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Quelle fiscalité pour les investisseurs en Monuments Historiques ?

Quelle fiscalité pour les investisseurs en Monuments Historiques ?

Cette loi existe depuis près de 100 ans et a pour but de préserver le patrimoine culturel français, et de le restaurer en contrepartie d’accorder une réduction d’impôt consèquente. La condition absolue est de conserver le bien au moins 15 ans, avec une obligation de le mettre en location dans les 3 années qui suivent le déblocage des fonds pour les travaux.

Quels sont les travaux visés par cette loi ? 

  • Les travaux de démolition
  • Les travaux de transformation
  • Les travaux de reconstruction de toiture
  • Les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration de l’habitation
  • Les travaux déclarés d’utilité publique
  • Les travaux de murs extérieurs d’immeubles existants 
  • Les travaux ayant pour effet de rendre habitables les combles, les greniers ou les parties communes

Cet investissement est strictement encadré par des règles :

·   Localisation du bien précisément délimitée

·  Cahier des charges de travaux strictement encadré 

·   Validation en amont et en aval par un ABF (architecte des bâtiments de France)

·  Validation d'un avocat fiscaliste spécialisé

·   Obligation de mise en location à respecter pour 15 ans

Les monuments historiques ne rentrent pas dans les plafonds de niche fiscale. C'est ainsi car actuellement, il y a peu de monuments historiques (donc peu de biens disponibles).

La déduction d'impôts du revenu global concerne l’ensemble des travaux réalisés dans le cadre d’une restauration. Ce dispositif cherche ainsi à encourager la rénovation du patrimoine culturel français au travers d’une fiscalité exceptionnelle.

Outre la réduction fiscale, c’est aussi le meilleur moyen de valoriser un patrimoine  que l'on va éventuellement transmettre à ses héritiers. Le dispositif cumule ainsi de nombreux bénéfices. L’avantage fiscal demeure toutefois la principale attraction.

Les avantages fiscaux de cette loi : 

Contrairement aux dispositifs de défiscalisations tels que le PINEL, il y a moins contraintes au niveau des plafonds d’engagement, de location, de loyers, de ressources de locataires. Ce dispositif n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales. Il s'agit là d'un gros avantage. 

Les revenus de la location d'un Monument Historique sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la section revenus fonciers. Les personnes qui ont investi dans des Monuments Historiques peuvent bénéficier d'avantages fiscaux. Les conditions ci-dessous :

  • les charges foncières/ déficits fonciers s'imputent sans limite sur le revenu global
  • les  primes d'assurance peuvent être déduites pour leur montant réel
  • les frais de promotion/ publicité peuvent être déduits pour leur montant réel
  • les  dépenses liées à l'acquisition de matériel informatiquepour la gestion de la billetterie ou le suivi des dépenses et des recettes.

Toutefois, pour déterminer exactement ce qui peut être imputé sur le revenu global, on a 3 cas de figure  :

1. Les bien classés loués qui génèrent des revenus fonciers

Ces biens bénéficient  d’une subvention, pour les recettes imposables.  Exemple: les dépenses de restauration sur des immeubles classés, à savoir que le déficit foncier est limité à 10 700€ mais le cas de monuments il n’y a pas de limite par rapport aux revenus soumis au barème progressif. Un abattement forfaitaire supplémentaire de 1 525 € est pratiqué s'il n'y a ni parc ni jardin. Il est de 2 290 € dans le cas contraire.

2. Les biens classés, occupés qui génèrent des recettes 

Les charges foncières qui se rapportent à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global. Les autres charges sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier.

Si le bien est ouvert à la visite, il est admis que la fraction correspondant à l'ouverture soit égale à 75 % du total des charges et les 25 % restants reviennent au propriétaire qui les déduit directement de son revenu global.

3.  Les biens classés qui ne génèrent aucun revenu 

Les charges d’entretien et de restauration soit à hauteur de 50% ou bien de 100% peuvent être déduites de revenus soumis au barème progressif, selon le type de dépenses, et selon si l’immeuble est ouvert ou pas à la visite. Ce pourcentage de déduction des frais pourrait varier de 50% à 100%. La déduction est égales à 100% si l'immeuble est ouvert à la visite, 2 précisions : 

  • au moins 50 jours par an dont 25 (dimanches et jours fériés inclus) au cours des mois d'avril à septembre inclus
  • au moins 40 jours pendant les mois de juillet à septembre 

Avec la loi de défiscalisation Monuments Historiques 2018, vous pouvez bénéficier d'une déduction totale du coût des travaux sur le revenu imposable pendant 1,2 ou 3 ans sans plafonnement.

La défiscalisation sur les Monuments Historiques 2018 concernent tous les immeubles sauf les biens régis par l'ancien régime de défiscalisation Malraux. 

Bilan de l'investissement monument historique

Biens éligibles : Immeubles classés aux MH (Monuments historiques), immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire du monument historique (ISMH), Immeubles qui font partie du label national par le LABEL patrimoine National, les immeubles qui sont agrées par le ministère de l’économie et de la finance par leurs caractères historiques ou artistique et qui sont ouverts au publique.

Certaines villes françaises sont connues pour leurs monuments historiques, comme Paris ou Bordeaux, mais les prix y sont excessifs. Il faut plus s’attarder sur des critères plus objectifs avant acquisition : analyser la profondeur du marché locatif local, s’assurer de la parfaite complétude du dossier et de l’expertise prouvée de l’opérateur, veiller à ce que la répartition budgétaire entre la quotte part foncière et la quotte part de travaux soit cohérente.

Il est important de  savoir s'il y a une exonération de droit de succession à partir du moment où on a passé une convention avec l’état. On ne peut pas obtenir un monument historique via une SCI a moins qu’elle soit familiale et qu’elle ait pu obtenir un agreement.

On ne peut pas obtenir un bien historique via des coopératives immobilières, ou des SCPI. Pour l’évaluation de la valeur des monuments historiques, il est possible de les faire apparaître avec des valeurs sous évaluées.

Exemple 

Un contribuable avec un taux marginal d’imposition de 41% décide d’investir dans un bien immobilier avec la loi Monuments historiques d’une valeur de 500 000 €. Pour le remettre en état, il réalise des travaux pour un montant de 150 000 € pour l’année N-2, et pour 150 000 € pour l’année N-2. Grâce à ce dispositif, l'avantage fiscal s’élève à 123 000 € (150 000 x 41% + 150 000 x 41%). Par conséquent, il réalise une économie de 30% de son investissement initial sur 2 ans. Aussi, si l’investisseur dégage du Cash-flow positif, il aura également droit à une réduction supplémentaire de 15.5% (CSG) du montant des travaux.

 

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