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La loi Malraux : pour quels investisseurs ?

La loi Malraux : pour quels investisseurs ?

Le législateur met en place des mécanismes pour que chaque contribuable français puisse réduire ses impôts de manière utile à la société. Il existe aujourd’hui plusieurs lois permettant de réduire la fiscalité dans la limite de 10 000€ (correspondant au plafond des niches fiscales). La loi la plus connue est la loi PINEL qui va toucher le plus de monde au regard de ses conditions d’application. La loi Malraux, moins connue mais tout aussi efficace peut s’offrir comme solution alternative.

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux est un processus de défiscalisation immobilière. Cette défiscalisation est issue d’une loi de 1962 de André Malraux et ajoute une pierre à l’édifice des lois visant à protéger le patrimoine français. Ce patrimoine est aujourd’hui vieillissant et il faut trouver des solutions pour l’entretenir. L’Etat fait donc appel aux contribuables français.  Dans les années 60 (période durant laquelle fut créée cette loi), les quartiers étaient en pleine mutation, on les réaménageait pour faciliter le déplacement des personnes et développer les actifs commerciaux, de bureaux et de service. Cette loi apparaît donc dans le paysage législatif français pour venir accompagner cette transformation dans le respect et l’intégrité des quartiers historiques

La loi Malraux fixe un principe et ce principe est simple : il faut investir dans des actifs à rénover (qui seront par la suite loués). Ces travaux permettront la restructuration de l’immeuble, et cette restauration devra être contrôlé par un Architecte des Bâtiments de France. Comme toute loi elle est accompagnée de conditions d’application, de contraintes précisés et d’avantages donnés.

Il est possible d’investir en Loi Malraux, soit directement en achetant l’actif en son nom propre. Il est également possible d’investir par l’intermédiaire des véhicules juridiques comme les SCPI. En effet, il existe des SCPI Malraux.

Comment est calculé la défiscalisation ?

Tout d’abord, le montant est plafonné à 400 000€ sur quatre ans.  Avec cet investissement, l’investisseur n’est pas cantonné au 10 000€ par an de niche fiscale offerte à chaque contribuable.

Cette loi donne droit à une réduction d’impôt corrélé au montant des travaux pour la rénovation d’un bien. La réduction d’impôt diffère selon le type de bien. Cette réduction d’impôt est de 30% pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable avec un plan de sauvegarde de mise en valeur. La réduction est de 22% pour les actifs situés dans un site patrimonial remarquable avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur.

Il y a plusieurs conditions, pour utiliser les avantages de la loi Malraux : le contribuable doit procéder à la rénovation complète de l’immeuble. Il doit demander et obtenir l’autorisation du préfet. Le contribuable doit mettre en location nue le bien pendant une période de 9 ans à compter de la restauration. Après l’achèvement des travaux, le bien doit être mis en location. Cette location doit être loué en qualité de résidence principale (à usage d’habitation), et le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal, ou un ascendant ou descendant.

Plusieurs dépenses sont prises en compte dans l’avantage fiscal, comme les travaux de démolition, la restauration des toitures, travaux de réparation et de réfection, tous les travaux destinés à l’amélioration de l’immeuble, les primes d’assurance,  la mise en conformité de l’immeuble, les frais de gestion. Il est donc possible de constater le champ élargi des travaux et donc des dépenses qui peuvent rentrer dans les contours de cette loi.

Exemple de la défiscalisation :

Ex 1 :M. X souhaite utiliser la défiscalisation financière et réaliser 400.000 euros de travaux sur un immeuble situé dans un PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine). La réduction d’impôt est calculée et ramené sur quatre ans. Le calcul est donc le suivant soit (400  000euros x 22 %) / 4 = 22 000 euros par an. 

Ex 2 :M. Y souhaite également réaliser une défiscalisation financière et réaliser 300.000 euros de travaux sur un immeuble situé dans un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur). La réduction d’impôt est calculée et ramené sur quatre ans. Le calcul est donc le suivant soit (300 000 euros x 30 %) / 4 = 22 500 euros par an. 

A qui s’adresse cette loi ?

Cette loi permet une défiscalisation importante, mais qui toutefois présente des lourdeurs dans l’investissement. L’actif nécessite une durée de location longue, un investissement de base conséquent. En effet, il faut, pour l’investisseur pouvoir digérer le montant des travaux sur quelques années seulement et ce montant des travaux peut être conséquent. Toutefois cet investissement, permet d’éviter la rigueur des niches fiscales et permettent de défiscaliser de façon importante. Il faut donc avoir une imposition qui soit conséquente pour mettre en place ce dispositif. A défaut, sur un montant d’imposition entre 2000€ et 7000€, le Pinel sera plus propice à l’investisseur. D’ailleurs une étude montre que le revenu médian moyen de l’investisseur Malraux est 70 300€.

La réussite de ce projet dépend fortement de la qualité du bien. Puisqu’avant tout, la loi Malraux est une acquisition immobilière destinée à être rénovée, louée pendant une certaine durée et potentiellement revendu. Il ne faut donc pas voir l’opération que par le prisme de la défiscalisation, mais il faut un regard aiguisé sur le marché immobilier de la zone où se situe le Malraux et le potentiel de plus values du bien. Il est donc vivement préconisé pour les personnes intéressées par cette loi défiscalisante de s’entourer d’un conseil.

En somme, cette loi s’adresse à des investisseurs avertis qui disposent d’une capacité d’épargne importante, souhaitant s’investir dans des projets utiles à la restauration du parc immobilier d’exception français et qui souhaite mettre en œuvre l’outil le plus efficace et le plus destructeur de fiscalité.

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