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  • Patrimoine créé

Les différents types de SCPI fiscales

Les SCPI de déficit foncier sont également des SCPI défiscalisantes, créées pour permettre aux investisseurs qui achètent des parts de bénéficier des avantages fiscaux liés au déficit foncier.
L’investissement dans des parts de SCPI de déficit foncier sert à la rénovation  d’un parc immobilier ancien. Les travaux réalisés sont considérés comme étant des charges déductibles.

Le déficit foncier se caractérise par la différence entre les loyers perçus et le coût des charges, ajouté aux intérêts d’emprunt. Le déficit foncier généré par l’acquisition des parts permet de réduire ses impôts grâce aux dépenses d’entretien, de rénovation, de réparation effectuées sur les biens financés par les parts de SCPI.

Le déficit foncier est déductible de vos autres revenus fonciers sans plafonnement - puisqu’il n’entre pas dans le cadre des niches fiscales -  ainsi que les intérêts d’emprunt relatifs à l’achat de parts. Cet outil de défiscalisation est d’autant plus intéressant si vous êtes soumis à une imposition élevée (de 30 à 45%) ou que vous percevez d’importants revenus locatifs. Si le déficit est supérieur aux revenus fonciers, la différence peut être imputée sur les revenus globaux dans la limite de 10 700€, reportables sur 10 ans. Pour les contribuables se trouvant dans la tranche haute de l’IR, cela équivaut à une économie d’impôt de 45% puisque la somme est déductible sur la tranche marginale d’imposition.

Exemple : Pour un foyer soumis à une TMI de 41% percevant 20 000€ de revenus fonciers par an. Pour un investissement de 75 000€ dans des parts de SCPI de déficit foncier avec une quote-part de travaux de 55%, soit 41 250€. La quote-part des travaux est affectée sur 2 ans (45% la première année, 55% la deuxième)

  2016 2017 Total
Quote-part de travaux réalisés par an 45 % 18 563 € 55 % 22 688 € 41 250 €
Economie réalisée sur l’IR 41 % 7 611 € 41 % 9 302 € 16 913 €
Economie sur les prélèvement sociaux 15,50 % 2 877,19 € 15,50 % 3 516,56 € 6 393,75 €
Total   10 488 €   12 818 € 23 306 €

L’économie d’impôts est de 23 306€ soit 31% du montant de l’investissement. Les revenus fonciers de 20 000€ sont donc effacés, et la différence (3 306€) est imputée sur les revenus globaux, ce qui diminue l’imposition.

Les SCPI de déficit foncier permettent donc de bénéficier d’une réduction d’impôts importante, et procurent en plus un rendement annuel aux alentours de 2,3% - 2,5% nets. Elles sont surtout recommandées pour les personnes fortement imposées, ainsi que les personnes payant l’ISF.

Les SCPI de déficit foncier sont également des SCPI défiscalisantes, créées pour permettre aux investisseurs qui achètent des parts de bénéficier des avantages fiscaux liés au déficit foncier.
L’investissement dans des parts de SCPI de déficit foncier sert à la rénovation  d’un parc immobilier ancien. Les travaux réalisés sont considérés comme étant des charges déductibles.

Le déficit foncier se caractérise par la différence entre les loyers perçus et le coût des charges, ajouté aux intérêts d’emprunt. Le déficit foncier généré par l’acquisition des parts permet de réduire ses impôts grâce aux dépenses d’entretien, de rénovation, de réparation effectuées sur les biens financés par les parts de SCPI.

Le déficit foncier est déductible de vos autres revenus fonciers sans plafonnement - puisqu’il n’entre pas dans le cadre des niches fiscales -  ainsi que les intérêts d’emprunt relatifs à l’achat de parts. Cet outil de défiscalisation est d’autant plus intéressant si vous êtes soumis à une imposition élevée (de 30 à 45%) ou que vous percevez d’importants revenus locatifs. Si le déficit est supérieur aux revenus fonciers, la différence peut être imputée sur les revenus globaux dans la limite de 10 700€, reportables sur 10 ans. Pour les contribuables se trouvant dans la tranche haute de l’IR, cela équivaut à une économie d’impôt de 45% puisque la somme est déductible sur la tranche marginale d’imposition.

Exemple : Pour un foyer soumis à une TMI de 41% percevant 20 000€ de revenus fonciers par an. Pour un investissement de 75 000€ dans des parts de SCPI de déficit foncier avec une quote-part de travaux de 55%, soit 41 250€. La quote-part des travaux est affectée sur 2 ans (45% la première année, 55% la deuxième)

 

2016

2017

Total

Quote-part de travaux réalisés par an

45 %

18 563 €

55 %

22 688 €

41 250 €

Economie réalisée sur l’IR

41 %

7 611 €

41 %

9 302 €

16 913 €

Economie sur les prélèvements sociaux

15,50 %

2 877,19 €

15,50 %

3 516,56 €

6 393,75 €

Total

 

10 488 €

 

12 818 €

23 306 €

L’économie d’impôts est de 23 306€ soit 31% du montant de l’investissement. Les revenus fonciers de 20 000€ sont donc effacés, et la différence (3 306€) est imputée sur les revenus globaux, ce qui diminue l’imposition.

Les SCPI de déficit foncier permettent donc de bénéficier d’une réduction d’impôts importante, et procurent en plus un rendement annuel aux alentours de 2,3% - 2,5% nets. Elles sont surtout recommandées pour les personnes fortement imposées, ainsi que les personnes payant l’ISF.

Pour répondre à la demande face à la pénurie de logement, le gouvernement a mis en place le dispositif de défiscalisation Pinel pour relancer la construction d’immobilier résidentiel locatif neuf. Les SCPI Pinel ont tout naturellement suivi le mouvement, pour faire bénéficier les souscripteurs d’une réduction d’impôt dès l’année de souscription pouvant aller jusqu’à 63 000€ (dans la limite d’un investissement de 300 000€ par an). L’avantage fiscal est donc le même que pour ceux qui investissent dans le Pinel en direct, mais cette fois, sans aucune contrainte de gestion. L’investisseur perçoit en plus des loyers correspondant au nombre de parts qu’il possède.

La réduction d’impôt selon la durée d’engagement la suivante :

  • 12% du montant total de l’investissement sur 6 ans
  • 18% du montant total de l’investissement sur 9 ans
  • 21% du montant total de l’investissement sur 12 ans

L’investisseur, qui doit être un contribuable français domicilié en France s’engage donc à conserver ses parts pendant un minimum de 6 ans pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt.

De plus les programmes immobiliers dans lesquels investissent les SCPI doivent respecter certains critères spécifiques à savoir :

  • Les logements construits doivent se trouver dans une zone éligible au dispositif Pinel
  • Les logements doivent respecter les critères de performance énergétique (BBC, RT2012)
  • Les loyers des logements sont soumis à un plafond, tout comme les revenus des locataires.

Le rendement annuel moyen de ce type de SCPI, hors avantage fiscal se trouve autour de 2,5%.

Exemple : un investisseur achète 150 parts de SCPI Pinel à 1000€, soit un investissement de 150 000€, et s’engage sur 9 ans. La réduction d’impôt sera de : 150 000€ x 18% = 27 000€ sur 9 ans soit 3 000€ par an.

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Sarah - 42 ans
Avocate

Actualités
SCPI Fiscale

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L'intérêt des SCPI fiscales

Depuis quelques années de plus en plus les gens s’intéressent à la « pierre papier », notamment avec les SCPI de rendement. En effet cette dernière propose des avantages non négligeables pour les investisseurs comparée à des investissements immobiliers en directs.

FAQ SCPI Fiscale

01

Que faut-il savoir avant d’investir en SCPI fiscale ?

Il est important de connaitre la durée minimum de détention des parts ainsi que le montant de la réduction d'impôt avant tout investissement en SCPI fiscale.

02

Quelles différences entre les différentes SCPI fiscales ?

En fonction du choix de la SCPI fiscale (Pinel, Malraux ou Déficit Foncier), des différences vont apparaitre notamment sur la réduction d'impôt.

03

Quels avantages procurent l’investissement dans une SCPI fiscale ?

Investir dans une SCPI fiscale procure les mêmes avantages qu’un investissement dans de l’immobilier en direct bénéficiant des dispositifs de défiscalisation, sans les contraintes de gestion locative associées. Vous pouvez également investir dans l’immobilier et diversifier votre patrimoine sans pour autant investir des sommes importantes.

04

Comment choisir sa SCPI Fiscale ?

En fonction de ses revenus fonciers et de son imposition, il va être possible de s'orienter vers un type de SCPI fiscale.

05

Quelles sont les limites de ce type d’investissement ?

Il s’agit d’un investissement immobilier avant toute chose. Les critères de choix doivent être les mêmes que ceux qui dictent une acquisition en direct. Compte tenu de la spécificité des SCPI, notamment en terme de constitution, de mise en location et de dissolution, le cycle de détention est d’environ 15 ans.

Les principes de la défiscalisation SCPI Fiscale

Investir en SCPI Fiscales

Les SCPI fiscales sont des dispositifs de défiscalisation financière. Les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des produits d’investissement ayant comme sous-jacent des actifs immobiliers.

Les SCPI fiscales sont régies par le code monétaire et financier (art. L. 214-86 et suivants, art. R.214-130 et suivants) qui fixe un certain nombre de règles telles que :

  • Le régime juridique
  • Les règles de souscription des parts de SCPI
  • Leur contrôle général

Il existe deux types de SCPI fiscales :

  • Les SCPI permettant d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu :

------>SCPI Loi Pinel : De la même manière que le dispositif Loi Pinel « classique », ces SCPI permettent aux investisseurs de réduire leurs impôts sur le revenu selon la durée, dans une limite de 300 000 € par an.

 

Durée

Pourcentage de réduction

6 ans

12%

9 ans

18%

12 ans

21%

 

----->SCPI Loi Malraux : Réduction d’impôt de 18 % du montant souscrit, en une seule fois (investissement dit en « one shot »), l’année suivant celle de la souscription des parts de SCPI Loi Malraux.

  • Les SCPI gommant en partie ou totalement des revenus fonciers existant :

----->SCPI Déficit foncier : Elles permettent de déduire des revenus fonciers existants l’ensemble du montant des travaux de transformation et/ou d’amélioration d’immeubles acquis. En outre, les détenteurs peuvent imputer sur leur revenu global, un déficit foncier maximum de 10 700€ par an.

----->SCPI Monuments historiques : Les investisseurs ont la possibilité d’imputer le montant des travaux de rénovation (déficit foncier) sur leurs revenus globaux sans aucun plafonnement.

De plus, dans le cas d’un investissement par le biais du crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

Les conditions à respecter en SCPI fiscales

Dans le cas de la SCPI Loi Pinel, les règles sont assez semblables à celle que l’on retrouve dans cet investissement sans passer par la SCPI. Cet investissement suit la même durée de vie que l’on peut résumer en trois étapes :

  • Une phase de construction, de rénovation ou d’acquisition
  • La mise en location des biens selon la durée établie dans le contrat
  • Une phase de dissolution : celle-ci diffère de la loi classique puisque l’investisseur récupérera la contrepartie de la vente de ses parts lors de la dissolution de la SCPI (revente de l’ensemble des biens immobiliers acquis par la société)

Pour toute les autres SCPI fiscales, les conditions de souscription sont les mêmes que celles qui prévalent aux dispositifs Malraux, déficit foncier et monuments historiques.

Les SCPI fiscales sont néanmoins accessibles à partir d’un montant minimum de 10 000€ d’investissement.

Autre avantage des SCPI fiscales, l’investisseur peut acquérir un nombre de parts précis selon le montant d’impôt qu’il souhaite réduire.

Ce type d’investissement est particulièrement intéressant pour les ménages ayant un minimum d’impôt sur le revenu de 2 000€.

En outre, de la même manière que pour l’investissement en SCPI de rendement, l’investisseur en SCPI fiscales est déchargé de toutes les obligations et contraintes que l’on retrouve habituellement lors de l’acquisition et la gestion d’un bien classique :

  • Pas de gestion locative
  • Pas de remise en l’état des biens occasionnant des frais supplémentaires
  • Pas ou peu de vacance locative grâce à la mutualisation du risque

En ce qui concerne les règles du plafonnement des niches fiscales, elles s’appliquent également pour les SCPI fiscales.

Ainsi, le total des avantages fiscaux ne peut procurer aux investisseurs une diminution du montant de l'impôt dû supérieure à 10 000 €.

Le plafond des niches fiscales peut être de 18 000€ dans le cas d'investissements en outre-mer (Girardin industrielle, Girardin IS…) et d'investissements dans les œuvres cinématographiques et audiovisuelle (SOFICA).

Exemples

1. Colin et Margaux investissent 10 000€ dans une SCPI fiscale Loi Malraux 2017.

Le taux de réduction d’impôt s’élève à 18 % du montant investi sur l’année de la souscription.

Par conséquent, le montant de la réduction d’impôt est de 1 800€ (10 000*18%). Il sera imputable sur l’impôt 2017 à régler sur les revenus de l’année 2017.

Enfin, le couple pourra bénéficier des loyers versés par la SCPI dès la période de mise en location des biens.

2. Benjamin investit 20 000€ dans une SCPI fiscale Pinel en 2017.

Le taux de réduction d’impôt s’élève à 12% du montant investi sur une durée de 6 ans, soit une réduction de 2 % par an.

Par conséquent Benjamin obtiendra une réduction d’impôt totale de 2 400€ (20 000*12%) soit 400€ par an pendant les 6 ans qui suivent l’année de la souscription.

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