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Les notions clés de la loi Pinel Outremer

Types de biens concernés par la loi Pinel

Le dispositif Pinel instauré par le gouvernement vise à améliorer les conditions d’accès aux logements neufs et à rendre les conditions d’investissement plus avantageuses pour les futurs propriétaires. Tous les logements ne sont cependant pas concernés par ce dispositif.
En effet, les biens éligibles sont des biens (maison ou appartement) neufs acquis en pleine propriété ou vendus en état de futur achèvement (Vefa). Les logements ayant fait l’objet d’une réhabilitation peuvent également bénéficier de la loi Pinel. Il faut de plus que les logements se trouvent dans les zones définies par le dispositif (Zone B1).

Le propriétaire qui souhaite bénéficier de la réduction d’impôt grâce au dispositif Pinel doit se soumettre à certaines conditions locatives à savoir :

  • le bien doit être loué en tant que résidence principale du locataire
  • la durée de location doit être de 6 ans minimum
  • le bien doit être loué dans les 12 mois qui suivent sa livraison

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investissement ne doit pas dépasser le double plafond de 300 000€/an et 5 500€/m².
Il convient également de noter que le recours à un promoteur immobilier pour l’achat de votre bien n’est pas obligatoire, bien que ce soit le cas dans la plupart des investissements.

La performance énergétique

En plus de ces caractéristiques, les logements doivent répondre aux normes en vigueur en terme de performance énergétique. Les logements dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2012 doivent respecter la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation), ainsi que la norme RT 2012 pour ceux dont le permis a été déposé depuis le 1er janvier 2013.
Les bâtiments répondant à la norme BBC nécessitent une consommation énergétique moindre par rapport à des habitations standard. Un bâtiment aux normes RT2012 a une consommation conventionnelle en chauffage, climatisation, ventilation, éclairage et eau chaude inférieure de 80% à la consommation normale réglementaire.

Les logements se situent dans les départements d’outre-mer : Guadeloupe, Guyane, Martinique, la Réunion et Mayotte et dans les collectivités d’outre-mer : Saint Barthélémy, Saint Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et îles Wallis-et-Futuna.

Plafond des loyers Pinel

Dans le cadre du dispositif Pinel outre mer, le propriétaire doit également respecter un plafond de loyers imposé. Le calcul du plafond se fait à partir d’un coefficient multiplicateur soit : 0,7 + (19 / Surface) par mètre carré. On obtient ensuite le loyer maximal du bien en multipliant par la surface habitable. Il faut prendre en compte la surface pondérée du bien, obtenue à partir de la surface habitable et la surface de la varangue, dans la limite de 14m² par logement.

Tous les logements se situent en zone B1 et sont plafonnés à :

  • 10 €/m² pour Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion, Saint Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon
  • 12,42€/m² pour Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, îles Wallis-et-Futuna

Exemple de calcul pour un loyer en loi Pinel :

Pour un T3 situé en Guadeloupe (zone B1) de 64m² habitables et 10m² de varangue :
Le coefficient multiplicateur est de 0,7 + (19/64) =0,996
Soit un loyer maximal de 10,07 *0,996 *(64 + 10) m² = 742,20 €

Le propriétaire d’un bien acheté dans le cadre du dispositif Pinel peut louer son bien à condition de respecter le plafond des ressources des locataires (pour les baux conclus en 2016).
Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l’année N-2. Une augmentation des revenus du locataire en cours ou au moment du renouvellement du bail n’est pas à prendre en compte. La vérification du plafond se fait uniquement au moment de la signature du bail.
Il est désormais possible de louer le bien à un ascendant ou descendant, si la personne ne dépend pas du foyer fiscal du propriétaire et dans la mesure du respect des plafonds des revenus.

La révision annuelle des plafonds des loyers et des ressources des locataires varie selon l’indice des prix à la consommation.

Composition du foyer

Guadeloupe, Guyanne,
Martinique, Réunion,
Saint Martin,
Saint-Pierre-et-Miquelon

Personne seule

36 502€

Couple

54 554€

Pers. seule ou couple avec 1 pers. à charge

65 579€

Pers. seule ou couple avec 2 pers. à charge

78 550€

Pers. seule ou couple avec 3 pers. à charge

92 989€

Pers. seule ou couple avec 4 pers. à charge

104 642 €

Majoration/pers à charge supplémentaire

+ 11 659€

 

Composition du foyer

Nouvelle-Calédonie,
Polynésie Française,
îles Wallis-et-Futuna

Personne seule

29 751€

Couple

39 731€

Pers. seule ou couple avec 1 pers. à charge

47 780€

Pers. seule ou couple avec 2 pers. à charge

57 681€

Pers. seule ou couple avec 3 pers. à charge

67 854€

Pers. seule ou couple avec 4 pers. à charge

76 472€

Majoration/pers à charge supplémentaire

+ 8 531€

 

Les avantages fiscaux du dispositif Pinel

Si le bien concerné respecte toutes les conditions, l’investisseur peut bénéficier d’un abattement fiscal sur 100% du montant de son investissement (dans la limite de 300 000€ par an). La réduction d’impôt s’élève à 2% par an de la première à la neuvième année et de 1% par an de la dixième à la douzième année.

Barème de réduction d’impôt

Le barème de réduction d’impôt est plus favorable dans le cadre d’un Pinel outre-mer.
Selon la durée d’engagement de la location, la réduction d’impôt est la suivante :

  1. Réduction de 23% du montant investi dans un bien immobilier sur 6 ans (limité à 69000€ soit 5750€ par an)
  2. Réduction de 29% du montant investi dans un bien immobilier sur 9 ans (limité à 87000€ soit 7250€ par an)
  3. Réduction de 32% du montant investi dans un bien immobilier sur 12 ans (limité à 96000€ soit 8000€ par an).

Exemple d’avantage fiscal pour une acquisition dans le cadre du dispositif Pinel :

Pour l’acquisition d’un logement de 60m² à Cayenne pour 180 000€, avec un engagement locatif de 9 ans, l’acheteur bénéficiera d’une réduction d’impôt de 29%, et pourra donc déduire un total de 52 200€ de ses impôts, soit 4 350€ par an pendant 9 ans.
Pour un engagement de 12 ans, l’investisseur pourra déduire 57 600€ d’impôts soit 4 775€ par an.

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Alice - 46 ans
Manager

Comment investir en Pinel Outremer ?

Comme dans tout investissement dans l’immobilier, le choix de l’emplacement du bien que vous souhaitez acquérir est primordial. La localisation fixe la valeur de votre bien immobilier.
Dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, l’avantage principal est que les biens sont situés dans des zones où la demande de logements est supérieure à l’offre. Investir dans des zones tendues garanti presque à 100% la location du bien. 

  • La Réunion :  Il est conseillé de se concentrer sur le nord et l’ouest de La Réunion, où se trouvent les pôles touristiques et économiques de l’île.
  • Martinique : Il est conseillé de se concentrer sur les secteurs de Schœlcher, Fort-de-France, Le Lamentin et Ducos. Ces agglomérations concentrent le tiers de la population martiniquaise et sont très bien desservies par les transports en commun.
  • Nouvelle Calédonie : La demande locative est très forte sur le sud de l’île, notamment sur le secteur du Grand Nouméa.
  • Guyane : Il est conseillé à l’investisseur de privilégier les secteurs de Cayenne et Kourou où la demande locative est la plus forte.
  • Guadeloupe : Les secteurs les plus sûrs pour un investissement réussi sont l’agglomération de Pointe-à-Pitre, bientôt fluidifiée par deux lignes de tramway, ainsi que Baie Mahault, Petit Bourg ou Gosier où les jeunes actifs cherchent à se loger.

Que ce soit en cash, à crédit ou encore en faisant un mélange entre apport personnel et crédit, il existe différentes solutions pour financer votre projet immobilier.
L’achat d’un bien immobilier neuf passe souvent par le crédit immobilier et acheter dans le neuf procure certains avantages en terme de crédit. Il est en effet important de noter que le financement de ce type d’investissement est facilité auprès des banques. En effet, celles-ci sont plus enclines à financer des projets soutenus par le gouvernement, comme dans le cas du dispositif Pinel outre-mer.
De plus, une partie de votre investissement est financé d’une part par les loyers que vous percevez et d’autre part par votre réduction d’impôt, pouvant aller jusqu’à 96 000€ sur 12 ans dans le cas d’un investissement à hauteur de 300 000€.
Enfin, les taux de crédit étant relativement bas actuellement, c’est moment de se lancer et d’investir dans l’immobilier.
Pour obtenir plus d’informations sur le financement de votre projet, n’hésitez pas à nous contacter ou notre partenaire financezmoi.fr.

Tout propriétaire d’un bien immobilier doit souscrire à un certain nombre d’assurances locatives pour se protéger des risques inhérents à la location de son bien.
L’assurance doit notamment comprendre la garantie locative qui couvre :
- les loyers impayés dans la limite d’un certain loyer mensuel et sur une durée maximale qui peut dépendre selon les assureurs
- les dégradations causées par le locataire et prend en charge les réparations dans une certaine limite définie par l’assureur
Le contrat peut également inclure une option de carence ou vacance locative, qui permet de percevoir jusqu’à 80% du montant du loyer quelque soit la raison de l’inoccupation du bien.
Les conditions d’éligibilité auprès de l’assureur sont cependant assez strictes, la constitution d’un dossier doit donc respecter scrupuleusement les demandes de l’assureur.
Soyez vigilants lors du choix de votre assureur en ce qui concerne les tarifs. Ceux-ci sont variables d’un assureur à l’autre mais sont généralement compris entre 3 et 4% du montant annuel du loyer, charges comprises.

Le promoteur est responsable de la construction de votre futur logement. C’est sur lui que reposent toutes les charges liées au bon déroulement des opérations. D’où l’importance de bien le choisir. Un promoteur fiable, aura déjà réalisé des travaux sur des biens similaires et est reconnu régionalement pour son savoir-faire.
Il est important de vérifier si le promoteur propose une garantie intrinsèque (c’est à dire qu’il assure lui-même l’achèvement et la livraison du bien ou le remboursement des avances en cas de non livraison) ou extrinsèque (garantie par un tiers, soit une banque ou une assurance). Dans tous les cas, il est conseillé de choisir des promoteurs reconnus, qui disposent de fonds suffisamment importants pour couvrir les frais de construction.
Le marché français des promoteurs étant vaste, il ne sera pas difficile de trouver un programme immobilier intéressant pour investir. Nous travaillons avec l’ensemble des promoteurs du marché comme Vinci Immobilier, Eiffage Immobilier, Bouygues Immobilier, Nexity ou encore BNP Paribas Real Estate en passant par des promoteurs davantage à taille humaine comme Carrere Immobilier, Kaufman & Broad ou Severini.

Pour que votre investissement soit rentable, il est nécessaire de bien choisir le locataire du bien, chose qui n’est pas toujours aisée. La fiabilité et la solvabilité du locataire doivent donc être assurées. Il est ainsi recommandé de choisir des candidats dont la situation financière est stable (CDI, fonctionnaires...), et qui peuvent justifier d’un salaire trois fois supérieur au montant du loyer. Pour vous assurer du sérieux et de la responsabilité des candidats, vous pouvez contacter les anciens propriétaires.
Il est très important d’être particulièrement attentif sur la sélection des dossiers des locataires.

Enfin, et c’est l’une des nouveautés du dispositif Pinel, il est désormais possible de loger un membre de sa famille dans le bien sans perdre l’avantage fiscal (à condition que celui-ci ne soit pas rattaché au foyer fiscal de l’acheteur). Vous pouvez ainsi acquérir un logement neuf, réduire le montant de votre impôt, tout en en faisant profiter un membre de votre famille, sans vous soucier de trouver un locataire que vous ne connaissez pas. Cette mesure devrait séduire plus d’un acheteur.

Actualités
Pinel Outremer

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Investir sous le soleil de la Martinique, malin

A l’instar de plusieurs départements d’Outre-mer, la Martinique se présente aujourd’hui comme une véritable opportunité pour les investisseurs et épargnants de la métropole qui recherchent de la défiscalisation ou des revenus complémentaires. Que ce soit de l’investissement en direct ou via la loi Girardin, la Martinique peut être une  aubaine pour tous.

FAQ Pinel Outremer

01

En quoi consiste la loi Pinel d'Outre-Mer

Le dispositif Pinel en Outre-Mer reprend le principe de la loi Pinel en Métropole avec cependant quelques différences en termes de réduction d'impôt, d'objectif ou encore de conditions.

02

L'investissement en Pinel Outre-mer est-il fait pour vous ?

L'investissement en Pinel Outre-Mer ne concerne pas tous les profils d'investisseurs. Il est nécessaire de prendre en considérations plusieurs points importants.

03

Quels sont les avantages et les risques d'un investissement en Pinel Outre-Mer ?

Un investissement en loi Pinel permet de bénéficier de nombreux avantages mais comporte également certains risques qu'il est nécessaire de prendre en considération.

04

Quelles sont les conditions d'accès au dispositif Pinel Outre-Mer ?

Au même titre qu'en Métropole, un investissement en loi Pinel Outre-Mer nécessite certaines conditions afin de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux.

Les principes de la défiscalisation Pinel Outremer

La défiscalisation Pinel, qui remplace le dispositif Duflot, permet une réduction d’impôt sur le revenu. La loi Pinel outre-mer permet de déduire de votre impôt une partie de votre investissement locatif, dans la limite de 300 000€ par an. Le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée de location soit 23% du montant de l’investissement sur 6 ans, 29% sur 9 ans et 32% sur 12 ans.
Le dispositif Pinel permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôts de 2% pendant les neuf premières années, ce qui entre dans le cadre des niches fiscales.
Ce dispositif a été mis en place pour améliorer les conditions d’accès aux logements neufs et rendre les conditions d’investissement plus avantageuses pour les futurs propriétaires. Il vise également à développer la construction de logements neufs répondant à des normes énergétiques bien plus performantes.

Pourquoi investir dans le dispositif Pinel ?

Les précédents dispositifs mis en place par le gouvernement (Scellier, Duflot), ne proposaient qu’une réduction d’impôt de 13 ou 18%. Le dispositif Pinel outre-mer est plus avantageux puisqu’il propose une réduction d’impôt allant de 23 à 32% selon la durée d’engagement locatif (soit de 6 à 12 ans).
La loi Pinel vous permet également de créer ou de diversifier votre patrimoine tout en faisant profiter un ou plusieurs membres de votre famille du bien que vous achetez. Le dispositif Pinel permet en effet désormais de louer à des ascendants ou descendants qui ne seraient plus rattachés à votre foyer fiscal. Cette mesure a su en 2015 séduire bon nombre d’investisseurs, ce qui devrait perdurer en 2016.
Il est important de noter que le financement de ce type d’investissement est facilité auprès des banques. En effet, celles-ci sont plus enclines à financer des projets soutenus par le gouvernement. De plus, une partie de votre investissement est financé d’une part par les loyers que vous percevez, d’autre part par votre réduction d’impôt, qui peut aller jusqu’à 96 000€ sur 12 ans dans le cas d’un investissement à hauteur de 300 000€.

Réduction d’impôts avec la loi Pinel

Selon la durée d’engagement de la location, la réduction d’impôt sur le montant de l’investissement est la suivante :

  1. Réduction de 23% du montant investi dans un bien immobilier sur 6 ans (limité à 69000€ soit 11 500€ par an)
  2. Réduction de 29% du montant investi dans un bien immobilier sur 9 ans (limité à 87000€ soit 9 667€ par an)
  3. Réduction de 32% du montant investi dans un bien immobilier sur 12 ans (limité à 96000€ soit 8 000€ par an)

Est-il rentable d’investir en Pinel ?

Avant de décider d’investir en loi Pinel, il y a différents éléments à prendre en compte pour savoir si ce type d’investissement conviendrait à votre projet et serait rentable dans votre situation.
Les principaux éléments à prendre en compte sont : les mensualités de prêt assurance comprise, le loyer, votre taux d’imposition et la réduction accordée grâce au dispositif Pinel, la taxe foncière, les assurances locatives, les frais de notaire ou encore les charges de copropriété. Ce sont autant d’informations qu’il est important d’avoir en tête avant de vous lancer dans un tel investissement.
N’hésitez pas à nous contacter pour avoir une simulation personnalisée.

Fin du dispositif Pinel

La fin du dispositif Pinel était initialement prévue pour le 31 décembre 2016. La loi de financement pour 2017 l’a prorogé d’un an, soit jusqu’au 31 décembre 2017.

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