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Loi Pinel et loi Denormandie : quelles similarités et quelles différences ?

Loi Pinel et loi Denormandie : quelles similarités et quelles différences ?

En France le parc immobilier de location souffre de précarité sur plusieurs plans, comme par exemple sur le plan énergétique, dans la construction etc. À noter qu’au moins 5% des quelques copropriétaires français sont en situation de grande précarité et 450 000 logements sont considérés comme étant indignes de location. Au vu de ces divers et variés constats, le gouvernement a décidé d’agir en mettant en place de nouveaux dispositifs de défiscalisation qui seront accessible aux particuliers.

Le dispositif de défiscalisation PINEL prend la forme de réduction d’impôts pour l’investisseur. Cette réduction d’impôt va de 12 à 21% du montant de la valeur du bien dans la limite de 300.000 euros. Cette réduction est répartie respectivement sur les périodes de 6, 9, ou 12 ans. La réduction d’impôt maximale peut aller jusqu’à 6.000 euros par an. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, l’investisseur devra faire l’acquisition d’un logement neuf ou assimilé. Il faut savoir que cette réduction est accordée sous réserve que le logement respecte un certain nombre de caractéristiques, comme la zone d’implantation, le montant du loyer (car ceux-ci sont plafonnés) et d’autres.  

Depuis le 1er janvier 2019 s’est ajouté au catalogue des dispositifs de défiscalisation immobilière français la loi DENORMANDIE.

La loi Denormandie

Elle est entrée en vigueur en janvier de cette année. Son but est de compléter la loi Pinel. La loi DENORMANDIE a pour objectif la rénovation des logements vétustes des centres villes à travers un programme de défiscalisation avantageux pour les investisseurs. L’objectif principal de cette loi est d’améliorer la qualité du parc immobilier ainsi que de répondre au besoin de logement en état des populations.

Conditions d’application de la loi Denormandie

Les investisseurs qui se lancent dans ce dispositif doivent répondre à certains critères et obligations :

  • Effectuer l’acquisition d’un bien entre le 1er janvier 2019 et la fin du mois de décembre 2021
  • Prendre l’engagement de louer le bien en nu et non meublé, dans la période de 6, 9 et 12 ans en fonction de la durée locative souhaitée
  • Faire des travaux dont le montant représente au moins 25% du coût de l’opération dans une limite maximale de 300.000 euros.

Conditions d’application de la loi PINEL 

C’est un dispositif de réduction d’impôt qui est accordé suite à un investissement immobilier locatif dans le neuf.il permet aux contribuables qui ont pour domicile fiscal la France de bénéficier d’une réduction d’impôt à la suite d’un investissement locatif dans le neuf.

Les taux de réduction d’impôt de la loi PINEL

Il faut savoir que plus le logement est loué sur une longue période, plus la réduction d’impôt est intéressante. En fonction de la durée de location du bien le taux de réduction varie :

  • 12% pour une mise en location de 6 ans
  • 18% pour une mise en location de 9 ans
  • 21% pour une mise en location de 12 ans

Soit 2% par an pour les 9 première années puis 1% pour le reste des années.

Les similarités et les différences

A noter que les taux de réduction et le plafond de défiscalisation sont similaires pour la loi Pinel et la loi Denormandie. Ces taux de réduction et ce plafond résument leur similarité. La différence entre les deux dispositifs est que la loi Denormandie concerne la rénovation de logements vétustes et la loi PINEL concerne la mise en location de logement neuf (en respectant un plafond du bien).

 Point d’attention à respecter dans le cadre de ces deux investissements

Lorsqu’on se lance dans chacun de ces dispositifs, il y a certaines erreurs à ne pas commettre. Les plus importantes sont :

  • Ne penser qu’à faire une opération de défiscalisation : en effet, la réduction fiscale n’est qu’un composant de l’opération immobilière. Une opération d’acquisition immobilière n’est pas fongible même si celle-ci est couplée à un dispositif de réduction fiscale. En outre, le gain fiscal n’est qu’un outil et pas une finalité.
     
  • Investir dans une zone géographique familière : investir avec un lien d’affect n’est pas un choix judicieux. Une acquisition immobilière ne doit pas se résumer par de simples convictions. Le « facteur chance » ne doit pas entrer de cahier des charges de cet investissement.
     
  • Ne pas se protéger : en investissement immobilier il faut toujours appréhender son investissement sur le long terme. De ce fait il faut examiner scrupuleusement le risque que ce soit au niveau de la demande de la part de potentiel futur locataire ainsi qu’à la revente. Il y a donc une corrélation entre l’économe et le marché immobilier. Il faut savoir que les principales tensions locatives sont issues d’une économie favorable.
     
  • Faire son investissement dans un endroit trop concurrencé : il est tout à fait normal de penser à la revente à échéance du dispositif. Il faut optimiser ses chances, il faut donc penser à la concurrence au moment de la revente du bien. Par extension se projeter des éventuels changements qui se feront dans la zone d’implantion. Si vous identifiez un ou plusieurs types de biens avec le même type de dispositif que le vôtre, vous devez donc prévoir un prix de revente à la baisse.
     
  • Exiger une date de livraison auprès des promoteurs immobiliers : se jeter sur le premier bien est une erreur à ne pas commettre en investissement immobilier. En effet, il faut se poser la bonne question : à savoir si le bien n’a toujours pas été vendu, c’est qu’il y à forcément une bonne raison. Une opportunité sur le papier n’est pas forcement l’affaire du siècle. Cela peut laisser penser que personne ne veut ce bien.

L’investissement avec ces deux dispositifs exigent à l’investisseur d’être le plus pragmatique possible sur : l’économie, la démographie et les perspectives de revalorisation du foncier.

Outre leur avantage pour la réduction d’impôt du côté de l’investisseur, les dispositifs Denormandie et PINEL sont des dispositifs qui permettent à la fois de se constituer du patrimoine, de protéger ses proches à des fins de succession mais aussi de préparer sa retraite.

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