La SCPI Fiscale : un levier de défiscalisation
Réduisez vos impôts tout en générant des revenus complémentaires. Pinel, Malraux, déficit foncier... ces dispositifs sont aussi accessibles via la SCPI.
Fonctionnement SCPI Fiscale
L’investissement dans des SCPI fiscales fonctionne selon le même principe général que les SCPI de rendement. En effet, il s’agit d’investir dans un support dont le sous-jacent est l’immobilier.
Cependant, les SCPI fiscales répondent à des objectifs différents. Cette typologie d’investissement permet de bénéficier d’une réduction d'impôt et de rendement moins conséquent que des SCPI de rendement.
Les SCPI fiscales
Ainsi, vous l’aurez compris, l'investissement dans ces SCPI concerne principalement des investisseurs ayant une fiscalité élevée.
L’immobilier ciblé par les SCPI fiscales sont des logements neufs ou à restructurer.
Il existe trois types de SCPI fiscales :
- Les SCPI Pinel
- Les SCPI Malraux
- Les SCPI de déficit foncier
Nous allons donc vous présenter brièvement le principe de ces trois types de SCPI Fiscales.
La SCPI Pinel
Similaire à un investissement dans un Pinel, les SCPI Pinel détiennent dans leur parc d’actif des immeubles en VEFA (vente d’état futur d'achèvement).
La durée moyenne d’investissement en SCPI Pinel est de 9 ans, avec un minimum de 6 ans et un maximum de 12 ans.
L’investisseur se doit donc de conserver ses parts durant cette période pour obtenir l’avantage fiscal.
La réduction d'impôt dépend notamment de la durée de détention soit 12% pour une durée de 6 ans, 18% pour une durée de 9 ans et 21% pour une durée de 12 ans.
En plus de la réduction d'impôt, des rendements en moyenne de 2% peuvent être versés à l’investisseur.
Ce rendement est nettement plus faible que celui des SCPI de rendement cela est dû notamment aux restrictions que doivent respecter les SCPI Pinel avec notamment le plafonnement des loyers.
Une fois la période de l’avantage fiscal fini, la société de gestion vend ses actifs immobiliers afin de redistribuer le capital investi aux investisseurs en espérant distribuer des plus-values.
Au niveau des contraintes pour l’investisseur, celui-ci se doit d'être résident français durant la durée de l’investissement sous peine de rembourser la déduction d'impôt obtenu. De plus, l’investissement est plafonné à 300 000€ par an et la réduction d'impôt est prise en compte dans les niches fiscales.
La SCPI Malraux
Les SCPI Malraux investissent dans des actifs immobiliers éligible à la Loi Malraux instauré en 1962 qui vise à restaurer et entretenir des biens anciens, dont l'intérêt patrimonial est reconnu de par sa localisation géographique dans des villes historiques ou encore de par son architecture.
Cette SCPI fiscale qui a pour objectif la réduction fiscale, cette dernière vous permet de bénéficier d’une réduction d'impôt de 30% sur la quote-part affectée aux travaux.
En réalité, la réduction d'impôt correspond à 18% du montant total investi lorsque l’on prend en compte l’acquisition.
Au-delà de la réduction d'impôt, l’investissement en SCPI Malraux peut engendrer des rendements avoisinant les 2% et des plus-values intéressantes à la revente des actifs.
Pour être éligible à la souscription sous la loi Malraux il faut respecter certaines conditions :
- Environ 35% du montant investi doit être affecté à l'acquisition d’immeubles.
- Environ 65% du montant de la souscription doit être affecté aux travaux (ouvrant droit à la réduction d'impôt)
Il y a certaines contraintes pour l’investisseur tout de même. La réduction d'impôt se calcule sur un maximum de 100 000€ de travaux par an soit 30 000€ de déduction d'impôt. De plus, il s’agit d’un placement de long terme entre 12 à 15 ans avec une forte recommandation d’aller au terme de cette durée afin de bénéficier des potentielles plus-values à la revente des actifs.
Exemple :
Pour un investissement de 100 000€, si environ 60% de la souscription est alloué aux travaux, il y a donc 60 000€ qui constituent la quote-part de travaux réalisés.
Ainsi, le montant de la réduction sur l’IR est de : 30%*60 000 = 18 000€.
D'où les 18% du montant de la souscription mentionné plus haut.
La SCPI déficit foncier
L’investissement en SCPI de déficit foncier est un mécanisme qui va imputer des dépenses liées à des travaux (réparation, entretien, agrandissement, amélioration) sur vos revenus fonciers, dans la limite de 10 700€ par an.
Si le total du déficit dépasse les 10 700€, l'excédent est reportable sur 10 ans.
Cela nécessite comme vous l’aurez compris que vous perceviez des revenus fonciers.
De plus, ce dispositif n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales.
Le fonctionnement est le même que pour les SCPI Malraux. Il s’agit d’une société de gestion qui achète des immeubles ayant des besoins de restauration.
Les travaux représentent en moyenne 40 à 60% du montant de la souscription, ces travaux sont effectués sous 3 ans, durée durant laquelle l’investisseur s’est engagé à conserver sesparts de SCPI.
La durée de conservation des parts est de 15 ans en moyenne. Après ces 15 ans, comme pour les SCPI Malraux, les actifs sont vendus et les plus-values réalisées sont distribuées.
En plus de la déduction d'impôt qui constitue l’objectif majeur de cette typologie d’investissement, des rendements moyens de 2% sont versés à l’investisseur.
Exemple :
Pour un foyer détenant une tranche marginale d’imposition de 41% et percevant des revenus locatifs à hauteur de 40 000€ par an.
Ils investissent dans une SCPI de déficit foncier pour un montant de 100 000€. La quote-part alloué aux travaux est de 50% pour cette SCPI.
Il y a donc 50 000€ de travaux sur 3 ans.
Economie d’IR : 50 000*41% = 20 500€
Economie sur PS (prélèvements sociaux) : 50 000*17,2% = 8 600€
Ce qui correspond donc à un gain fiscal de 29 100€.
La SCPI est un placement à long terme qui comprend des risques. Étant un investissement immobilier, la SCPI est considérée comme peu liquide et doit être pensée dans une optique de placement à long terme. La durée de détention recommandée est de dix ans. Cet investissement comporte donc des risques, notamment un risque de perte en capital. D’autre part, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier. Enfin, il faut se rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
