rendement se situeront plutôt vers du 4 à 5%.

vAttention toutefois aux contraintes qu’un tel investissement nécessite, notamment le fait de respecter les conditions afin d’obtenir l’avantage fiscal comme pour l’investissement Pinel ou Malraux, il s’agit d’un placement à long terme avec la mobilisation d’une épargne sur une longue période. Enfin c’est un capital et un rendement non garanti. Il faut prendre en considération que la SCPI fiscale à l’origine n’a pas vocation à distribuer un rendement ni d’avoir un capital garanti sur la valeur du bien. C’est pourquoi une connaissance et une expertise du marché immobilier est recommandée afin de s’assurer du bien et de la valeur de ce dernier.

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