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Pourquoi investir en Loi Malraux ? À qui cela s'adresse-t-il ?

Pourquoi investir en Loi Malraux ? À qui cela s'adresse-t-il ?

I) Définition de la loi Malraux

Le Dispositif Malraux est un type de placement immobilier qui a été créé en 1962. Ce dispositif permet une réduction d’impôt importante et s’adresse notamment aux ménages possédant une forte TMI.

En effet, le principe de ce dispositif consiste à acheter un bien dans immobilier ancien qui doit être rénové entièrement (intérieur et extérieur) et non partiellement. Cela permet aux investisseurs de réduire considérablement leurs montants d’impôt. Le montant des travaux varie selon la localisation du bien. La réduction d’impôt dépend donc du montant des travaux réalisés.

Cependant, un certains nombres de conditions doivent être respectées pour que les investisseurs puissent jouir de ce dispositif.

II) Conditions du dispositif Malraux

Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?

- Les personnes physiques et les associés de personnes physiques de certaines sociétés à conditions que ces dernières soient fiscalement domiciliées en France selon l’article 4B du Code Général des Impôts.

- Les non résidents, assimilés à des personnes fiscalement domiciliées en France.

- Les associés de société non soumises à l’IS (hors SCPI).

- Si le bien est soumis à une indivision, chacun des indivisaires bénéficie de la réduction d’impôt calculée sur la fraction de dépenses éligibles correspondant à ses droits dans l’indivision.

Remarque : Les personnes qui détiennent un droit démembré sur l’investissement Malraux ne peuvent pas bénéficier de la réduction. Le bénéfice de la réduction d’impôt est réservé aux contribuables qui possèdent la pleine propriété de l’immeuble ou des titres

Les ménages doivent investir dans des zones précises pour bénéficier de la loi Malraux :

- Zone ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architecturale urbain et paysager).

- Les « secteurs sauvegardées » et les quartiers anciens « dégradés ».

Le bien doit être louée pour une période de 9 ans. Il s’agit bien évidemment d’un ancien immeuble du fait de l’importance des travaux qui doivent y être consacré.

Depuis 2017, le montant des travaux réalisés permettant la réduction d’impôt ne doit pas excéder 400 000 euros sur une période de 4 années consécutives.

La location du bien doit être réalisée 12 mois maximum après la date de fin de travaux de rénovation. Le locataire ne peut pas appartenir à la famille ou un membre du foyer fiscal de l’investisseur.

III) Avantages du dispositif Malraux

Le premier avantage de l’investissement Malraux est la réduction d’impôt que peuvent obtenir les ménages en rapport avec le montant des travaux investis ainsi que la zone ou se situe le bien. :

- Pour les ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager) l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 22 % par rapport au montant des travaux.

Exemple 1 : Monsieur X cherche à baisser ses impôts car il possède une TMI et donc un montant d’imposition élevé. Il décide de recourir à un investissement Malraux dans une Zone ZPPAUP. L’investissement global représente un coup de 150 000 euros (50 000 euros pour l’appartement et 100 000 euros pour les travaux). Sur des travaux qui sont réalisés sur 3 années, le montant de défiscalisation est donc de 22 000 euros. Ce qui signifie qu’il faut diviser par 3 le montant de défiscalisation.

De ce fait, le montant de la réduction d’impôt  Malraux pour Monsieur X sera de 22 000/3 = 7333,3 euros par an.

- Pour les  immeubles situés dans les « secteur sauvegardés » et les quartiers « ancien dégradé » l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt  de 30% par rapport au montant des travaux.

Exemple 2 : Monsieur Y cherche à baisser ses impôts car il possède une TMI et donc un montant d’imposition élevé. Il décide de recourir à un investissement Malraux en achetant un bien situé dans un « secteur sauvegardé » ou dans un quartier « ancien dégradé ».

L’investisseur global représente un coup de 300 000 euros (100 000 euros pour l’appartement et 200 000 euros pour les travaux).

Sur des travaux qui sont réalisés sur 3 années, le montant de défiscalisation est donc de 30 000 euros. Ce qui signifie qu’il faut diviser par 3 le montant de défiscalisation.

De ce fait, le montant de la réduction d’impôt  Malraux pour Monsieur Y sera de 60 000/3= 20 000 euros par an.

IV) L’intérêt et l’avenir du dispositif Malraux

L’investissement Malraux comporte certaines conditions qui rend ce placement difficile d’accès et qui malheureusement ne s’adresse qu’a certains investisseurs.

En effet, comme nous avions vu précédemment le dispositif Malraux permet une réduction d’impôt pouvant aller jusqu'à 30 000 euros par an. De ce fait, cela ne s’adresse qu’aux personnes possédant une TMI de 41 voir 45%. Une grande majorité des ménages français se situent dans les  tranches à 14 et 30% de TMI. Ce qui rend donc le placement intéressant qu’à partir d’une somme d’impôt important que paient certains ménages français.

De plus,  comme la réduction fiscal ne se réalise qu’a travers les travaux qui sont réalisés sur les biens acquis par les investisseurs, la somme à investir est assez conséquente et donc accessible pour l’ensemble des ménages français.

On observe également que la réduction d’impôt peut s’effectuer pendant 3 ans et les biens acquis par les ménages français en loi MALRAUX doivent être mis en location durant une période de 9 ans.

Si cette condition contraignante n’est pas respectée le bénéficiaire du dispositif MALRAUX devra rembourser l’administration fiscale française de la totalité du montant de réduction d’impôt qu’il aura obtenu.

L’intérêt du MALRAUX réside notamment pour la qualité du bien que va posséder l’investisseur à la fin de la location.

En effet , il aura la possibilité de soit habiter dans son bien à la fin des 9 ans ou alors choisir de mettre en location son bien et choisir si il optera pour une location en nue ou bien en location LMNP.

On peut donc conclure que le dispositif MALRAUX connaît plusieurs contraintes qui accessible cet investissement qu’a une certaine partie de la population  même si ses avantages pour les personnes qui peuvent y accéder ne sont pas négligeables.

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