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L'investissement en Malraux : pour quels profils ?

L'investissement en Malraux : pour quels profils ?

Jadis, seuls des profils d’investisseurs ayant des revenus très élevés et fortement imposés avaient l’exclusivité de rénover des biens anciens en plein centre-ville. Ils sont très peu sur le marché. De nos jours, avec la loi Malraux, ce privilège est à la portée de tous les contribuables.

Le dispositif Malraux a été mis en place en 1962 par André Malraux qui était ministre d’état chargé des affaires culturelles. Cette loi a pour objectif d’encourager la restauration des logements anciens situés dans certaines zones. En effet, ce dispositif vise à préserver le patrimoine architectural et historique dans ces secteurs. Chaque investisseur pourra défiscaliser. Ceci lui permettra de bénéficier d’une réduction d’impôts en contrepartie de la réalisation de travaux de rénovation. C’est un dispositif idéal pour défiscaliser d’un montant supérieur à 10 000€. La réduction d’impôts ne sera possible que dans la limite de 30% du montant engagé des travaux pour rénover un bien en secteur sauvegardé. La SCPI Malraux est le seul régime immobilier qui va permettre à l’investisseur de profiter d’une défiscalisation avec un taux si important.

À qui s’adresse ce dispositif ?

Le dispositif Malraux s’adresse à tous les contribuables qui sont domiciliés en France qui veulent acquérir un bien immobilier. Le contribuable peut également être déjà propriétaire d’un bien immobilier et faire des travaux de restauration.

Ce dispositif s'adresse par exemple à :

  • Toute personne lourdement imposée, entre 15 000€ et 30 000€ d’impôts sur le revenu qui souhaite réduire son imposition bien au delà de toute réduction entrant dans le plafond des niches fiscales ;
  • Toute personne souhaitant pratiquer la défiscalisation sur ses revenus en investissant en Malraux ; Sans revenus fonciers nets, mais qui souhaite pouvoir revendre son bien assez vite sans être taxée sur les économies fiscales qu’il aurait réalisées au début ;
  • Toute personne qui souhaite défiscaliser ses revenus salariaux ainsi que ses revenus fonciers nets ;
  • Enfin, toute personne qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier, le compléter ou le protéger, peut opter pour la loi Malraux.

Les bien concernés par la loi Malraux 

Les biens concernés sont des immeubles destinés à l’habitation avant et après les travaux, les immeubles professionnels cités par l’article 199 du Code Général des Impôts si les revenus qu’ils génèrent sont soumis aux revenus fonciers, certains immeubles qui étaient destinés à l’origine à l’habitation et qui ont été réaffectés à cet usage. Ils doivent être situés dans une des zones suivantes : 

  • Les secteurs sauvegardés (code de l’urbanisme) : ils ont pour objectif de protéger les immeubles dans une zone « présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles » ;
  • Les quartiers anciens dégradés en loi Malraux (loi du 25 mars 2009) ;
  • Les ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager) et les AMVAP (Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine), à noter que dans ces zones, la réduction d’impôt n’est que de 22% (au lieu de 30%).

Les conditions

  • Dans le cadre d’un programme Malraux, la réalisation des travaux ne doit pas s’étendre sur une période supérieure à 3 ans, à compter de la date de délivrance du permis de construire. Exception faite des fouilles archéologiques.
  • Les travaux de rénovation sont biens précis : il s’agit des travaux de démolition, de remise en l’état de toiture, de murs extérieurs et intérieurs d’immeubles existants, des travaux de transformation de biens d’utilité publique, des transformations de combles afin de rendre le bien propre à l’habitation. Exclusion faite des travaux d’agrandissement. Les travaux encadrés par les architectes des bâtiments en France doivent bien évidemment aboutir à une restauration complète de l’immeuble bâti intérieurement et extérieurement. Exclusion faite des travaux qui permettent seulement des restaurations partielles.

Les avantages 

La loi Malraux, à travers l’administration permet de préserver le patrimoine français en accordant des réductions d’impôt de 22% à 30% du montant des travaux qui ont été réalisés au sein d’un bien immobilier, acheté et rénové en zone sauvegardée. Il permet non seulement de bénéficier d’une réduction d’impôt sur votre revenu global, comme nous l’avons dit au dessus et ce pour 30% d’un minimum de 100 000€ de travaux par an et foyer fiscal ce qui revient à 30 000€, 30% pour les acquisitions réalisées en secteur sauvegardé et 22% pour les acquisitions réalisées en zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager.

La défiscalisation est très importante, par exemple, un investisseur qui achète un bien immobilier à 200 000€ qui nécessite une rénovation lourde de 200 000€. Il bénéficiera de 30% de réduction d’impôt soit 60 000€ de réduction avec une possibilité d’étaler sur 3 ans de travaux, soit 60 000€ divisé par 3.

L'investisseur peut aussi valoriser son patrimoine, mais aussi le diversifier, avoir des revenus réguliers et complémentaires sous forme de loyers en déduisant une partie du coût des travaux sur les revenus fonciers. Il peut également avoir des revenus croissants grâce à l’indexation des loyers, valoriser son capital investi, obtenir un déficit foncier grâce aux intérêts d’emprunt ainsi que certaines charges qui pourront être déduits des revenus fonciers existants ou à venir.

Il faut savoir que la zone géographique très importante (un logement dans le centre ville) et le type de bien, ce qui permettra une facilité dans la location ou la revente du bien. Les biens choisis sont situés en plein cœur des villes historiques, l’immobilier est donc patrimonial.

Enfin, une dernière condition qui s’avère primordiale sur la durée : l’investisseur doit garder ses parts, s’il a fait une SCPI Malraux durant 9 ans minimum afin de bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Malraux, ou s’engager à louer le bien pendant 9 ans. L’investisseur ne peut toutefois tenter de récupérer son investissement qu’à la dissolution de la société.

Le plafond global des avantages fiscaux liés à investissement a pour but de limiter le montant des réductions ou de crédit d’impôt accordés au contribuable. Depuis janvier 2013, la réduction d’impôt ne rentre plus dans le plafond des niches fiscales.

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