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Devenir propriétaire d'un bien classé monument historique ? C'est possible !

Devenir propriétaire d'un bien classé monument historique ? C'est possible !

La France est un pays qui, de par son histoire riche de plusieurs siècles, a fait rêver et continue de faire rêver à travers le monde. En effet qui ne sait jamais imaginé monarque en visitant des lieux exceptionnels tels le Château de Versailles avec ses somptueux jardins et son parc de plus de 800 hectares; le Château de Castelnaud en Dordogne avec son musée de guerre; ou encore le Château de Vaux-le-Vicomte où on peut admirer les jardins à la Française du célèbre paysagiste André Le Nôtre. Tous ces lieux sont pour la majorité d'entre eux, inscrits au patrimoine mondial de l'UNESCO, mais également classés Monument Historique.

C'est quoi un Monument Historique ? 

Un Monument Historique est défini comme étant un meuble ou immeuble recevant par arrêté ministériel un statut juridique et un label le protégeant et le conservant dans son architecture et ses caractéristiques spécifiques, du fait de son intérêt historique, artistique ou architectural. Il s'agit généralement de lieux qui ont marqué, à différentes époques, l'histoire de la France, et qui nécessitent une restauration maitrisée afin d'être préservés dans le temps. Il existe deux niveaux de protection; à cet effet on dit d'un monument qu'il est classé ou inscrit. L'inscription caractérise un intérêt remarquable à l'échelle régionale. Alors que le classement caractérise un intérêt à l'échelle nationale.

La restauration et la conservation de ces lieux mythiques sont nécessairement très lourdes et pourraient représenter un poids important pour les finances publiques. Pour cette raison, et historiquement depuis la Révolution Française et plus précisément la nationalisation des biens du Clergé en 1789, les Monuments Historiques sont ouverts à la propriété privée en France. Ce qui signifie qu'un particulier peut devenir propriétaire d'un bien classé Monument Historique. Cependant, cela implique plusieurs contraintes que le nouveau propriétaire doit respecter à la lettre. 

Les contraintes à respecter pour être détenteur d'un Monument Historique

La première contrainte est l'obligation de conserver le bien pendant 15 ans. Puis, un bien classé ne peut être modifié ni reconstruit. Tous travaux effectués ne peuvent avoir pour objet que la restauration afin de le conserver dans son oeuvre initial. Ces travaux sont controlés par les Architects des Bâtiments de France, un corps national chargé de valider l'effectivité de la conservation des lieux classés. Les travaux sont soumis à une autorisation administrative après accord du Maire de la commune où se situe le bien. Outre les immeubles, les meubles rattachés aux biens doivent bénéficier de la même conservation et la même protection. Une autre contrainte liée à la transmission est le fait que les héritiers doivent signer une convention avec le Ministère de la Culture et le Ministère de la Finance; ladite convention à durée indéterminée le maintient dans l'immeuble des meubles rattachés, ainsi que la conservation et l'entretien des parcs et jardins adjacents.

Il s'agit là des principales contraintes qui pour faire simple, se résument à conserver et restaurer le bien en se soumettant aux autorités administratives et particulièrement aux ABF.

Les avantages liés à la détention d'un Monument Historique

Après les contraintes, se présentent de nombreux avantages, notamment sur le point fiscal. En effet, le propriétaire d'un bien classé Monument Historique a, en sa possession, un formidable outil de défiscalisation.

Pour restaurer et conserver le bien, le propriétaire doit effectuer des travaux. Ces travaux permettent d'effacer les recettes provenant de visites ou de sa mise en location. Si le bien ne génère aucune recette, ces travaux qui constituent des charges foncières sont imputables aux revenus globaux, à hauteur de sa Tranche Marginale d'Imposition (TMI). L'opération est répétée pendant toute la durée des travaux. Le déficit non imputable, car supérieurs aux revenus, est reportable les 6 annés suivantes si et seulement si l'immeuble produit des recettes. Exemple, on considère un investisseur ayant une TMI de 45% et faisant l'acquisition d'un bien classé Monument Historique. Il réalise 200k€ de travaux; ces travaux sont prévus pour 2 ans. Il pourra alors défiscaliser jusqu'à 45k€ par an pendant 2 ans. Et si le déficit est supérieur à ses revenus globaux, il pourra le reporter pendant 6 ans.

Le dispositif de défiscalisation en Monument Historique n'est pas le même que celui du Déficit foncier 

Mais le dispositif de défiscalisation en Monument Historique n'est pas aussi simple que le dispositif du Déficit foncier par exemple. Même s'il lui semble fortement similaire, il y a des points importants de vigilance; notamment en ce qui concerne la déductibilité des travaux. En effet, les travaux sont déductibles à 100% si l'immeuble est ouvert aux visites 50 jours par an dont 25 jours fériés d'Avril à Septembre, ou 40 jours par an de Juillet à Septembre. Si au contraire, il n'est pas ouvert aux visites, les travaux sont déductibles à hauteur de 50%.

En fait, dans la pratique, il y a 3 situations :

1 / L'immeuble est occupé par l'investisseur et génère des recettes:

Les charges liées aux visites et / ou à la mise en location permettent de déterminer le bénéfice foncier imposable. Toutes les autres charges n'ayant pas été prises en compte pour la détermination du bénéfice imposable peuvent être imputables au revenu global de l'investisseur, elles doivent néanmoins à la partie de l'immeuble dont l'investisseur se réserve la jouissance.

2 / L'immeuble n'est pas occupé mais génère des recettes :

La déductibilité des travaux suit le droit commun, et le déficit foncier constaté est imputable aux revenus globaux sans limitation. 

3 / L'immeuble ne génère aucune recette :

Toutes les charges foncières liées aux parties classées ou à l'immeuble s'il est classé entièrement, sont imputables aux revenus globaux de l'investisseur. L'économie d'impôt réalisée est équivalente à la TMI de l'investisseur.

En plus de la déductibilité des travaux, l'investisseur peut permettre à ses héritiers de bénéficier de l'exonération des droits de succession. Cette suppression est liée à une batterie de contraintes que les héritiers doivent respecter. En effet, comme indiqué plus haut, les héritiers signent une convention avec les Ministères de la Culture et des Finances. Cette convention qui est à durée indéterminée, fixe les conditions de conservation du bien classé, les conditions d'accès au public, ainsi que les conditions d'entretiens. Cette convetion doit réunir l'adhésion unanime des héritiers. Le respect de la convention est mitieusement controlé par les services des deux ministères cités précédemment. Si elle n'est pas respectée, les héritiers sont redressés fiscalement, dans la mesure où des droits de mutation sont sur la base de la valeur la plus élevée entre la valeur constatée le jour de la succession, et la valeur constatée le jour du non respect de la convention.

Pour conclure, toute personne peut devenir propriétaire d'un bien classé Monument Historique. Mais cette acquisition s'adresse plus aux personnes étant fortement imposées et ayant un goût prononcé pour la conservation du patrimoine national à fort caractère historique. Elle permet également d'obtenir d'importants avantages fiscaux sous réserve du respect de contraintes tout aussi importantes.

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