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Pinel et Denormandie : points communs et différences

Pinel et Denormandie : points communs et différences

Pinel et denormandie : points communs et différences

On ne présente plus la loi Pinel. D'autres articles sur notre site pourrons vous éclairer sur les détail juridique de cette loi. Pour rappel, la loi Pinel accorde un avantage fiscal au investisseurs dans l'immobilier neuf dans des zones " tendus ", c'est à dire des zones particulièrement en manques de logement. Elles sont classé de la plus prioritaires à la moins prioritaire: A bis, A , B1. Ces zones permettent d'éviter les dangers des anciens dispositifs où les investisseurs se sont parfois plus intéressé au bien "carte postale" qu'au bien utile économiquement. Résultat de nombreux bien construit n'ont pas trouvé de locataire et ont naturellement vue leurs prix s'effondrer (voir par exemple "les Robien de la Colère") alors qu'il manque entre 1 et 3 millions de logement dans les grandes villes et que le nombre de sdf explose. Les derniers dispositifs ont donc resserré les efforts sur les zones en besoins ce qui à été encore accentué par la suppression de la zone B2. Enfin les bâtiments construits aujourd'hui présentent un équilibre entre les achats de résidence principale (facilité notamment par l'extension du prêt à taux 0 en 2015) et les investissements Pinel.

Le Pinel ancien

Si l'immense majorité des investissements en Pinel sont sur des programmes neufs, il a toujours exister une possibilité d'investir en " Pinel Ancien ". Il s'agit d'acheter un logement ancien nécessitant beaucoup de travaux. Ici seul la partie travaux est éligible à la réduction d'impôt. Les taux de défiscalisation sont les mêmes que pour le Pinel classique (12 % sur 6 ans ou 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans) mais l'assiette est la somme dépensé pour les travaux et non sur l'investissement total. De plus les contraintes (notamment de performance énergétique) sont les mêmes que pour le Pinel neuf. Pour être éligible à ce dispositif, il faut également faire constater l'état d'insalubrité (l'indécence) de l'immeuble ou l'appartement.

Le Pinel ancien est donc assez complexe pour un avantage limité. Il existe cependant une situation où ce dispositif peut s'avérer particulièrement efficace : il s'agit du Pinel optimiser au déficit foncier. Nous reviendrons plus tard sur la question du déficit foncier. Le principe est ici de bénéficier des avantages du déficit foncier sur les parties communes (ce qui est particulièrement efficace quand on possède ultérieurement des biens générants du déficit foncier) et d'obtenir quand même une réduction d'impôt sur les travaux effectuer sur l'appartement. Cela permet d'éviter l'impacte fiscal négatif du Pinel qui est que la fiscalité des revenus fonciers attenue fortement la puissance de la réduction d'impôt.

La loi Denormandie

Nous venons de le voir le Pinel ancien est très rarement intéressant. Même en y étant éligible il est généralement plus intéressant d'opter pour le déficit foncier, notamment si votre tranche marginal d'imposition (TMI) est élevé (41 ou 45 %). Sur un investissement Denormandie en revanche, la réduction d'impôt est calculé sur la valeur total du bien.

Qu'est ce que la loi Denormandie? 

La loi Denormandie accorde une réduction d'impôt pour l'amélioration d'un logement ancien ou "la transformation d'un local" (généralement à usage professionnel ou commercial) en immobilier d'habitation. Pour être éligible à la loi Denormandie, il faut que les travaux représentent plus de 25% de votre investissement total. A l’instar du Pinel ces travaux doivent procurer une amélioration des performances énergétiques du logement. Pour un Denormandie, les performances énergétiques doivent être améliorer de 30 % et  "au moins 2 types de travaux parmi: le changement de chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres" doivent être effectuer.
Au niveau de l'avantage fiscal celui-ci est également calqué sur celui du pinel: 12 % du prix du bien en cas d'engagement sur 6 ans 18 % si l'on s'engage sur 9 ans et 21 % si l'on s'engage sur 12 ans. Le plafond du prix du logement est également de 300 000 euros et 5 500 euros par mettre carré.

Enfin les contraintes sont également identiques. Le bien doit être loué de manière classique (bail de 3 ans) générant des revenus fonciers et ne pouvant donc pas bénéficier du statut avantageux de LMNP. Les locataires sélectionnées ne doivent pas excéder un plafond de ressource (le même que pour le Pinel) et les loyers sont eux aussi plafonnés.

Loi Pinel, Denormandie ou déficit foncier ?

La dernière possibilité pour un contribuable souhaitant diminuer ses impôts est d'acheter un bien de faire des travaux sur celui-ci. Ces travaux seront déductibles de l'ensemble de ses revenus fonciers sur 10 ans et déductible jusqu'a 10 700 euros de vos autres revenus la première année. Le gros avantage du déficit foncier est qu'il n'est pas soumis à des dispositifs de plafonnement des loyers ou de plafond ressource des locataires. Le type de travaux est également moins réglementé. Un inconvénient notable est qu'en cas de revente dans moins de 30 ans le montant des travaux sera fiscaisé au niveau de le plus value sur les reventes immobilières. Concrètement si vous revendez 200 000 euros un bien acheté 150 000 euros avec 50 000 euros de travaux (soit un cout total de 200 000 euros); vous n'aurez pas de plus value en Pinel ou en Denormandie mais vous aurez à payer une plus value sur 50 000 euros si vous avez opté pour le déficit foncier.

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