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Investir en SCPI via le démembrement

Investir en SCPI via le démembrement

 

Les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des produits d’investissement ayant comme sous-jacent des actifs immobiliers locatifs.

La société de gestion qui gère la SCPI, va collecter des fonds auprès d'investisseurs. Elle procèdera ensuite à une sélection d'actifs en accord avec la stratégie d’investissement établie dans les statuts de la SCPI.

En 2016, les SCPI ont ainsi réalisé une collecte de 5,6 milliards d’euros.

Les avantages et inconvénients des SCPI

Les avantages de la SCPI sont :

  • Mutualisation du risque
  • Rentabilité locative
  • Absence de gestion
  • Finançable en totalité sans apport
  • Flexibilité du placement
  • 4 modes de souscription
  • Locataires professionnels

Les contraintes de la SCPI sont :

  • Frais de sortie
  • Durée d’investissement longue > 8 ans
  • Fiscalité immobilière
  • Assujetties à l’IFI

De plus, les risques de la SCPI sont les suivants :

  • Choix de la société de gestion
  • Risque locatif (bien que moins important que l’immobilier classique)
  • Liquidité incertaine
  • Pas de garantie du capital et du rendement.

Les façons d'investir en SCPI

En SCPI, il est possible d’investir de 4 façons :

  • Au comptant
  • A crédit
  • En démembrement
  • Assurance Vie

Investir en SCPI en démembrement permet de détenir l'usufruit ou la nue-propriété des parts.

Il existe deux types de démembrement :

  • Le démembrement temporaire : la SCPI dénit une clé́ de démembrement qui va déterminer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété selon la durée choisie.
  • Le démembrement viager : le démembrement s'arrête au décès du nu-propriétaire ou de l'usufruitier. La clé de répartition suit un barème  qui dépend de l'âge de l'usufruitier (cf. barème  scal CGI).

La pleine propriété est l’usufruit + la nue propriété.

La pleine propriété est synonyme de détention du bien, la disposition du bien, mais aussi percevoir les revenus du bien.

L’usufruit signifie le droit de jouir du bien, ainsi qu’en percevoir les fruits. Cependant, la nue propriété est synonyme du droit de disposition du bien sans en percevoir les revenus.

Le profil des investisseurs 

Il est important d’analyser les profils des investisseurs.

Profil de l’investisseur en Nue-propriété (NP):

  • Fortement imposable
  • Souhaitant préparer sa retraite
  • Pas besoin de revenus complémentaires à court terme

Profil de l’investisseur en usufruit (US) :

  • Personnes morales
  • Recherche de revenus complémentaires temporaires
  • Déficit financier important permettant d’imputer le revenu des SCPI.

 

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