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La Loi Pinel Outre-Mer : quelles caractéristiques et quelle réduction ?

La Loi Pinel Outre-Mer : quelles caractéristiques et quelle réduction ?

Le gouvernement agit via différents leviers pour rendre le pouvoir d’achat aux Français et ainsi réduire les inégalités, via des nouveaux plans de relance pour l’accès au logement, et d’autres mesures qui visent à relancer la construction, l’accession à la propriété tout en améliorant la qualité des logements.

Ces dernières années l’accès à la propriété via les relances d’investissement locatif, notamment par l’attribution des avantages fiscaux se fait de plus en plus ressentir

En effet, depuis le 29 Août 2014 dispositif de défiscalisation crée par Sylvia Pinel, Ministre du logement de l’époque, a vu le jour et dans le but de promouvoir ce plan. Ainsi, dans la continuité du dispositif Duflot les constructeurs peuvent bénéficier d’une réduction fiscale en contrepartie d’investir dans du locatif et dans certaines zones.

Les bénéfices pour le contribuables : C’est de tirer d’une réduction d’impôt à hauteur de 23%, 29%, ou 32% du prix de revient (Prix d’achat plus les frais de notaire dans la limite de 300 000€) et qui sont étalés sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Cependant, il faut noter que la défiscalisation réalisée en France Métropolitaine est plafonnée à 10 000€ par an et par foyer, et à 18 000 € au DOM.

D’où la spécificité du Pinel Outre-Mer, qui offre plus de réduction car l’investisseur peut bénéficier de 23%, 29% ou 32% du prix de revient se l’investissement sur 6ans prorogeable deux fois trois ans.

Qui pourrait bénéficier du dispositif de la Loi Pinel Outre-Mer ?              

Toute personne physique dont la domiciliation fiscale est située en France.

Spécificités de l’investissement :

Il s’agit de biens neufs ou rénovés, à mettre en location dans les 12 mois qui suivent l’acquisition du bien ou l’achèvement de la construction, que cela soit dans lesDOM TOM ou la France Métropolitaine, car la défiscalisation commence dés l’année de la livraison de la VEFA.

L’investisseur s’engage à donner le bien en location en contrepartie d’un loyer inférieur à celui appliqué sur le marché , tout en le louant à titre de résidence principale pour les locataires.

Pour résumer, la finalité de ce dispositif est de construire des biens performants destinés à des familles intermédiaires. (Voir le plafond des ressources des locataires célibataires, en couple, avec enfants ou pas)

Ce dispositif offre une réduction maximale d’impôt de 96 000 euros sur 12 ans, avec la contrepartie de respecter les normes énergétiques à respecter impérativement bien qu’elles différent de celles de la Métropole : La réduction d’impôt liée au dispositif Pinel est conditionnée au respect des normes énergétiques : soit la réglementation thermique entrée en vigueur le 1er janvier 2013 (RT 2012) soit le label « BBC 2005 ». Seuls les biens se situant à Mayotte sont exonérés de cette condition. Le décret du 5 juin 2013 fixe précisément les exigences de réglementation thermique, acoustique et d'aération à atteindre en Guyane, Martinique et à La Réunion, et les exigences de la réglementation thermique spécifique à la Guadeloupe à respecter dans ce département. Le décret du 14 août 2013 fixe, lui, les exigences pour Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie et les îles Wallis et Futuna.

A noter : les autorités des Collectivités d'outre-mer (la Polynésie française, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna, Saint-Martin et Saint-Barthélemy) et de la Nouvelle-Calédonie peuvent refuser l’application du dispositif Pinel sur leur territoire respectif.

Conditions d’investissement

Pas plus de deux investissements Pinel par an, métropole ou DOM TOM et avec un plafond total de 300 000 euros, et plus de 5500€ /m2
tout en respectant  les zones éligibles.

Le bien doit être mis en location au titre de résidence principale et pour une durée minimale de 6 ans, qui peut aller à 9 ou 12 ans, tout en respectant un loyer qui ne doit pas dépasser un certain plafond pour chaque Zone.

Il est primordial de respecter les conditions de ressources de locataire.

Les objectifs atteints sur le long terme : (Après la période de défiscalisation)

-Pourraient être occupés comme une résidence secondaire

-Continuer à être loué en meublé et généré un revenu complémentaire, pour le financement des enfants par hasard

-Le vendre pour récupérer le fruit de cette vente quand le marché immobilier est opportun

-Essayer de le transmettre de son vivant ou à son décès à ses enfants

La différence entre le Pinel et le Pinel Outre Mer :

Le lieu : La Martinique, La Guadeloupe, La Guyane, La Réunion, Saint Barthélemy, Saint Martin, Mayotte, Saint-Pierre et Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna.

Les taux de réduction : Plus avantageux en DOM TOM, Car en Métropole nous à 12% sue 6 ans, 18% sur 9 ans, 21 % sur 12 ans, et c’est donc plus élevé en Outre Mer, car c’est 23% sur 6 ans, ou 29% sur 9ans, ou 32% sur 12 ans,

Le plafonnement global des niches fiscales : Qui est de 18 000 euros en Outre Mer contre 11 000 euros en Métropole.

Exemple chiffré pour un investisseur Monsieur « X « réalise un investissement de 200 000 € avec une rentabilité à hauteur de 3,5%, ce qui nous donne un loyer mensuel de 583€, des frais de gestions et une taxe foncière estimés à 175€/ mois, et que cet investissement seraient financés à un taux de crédit à hauteur de 1,5% sur 20 ans, soit une mensualité de 965€/mois donc on aura un effort de trésorerie identique, avant la réduction d’impôt pour les deux Pinel, et qui est de 557€/ mois.

Pour la réduction d’impôt mensuelle (Engagement de 9 ans) pour le Pinel elle sera de 333€/ mois (18% sur 9 ans), et de 537€/ mois (29% sur 9 ans) pou le Pinel Outre Mer, d’où l’effort d’épargne plus important pour Pinel qui est de 223€/ mois au lieu e Pinel Outre Mer qui n’est  que de 20€ / mois

Soit un effort total de trésorerie sur 9 ans qui est de 2160€ pour le Pinel Outre Mer au lieu de 24 084 euros pour le Pinel classique.

COMPARATIF PINEL ET PINEL OUTRE MER

Poste

Pinel

Pinel Outre Mer

Investissement

200 000€

200 000€

Loyer Mensuel

583€

583€

Charges Mensuelles

175€

175€

Crédit Mensuel

965€

965€

Effort d’épargne Mensuel

557€ = (965+175-583)

557€

Réduction d’impôt Mensuelle

333€

537€

Effort d’épargne réelle

223€

20€

Effort d’épargne sur la durée d’engagement

 ( 9 ans)

24 084€

2 160€

Avantage Loi Pinel Outre Mer

 Les réductions d’impôt générés peuvent atteindre 11 500 €par an, contre 6000 euros en Métropole. Avec la possibilité de devenir propriétaire avec un effort financier moindre.

En plus d’offrir un effet de levier fiscal très intéressant à l’investisseur, ce dernier pourrait louer ce bien à ses ascendants hors le foyer fiscal.

Il est également possible d’investir via une SCI en Pinel Outre Mer.  Le dispositif de défiscalisation Pinel Dom est profitable aux SCI personnes morales à condition qu’elles soient soumise à L’impôt sur le revenu.

Inconvénients

-Secteur géographique lointain, et sur lequel vous avez peu de connaissances (L’intérêt de faire appel à un professionnel pour le choix des promoteurs et des biens)

-La qualité et les motivations du promoteur immobilier sur place 

Il faut être vigilent sur mes points suivants :

  • La solidité votre structure patrimoniale et sa pérennité à vérifier, et avant l’engagement sur une longue durée (L’intérêt de faire une étude patrimoniale par un expert).
  • D’être sûre de disposer de liquidités suffisantes pour faire face aux imprévus (périodes de carences locatives et travaux)
  • D’assurer un taux correct de rotation des locataires
  • De faire une estimation bien réelle des charges
  • De s’assurer de la revalorisation des biens à la revente, et cela en choisissant le bon emplacement du bien.
  • De se méfier des estimations trop optimiste (Taux de rendement au dessus du marché, ou bien un taux de revalorisation supérieur à 1% par an).
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