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Comment investir dans un bien en loi Malraux pour défiscaliser ?

Comment investir dans un bien en loi Malraux pour défiscaliser ?

Réaliser la rénovation d’un bien ancien en centre-ville était non seulement réservé à un profil d’investisseur disposant de revenus élevés et fortement imposés ; avec la loi Malraux, ce dispositif devient de plus en plus à la portée de tous. Le dispositif Malraux a été mis en place en 1962 par André MALRAUX ancien ministre d’état chargé des affaires culturelles. Le but de cette loi est d’encourager la restauration des logements anciens situés en préserver. En bref, ce dispositif vise donc à préserver le patrimoine architectural et historique dans ces secteurs. La défiscalisation avec la loi Malraux permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de la réalisation de travaux de rénovation. Cette réduction d’impôts est possible dans la limite de 30% des sommes engagées pour l’investissement.

En plus, de faire bénéficier d’une réduction d’impôt, et de valoriser son patrimoine, la loi Malraux permet de :

 

  • Diversifier son patrimoine,
  • Avoir des revenus réguliers sous forme de loyers,
  • Avoir des revenus croissants grâce à l’indexation des loyers,
  • Valoriser son capital investi,
  • Ce dispositif est compatible au régime du microfoncier,
  • Avoir la possibilité d’obtenir un déficit foncier grâce aux intérêts d’emprunt.

 

Conditions d’obtention de la réduction d’impôt Malraux.

En plus de la zone géographique et du type de bien à acquérir, pour bénéficier de l’avantage fiscal, est pris en compte également l’engagement du propriétaire à restaurer et rénover le bien. La rénovation doit être complète et non faite partiellement. Soit faite à l’intérieur et à l’extérieur du bâtiment.

Une fois que les travaux de rénovation sont terminés, soit 12 mois après, le propriétaire du bien doit le mettre en location nue le bien pour une durée d’au moins 9 ans. Depuis la réforme de la loi Malraux 2017 les biens rénovés doivent servir d’habitation à titre de résidence principale. Pour ce qui est du loyer, aucun plafond de loyer ou de ressources n’est imposé dans la loi Malraux. Il faut aussi savoir que dans le cadre de ce dispositif, les travaux sont contrôlés et validés par des architectes des bâtiments en France. De plus avant leur démarrage, le propriétaire doit obtenir une autorisation qui est délivrée par la préfecture.

 

Le programme doit respecter les conditions suivantes :

  • La réalisation des travaux dans le cadre d’un programme Malraux ne doit pas s’étaler sur une période consécutive supérieure à 3 ans à partir de la date de délivrance du permis de construire. A l’exception d’un cas de fouilles archéologiques.
  • Les travaux de rénovation sous la loi Malraux sont des travaux de démolition, de remise en l’état de toiture, de murs extérieurs et intérieurs d’immeubles existants. Mais aussi des travaux de transformation de bien d’utilité publique, de transformation des combles afin de rendre le bien propre à l’habitation. Est exclus de ce programme les travaux d’agrandissement.

Les bien concerner par la loi Malraux sont :

  • Certains immeubles destinés à l’habitation avant et après les travaux,
  • Certains immeubles professionnels sous l’article 199 du CGI, si les revenus qu’ils génèrent sont soumis aux revenus fonciers,
  • Les immeubles destinés à l’origine à l’habitation et réaffectés à cet usage. Ceux qui sont concernés

 

Réduction d’impôt accordée par la loi Malraux.

Comme précisé ci-dessus le dispositif de défiscalisation sous la loi Malraux accorde en 2018 une réduction d’impôt sur les travaux de rénovation effectué par le propriétaire sur les bâtiments situés en secteur sauvegardé. La réduction d’impôt sous cette loi est de :

  • 30% pour les acquisitions réalisées en secteur sauvegardé,
  • 22% pour les acquisitions réalisées en zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager ( ZPPAUP )

Il faut savoir que ces opérations d’acquisitions sont souvent réalisées en centre-ville classé historique. De plus, ces opérations offrent aux investisseurs une bonne opportunité de défiscalisation et une protection à moyen et long terme de leur patrimoine. A noter que, la réduction d’impôt peut aller jusqu’à 120.000 euros par an. La réduction maximale est de 30% plafonnée à 400.000 euros tous les 4ans.

 

Un dispositif qui est exclue du plafond global de niche fiscale :

Le plafond global des avantages fiscaux liés à investissement en loi Malraux a pour but de limiter le montant des réductions ou de crédit d’impôt accordés au contribuable. Ce plafond a été instauré par la loi de finances 2009 puis, le 1er janvier 2013 le plafond de niche fiscale a été abaissé à 10000 euros. Néanmoins, les opérations d’investissement Malraux sont exclue de ce plafonnement. Effet, en plus de permettre de se générer une importante plus-value, ce dispositif d’investissement permet non seulement de faire faire des économies d’impôts mais aussi de valoriser son patrimoine. De se faire, comme l’a été indiqué précédemment, le contribuable pourra dorénavant cumuler la réduction d’impôt de 7500 euros pour un éventuel emploi d’une aide à domicile qui sont incluses dans le plafonnement global de 10000 euros, et la réduction d’impôt « Malraux » pouvant aller jusqu’à 120.000 euros.

 

Exemple d’investissement en loi Malraux :

Prenons l’exemple d’une foyer fiscal composé de 3 parts et qui paie 40.000 euros d’impôt par an. En 2019, ce foyer, procède à l’achat d’un bien immobilier placé en zone protégé au sein d’un secteur sauvegardé pour une valeur de 400.000 euros (dont les frais de travaux de restauration s’élèvent à 240.000 euros et 160.000 euros de frais foncier.

Puis considérons que les travaux de restauration sont uniformément répartis sur les 3 ans soit 80.000 euros de travaux par an.

Pour rappel le taux de réduction d’impôt en loi Malraux dans un secteur protégé peut aller jusqu’à 30% du montant des travaux. De ce fait, ce foyer percevra sur les revenus 2019, 2020 et 2021 une réduction d’impôt annuelle de 24.000 euros soit 30% de 80.000 euros des frais de travaux annuels. En tous, la réduction d’impôt va s’établir à 72.000 euros sur 3 ans.

De ce fait, sur les revenus de l’année 2019, ce foyer ne paiera plus que 16.000 euros d’impôts au lieu de 40.000 euros ainsi que sur les deux années suivantes.

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