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Les fondations communes des lois Pinel et Denormandie

Les fondations communes des Loi Pinel et Denormandie

Le contexte de la genèse de ces deux lois

Les lois Pinel et Denormandie, respectivement deux lois initiés par Sylvia Pinel et Julien Denormandie sont des lois visant à offrir aux contribuables français une défiscalisation immobilière.          

Le législateur est parti du constat que le parc immobilier dans certaines zones urbaines était vieillissant et insalubre. En effet, près de 3 millions de logements ne peuvent être occupés en raison de leur état vétuste, et près de 50% des logements souffrent de « gaspillage » énergétique. En somme, ces deux lois ont été fondées pour combler le cruel manque de logement en France. Elles font partie de la liste exhaustive des lois qui constitue l’arsenal offert aux contribuables français pour défiscaliser.

La loi Denormandie

La loi Denormandie est entrée en vigueur le 31 janvier 2019 pour une date limite le 31 décembre 2021. Elle succède notamment à la loi COSSE. Elle permet à tous les contribuables français qui souhaitent investir dans l’immobilier de le faire de façon utile à la société, avec comme contrepartie, une réduction de l’impôt sur le revenu. En somme cette loi s’adresse aux personnes qui souhaitent faire un investissement immobilier dans un bien ancien à rénover et qui s’engagent à le mettre en location pendant une certaine durée (6 ans, 9 ans ou 12 ans).

La loi PINEL

La loi Pinel repose sur le même principe que la loi Denormandie, En effet chaque contribuable peut faire l’acquisition d’un bien immobilier en s’engageant à le mettre en location durant une période prédéfinie. Cependant l’acquisition se porte sur un bien neuf et non ancien.

Les ressemblances entre ces deux lois

Le montant de la défiscalisation

L’avantage d’un tel dispositif est la défiscalisation que découle de l’application de cette loi. Les deux lois offrent exactement le même montant de défiscalisation et cette dernière se fait selon le temps de location du bien immobilier. Si la durée de location est de 6 ans, la défiscalisation est de 12% sur cette durée (soit 2% par an), si la durée est de 9 ans, la défiscalisation est de 18% (soit 2% an), enfin si la durée est de 12 ans (la défiscalisation est de 21% (soit 2% par an les 9 premières années et 1% pour les trois dernières années). C’est donc au locataire de définir en amont la durée de location en fonction de son profil et ses objectifs.

Le montant servant de base de calcul à la défiscalisation ne peut excéder 300 000€ et dans la limite de deux investissement par an. Toutefois, il est possible que l’investissement soit supérieur à cette somme mais la défiscalisation n’en sera pas plus forte.

Les plafonds

Il existe des plafonds qui vont concerner tant les futurs locataires, que les propriétaires de l’immeuble.

En effet, la loi Denormandie et Pinel, ne sont pas ouvertes à tous les locataires. Il y a des plafonds de ressources qui dépendent également des zones où se trouve l’immeuble. A titre d’exemple pour un célibataire, le plafond de ressource est de 37 508€, pour la zone B1 les revenus du locataire ne doivent pas excéder 30 572€ et enfin sur le zone B2 les revenus maximum est de 27 515€. Il faut donc comprendre qu’investir en loi Pinel ou loi Denormandie est différent d’investir dans des logements sociaux à fort risque d’impayé.

Enfin, il existe des plafonds de loyers. Le propriétaire ne peut pas fixer librement ses loyers. C’est une règle en parfaite adéquation avec l’esprit de cette loi. Le but étant de réhabiliter (Loi Denormandie) le parc immobilier ou de le créer (Loi Pinel), et ainsi de se libérer des tensions locatives. L’Etat a donc choisi d’encadrer les loyers.

Les différences entre ces deux lois

Il existe peu de différences entre ces deux lois, car elles ont le même but et la même portée.

La différence majeure de ces deux lois est le sous-jacent. En effet, dans la loi Denormandie, ce sont des immeubles anciens qui sont concernés. C’est à dire qu’on répond au mal du logement en France par la restructuration d’un bien, il faut le réhabiliter. Pour la loi Pinel, le manque de logement est compensé par la création pure et simple de nouveau logement. En somme le contribuable français, aura donc le choix en fonction du type de défiscalisation choisie, de l’acquisition soit d’un bien neuf, soit d’un bien ancien. Mais comme vu précédemment le montant de la défiscalisation en fonction du montant investi et les conditions d’applications ne diffèrent en rien d’une loi à l’autre.

L’autre différence découle de la première. En effet, puisque la loi Denormandie concerne de l’immobilier ancien, elle intègre dans la défiscalisation le montant des travaux. Elle intègre ces travaux de deux façons différentes : 25 000€ de travaux permettront d’utiliser la défiscalisation promise par la loi (12%, 18% et 21%). Au delà de ce montant de travaux,  il est possible d’appliquer un déficit foncier. Le déficit foncier s’applique lorsque les charges afférentes aux biens (taxe foncière, charge de copropriété, frais de notaire, crédit et travaux de rénovations et de réhabilitations …etc) sont supérieures aux loyers perçus. Dans cette éventualité, ce déficit s’appliquera sur les loyers perçus et sur tous les autres revenus locatifs du contribuable. Ce déficit est reportable 10 ans. Au delà de l’application sur les autres revenus fonciers, le déficit sera applicable sur les revenus globaux à hauteur de 10700€/ an. L’investisseur pourra alors cumuler la défiscalisation offerte par la loi et le déficit foncier.

Comme pour la loi PINEL, avec la loi Denormandie, il est possible de passer par un promoteur, mais les travaux peuvent également être conduits par le particulier lui même.

La loi Denormandie, comme la loi Pinel peuvent être de très bon investissement, s’ils sont en adéquation avec le profil et les objectifs du client, et que le sous-jacent (l’actif immobilier) soit de qualité.

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