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Comparaison de deux propositions d'investissement avec le TRI

Comparaison de deux propositions d'investissement avec le TRI

Le point crucial pour tout investissement est bien la rentabilité, qu’il s’agisse d’investissement en produits financiers ou immobiliers. En se projetant dans le temps la rentabilité la plus pertinente se traduit par le TRI, le taux de rentabilité interne de l’opération. Le TRI n’est pas seulement un critère uniquement pour les investissement en loi Pinel, mais aussi pour tous les investissements immobiliers, que ce soit en location meublé, dans l’ancien ou le neuf.

 

AFIN DE BIEN SIMULER CET INVESTISSEMENT IL FAUT PRENDRE EN COMPTE DIFFÉRENTS PARAMÈTRES :

  • Bien évidemment les revenus ou loyers que l’on percevra à l’avenir sur le bien immobilier ainsi que le potentiel de croissance des loyers.
  • Le foncier, point crucial, surévalué ou sous-évalué ? Ou est ce situé ? qu’est ce qui va se construire autour à l’avenir ? Les commodités ? Les transports ?
  • Quelles sont les charges qui peuvent venir se greffer à votre effort mensuel ? Quelles sont les charges ? Les derniers gros travaux ? Comment est la façade ? Y a t il un gros turn over (carences locatives longues et récurrentes).
  • Comme tout investissement immobilier vous aurez des revenus fonciers, il faut donc bien prendre en compte l’impôt qui va en découler, mais contre balancer par l’avantage que peut procurer votre investissement en cas de réduction d’impôt éventuelle (Loi Pinel).
  • Les mensualités de crédit afin de le rembourser, type de crédit, à palier, in fine, classique, déduction des intérêts de l’emprunt.

Vous trouverez différents simulateurs sur internet afin de voir le potentiel de votre investissement ainsi que la faisabilité de votre projet.

Comment faire son choix, quels sont les critères les plus importants, et surtout comment comparer au final et prendre la bonne décision ? 

Est il rentable ? La est la question la plus importante. Une fois que l’on a pris en compte toutes ces données, comment traduire la qualité (couple rentabilité/risque) de tel investissement par rapport à un autre. Pour cela il faut entre autre regarder les flux financiers des prochaines années de votre investissement. Ces flux vont prendre en compte, les loyers, vos mensualités de crédit, vos taxes foncières, vos impôts, travaux éventuels, CSG-CRDS…

A la fin du crédit l’investisseur profitera complétement de la valeur de son bien et n’aura donc plus d’effort d’épargne mensuel.

C’est ce tableau des flux qui permettra de déterminer le TRI de l’opération. A la différence du taux locatif qui prend uniquement en compte le rapport entre les loyers et votre investissement initial (prix du bien), le TRI permet de faire ressortir l’effet de levier du crédit, l’impact fiscal, l’évolution des loyers…

C’est ainsi avec le TRI que l’on peut comparer deux investissements, le plus intéressant étant celui qui possède le TRI le plus élevé. N’hésitez pas à vous faire aider par votre conseiller en gestion de patrimoine pour comparer deux investissements.

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