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Le Pinel Outre-Mer : quelles spécificités ?

Le Pinel Outre-Mer : quelles spécificités ?

Le fonctionnement de la loi Pinel Outre mer

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. En effectuant un investissement dans l’immobilier neuf, en respectant certaines zones spécifiques, l’investisseur va ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt dépendante du temps de détention et de location du bien, à savoir, 6, 9 ou 12 ans.

La loi Pinel Outre-Mer fonctionne sur le même principe. Cette fois ci cependant, l’investissement concerne un logement neuf ou réhabilité sur les territoires outre-mer. En échange de cet investissement, l’investisseur bénéficiera également d’une réduction d’impôt.

Attention la défiscalisation inclut dans le dispositif de la loi Pinel Outre-Mer réside dans l’application d’une réduction d’impôt. A titre de comparaison, la loi Robien et les lois précédentes octroyaient une réduction du revenu global imposable. Cela reste tout de même un placement offrant de nombreux avantages. Sur le point précédent, la réduction est donc la même pour tous les contribuables, peu importe la tranche marginale d’imposition.

Pour bénéficier de ce dispositif Loi Pinel Outre-Mer, le premier critère est d’être domicilié en France.  L’investissement afin d’acquérir le bien peut etre fait par le bien d’une personne physique, via une SCI ou en indivision. Il est important de préciser qu’en cas d’investissement réalisé au travers d’une SCI ou en indivision, la réduction s’effectuera au prorata du nombre de parts. Une petite précision est nécessaire puisque la réduction d’impôt ne s’applique pas aux logements dont le droit de propriété est démembré entre nu-propriétaire et usufruitier. Les logements concernés par ce dispositif sont donc : les logements neufs ou en Etat d’achèvement, les locaux en vue de réhabilitation, cette catégorie concerne les logements ne répondons plus aux critères de décence, les locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation ou les logements que le contribuable fait construire.

Le dispositif Pinel et son application

En 2019, la réduction d’impôts s’élève à 23, 29 ou 32% du montant de l’acquisition. Comme pour le dispositif Pinel classique, le prix de l’acquisition est plafonné à 5.500€/m2 de surface habitable). Le fonctionnement est similaire qu’en métropole, le bien peut être loué à la descendance ou à l’ascendance de l’investisseur. En revanche si la réduction d’impôt obtenue dans une année est supérieure à l’impôt à régler, l’excèdent dont pourrait bénéficier le contribuable mais il n’est pas reportable sur les années suivantes. Il est donc nécessaire de bien prendre en compte le montant de la réduction d’impôt pour éviter de prendre l’avantage fiscale, l’une des raisons principales dans cet investissement. La réduction démarre l’année de la livraison du bien, ou à la date d’achèvement des travaux.

En revanche il n’est pas nécessaire de respecter, comme en métropole, les normes Label BBC, cependant certaines normes restent obligatoires. De la même manière, par rapport au dispositif Pinel « métropole », le dispositif Pinel Outre-Mer n’a pas, de pendant social. Il n’existe qu’une seule loi, avec un plafonnement unique de montants de loyers, de revenus de locataires et on ne retrouve pas de loi Pinel Outre-Mer d’exception territoriale pour des investissements sur d’autres territoires tels que les Iles Wallis et Futuna par exemple ou encore en Polynésie française. La loi est donc similaire pour l’ensemble de ces territoires avec des conditions similaires. En plus de la réduction d’impôt, le contribuable peut bénéficier d’un autre avantage et ainsi déduire de son revenu global dans la limite de 10.700€. Seuls les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global, cependant ils sont reportables pendant dix ans.

Les conditions d’acquisitions de la loi Pinel Outre-Mer

Afin de bénéficier des avantages de ce dispositif, le bien doit être loué nu, acquis neuf et sans jamais avoir été habité, et loué pendant une période d’au moins 6ans et au maximum jusqu’à 12ans. Le bien doit être occupé au maximum après douze mois après son achèvement ou acquisition si cette dernière survient après. Les territoires ultra-marins sont classés en deux zones distinctes, puisque d’une part on retrouve les territoires intitulés les départements d’Outre-Mer auquel vient s’additionner Saint-Martin et Saint-Barthélemy et d’autre part tous les autres territoires. Attention comme pour l’investissement Pinel en métropole, le non respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales. Qu’est ce que cela signifie ? Lorsque le contrat est signé, le propriétaire doit maintenir ses engagements. Cela signifie que le propriétaire ne peut pas stopper les locations avant la fin du contrat sous peine de perdre la totalité des avantages. Il est donc recommandé de choisir un contrat de 6ans, dit renouvelable deux fois, alors que la réciproque n’est pas vrai. Cela signifie que si un contrat est signé sur 9ans, l’investisseur ne pourra pas s’arrêter après 6ans.

Le plafonnement classique

Pour la Loi Pinel Outre-Mer, le législateur a fixé un plafond d’investissement annuel de 300.000€ et cela est également limité à deux opérations par an sur ce type d’investissement. Le dispositif de la loi Pinel Outre-Mer n’est pas exclusif, il est possible de cumuler les produits de défiscalisation comme la loi Girardin notamment. Il est donc possible de un ou plusieurs investissements et sur plusieurs années consécutives.

Depuis le 1er janvier 2013, le plafonnement global des niches fiscales est passée à 10.000, car le plafond s’applique sur les investissement de défiscalisation, mais il augmente jusqu’à 18.000€ pour les investissements en loi Pinel Outre-Mer. Cela représente donc un avantage supplémentaire pour ce dispositif puisque la réduction d’impôt est plus importante avec un investissement en Outre-Mer. L’idée de limiter les contraintes environnementales ainsi que les normes de construction tout en augmentant la réduction d’impôt ou la niche maximum, il est question d’attraction afin que les investisseurs de la métropole soient plus attiré par l’Outre-Mer, favorisant un développement des logements et une amélioration de l’immobilier local.

Attention toutefois sur les contraintes de location du Pinel ainsi que sur les délais de livraison pour l’Outre-Mer. C’est un investissement de long terme qui demande une connaissance approfondie du terrain. Le Pinel Outre-Mer reste un placement intéressant pour bénéficier d’une forte attractivité et d’une bonne réduction fiscale. Dernier point sur ce dispositif puisque ce dernier est supposé stopper le 31 décembre 2021, il est donc l’occasion de se lancer. 

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