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Pourquoi est-il pertinent d'acquérir des parts de SCPI en nue-propriété ?

Pourquoi est-il pertinent d'acquérir des parts de SCPI en nue-propriété ?

Pour de nombreux épargnants à la recherche d’une solution patrimoniale, la SCPI se présente aujourd’hui comme la bonne alternative à l’immobilier traditionnel.

Des parts accessibles pour quelques centaines d’euros, une gestion déléguée et assurée par la société de gestion et des garanties plus importantes que lors de l’acquisition d’un bien en direct.

Investir en SCPI est devenu une solution pour de nombreux investisseurs afin de se lancer dans l’immobilier et ainsi valoriser leur patrimoine. Comme pour l’acquisition d’un bien immobilier, la SCPI existe en pleine propriété avec une fiscalité similaire (l’impôt se calcule en fonction des revenus fonciers), il existe des solutions alternatives qui peuvent correspondre à des profils d’investisseurs différents.

S’il existe de de nombreux avantages à investir en SCPI, il est avant tout question de fiscalité et de gestion patrimoniale pour les épargnants : si les rendements actuels et passés des SCPI ont fait leur preuve comme ayant un rendement ratio/risque optimal, la fiscalité que l’on retrouve attachée aux loyers distribués peut rapidement devenir un frein pour ce type d’investissement, notamment pour les investisseurs ayant déjà une fiscalité importante.

Investir en SCPI devient rapidement un enjeu stratégique patrimonial. Au delà de la pleine propriété, il est possible d’investir en usufruit ou en nue-propriété. Investir dans la nue-propriété présente des avantages indéniables que nous présenterons ici.

Cette stratégie peut paraitre attrayante pour un investisseur n’ayant pas besoin de loyers rapidement et souhaitant éviter une fiscalité trop conséquente. Les investissements en SCPI en démembrement sont stratégiques et permettent l'optimisation fiscale. 

 

Qu'est ce que le démembrement ?

Il consiste à séparer l'usufruit (la jouissance du bien) de la nue propriété (les murs du bien) jusqu'à ce que l'usufruit prenne fin.

Une fois l'usufruit fini, le bien démembré peut rejoindre la nue propriété. Le bénéficiaire ( très souvent descendant ) devient alors propriétaire sans devoir payer des droits de succession à l'état. 

 

Comment se déroule l’acquisition des parts en nue-propriété  en SCPI ?

Le démembrement, est établi sur une durée entre les deux parties prenantes à savoir l’usufruit et la nue-propriété.

L’investisseur qui acquiert les parts en nue-propriété obtient le droit de la pleine propriété lors de l’extinction de l’usufruit déterminé sur une durée précise.

Exemple : 

Sur une durée de 10 ans par exemple, la personne qui détient l’usufruit jouit des parts et perçoit l’intégralité des loyers versés par la SCPI. 

Au terme des 10 années , l’usufruit cède ses parts, gratuitement au nu-propriétaire, qui récupère l’intégralité de ces dernières. Durant l’intégralité du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu (donc aucun loyer), mais il payera aucune charge ou fiscalité sur les parts. En effet la nue-propriété permet à un investisseur, n’ayant pas besoin de revenu complémentaire rapidement, de faire un investissement qui lui reviendra au terme du contrat de démembrement. L’avantage principal est de ne pas payer d’impôt sur le revenu et ainsi de ne pas avoir à se soucier des rendements sur le court terme.

En revanche au terme du démembrement, l’épargnant recevra l’intégralité des parts en pleine propriété et payera donc un impôt par rapport aux revenus fonciers perçus, soit les loyers. Enfin pour conclure sur les aspects techniques, il est important de préciser que le nu-propriétaire de parts n’est pas redevable de l’IFI sur les parts de SCPI. C’est l’usufruit qui se doit de déclarer la valeur des parts. Le nu propriétaire est exonéré d’IFI sur la nue-propriété. 

Ce type d’investissement concerne les investisseurs ayant une forte fiscalité et/ou n’ayant pas besoin de revenus complémentaires sur le court terme. En effet il s’agit d’un épargnant qui souhaite anticiper et préparer sa retraite à échéance afin d’obtenir un revenu complémentaire ou afin de revendre ses parts. 

 

Exemple d’acquisition d’achat de part en nue-propriété 

  • En prenant un exemple chiffré sur une durée de 10 ans, nous partirons du postulat que la valeur est fixée à 68% de la pleine propriété pour un démembrement. Pour un montant de 100 000€ de parts de SCPI en pleine propriété, ce qui signifie que le nu-propriétaire devra dépenser 68 000€ et l’usufruitier 32 000€. Ce dernier obtient donc le loyer de 100 000€ de parts en ayant investi uniquement 32 000€. A l’inverse le nu-propriétaire récupère l’intégralité des parts à terme (10 ans ). En sachant qu’en plus de la valeur de 100 000€, il faudra rajouter la valorisation ou la perte de valeur des parts survenues pendant les années de démembrement)

Les  avantages du démembrement pour la SCPI :

  • L'avantage majeur de ce type d’investissement est le fait de ne pas payer d’imposition et de pouvoir décider de la durée du démembrement. En fonction du projet de l’investisseur il est possible de s’accorder pour que la pleine propriété revienne au nu-propriétaire au moment le plus opportun pour ce dernier.

 

  • L'autre avantage est le gain fait en faisant cet investissement. En prenant l’exemple ci-dessus, on constate un gain net de 32 000€ par rapport à l’investissement initial et ce, sur une période de 10ans, soit un gain de près de 50% et donc un rendement de 4% chaque année. Ce montage offre un rendement net d’impôt, sa revalorisation sera exonérée des plus values immobilières. 

 

  • En conclusion et au terme de ce démembrement, l’investisseur obtient un rendement compris entre 4 et 5% (la moyenne actuelle étant à 4,2%) net de frais de gestion par an, ce dernier percevra donc un revenu complémentaire pour un investissement de 100 000€ en SCPI, ce qui signifie qu’il obtiendra un revenu complémentaire de 4 000 à 5 000€. 

 

Cette stratégie d'investissement est possible selon le profil de l’épargnant mais aussi sur la période sur laquelle ce dernier souhaite investir. Au delà de cette démarche, on remarque que le dénominateur commun reste la tranche marginale d’imposition très élevée et qu’il s’agit avant tout d’un investissement sur le long terme et que l’acquéreur n’a pas besoin de percevoir des loyers rapidement. 

 

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