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Comment utiliser la loi Pinel pour défiscaliser ?

Comment utiliser la loi Pinel pour défiscaliser ?

Le dispositif Pinel mis en place sous le quinquennat de François Hollande est toujours la loi de défiscalisation immobilière en vigueur en ce début d’année 2019. Elle permet de réduire facilement son imposition en contrepartie d’un investissement immobilier lié à une offre de location sur plusieurs durées fixes. 

Cela permet à une grande partie de la population de pouvoir investir dans des logements neufs avec ce gain fiscal relativement important et cela permet à l'Etat de se rapprocher de son objectif de construction de logements neufs afin de répondre à cette demande qui a eu beaucoup d'influence sur les prix du fonciers dernièrement. 

Même si depuis sa mise en place certains contours de la loi ont été modifiés, dans l’esprit cette loi garde son objectif initial ainsi que les grandes lignes qui la caractérisent.

Nous présenterons dans une première partie les grands contours de cette loi, puis nous verrons les critères à surveiller de près avant la mise en place d’un tel investissement avant de résumer un scénario idéal.

Résumé des différents paramètres de la loi PINEL    

Cette loi a pour but de relancer la construction de logements neufs afin de répondre à une demande qui est toujours aussi forte et qui se concentre fortement dans certaines zones (Ile-de-France, Ouest de la France, agglomération lyonnaise, bassin genevois…).
Les déficits de constructions réguliers dans les années passées ont menés à une forte hausse des prix et une tension locative plus élevée que jamais. Pour plus s'approcher de l’objectif de 500 000 logements par an (qui permettrait uniquement de répondre à la demande du moment) définit par le gouvernement, la loi PINEL a remplacé la loi Duflot qui elle même succédait à la loi Scellier. 

Cette loi précise que tout investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la valeur des biens acquis dans l’année, dans la limite de 300 000€. Cette réduction sera étalée dans le temps en fonction de l’engagement de location pris par l’investisseur; ce dernier dispose de trois choix : 6, 9 ou 12 années de mise en location du bien

Respectivement la réduction d’impôt sera étalée sur ces périodes et représentera dans le premier cas 12% du prix du bien, 18% dans le second et 21% dans le dernier cas. On peut à chaque fois décider de prolonger son engagement en tant que bailleur mais on ne peut pas raccourcir cet engagement. Il vaut mieux alors s’engager sur 6 ou 9 ans pour prolonger ensuite que l’inverse. 

Chose nouvelle par rapport à d’autres dispositifs : la possibilité de louer ce bien à l’un des membres de sa famille, qu’il soit ascendant ou descendant.

Les points sur lesquels être vigilant

Lors d’un tel investissement le rendement est souvent dopé par l’avantage fiscal octroyé. Ce dernier est assimilé à un gain et permet donc de réduire l’effort financier brut puisqu’une partie du prix du bien sera rétrocédée sous forme d’une réduction d’impôt. Ce n’est pas une raison pour être moins attentif quant à certains critères puisqu’il ne faut pas perdre d’un côté ce que l’on gagne de l’autre.

Le premier point qui mérite une attention toute particulière est le prix d’acquisition de ce bien. Le dispositif Pinel exige des programmes neufs ou alors des immeubles anciens mais qui présentent une qualité énergétique comparable à ces programmes neufs. Dans les deux cas le prix d’un tel investissement a beaucoup de chance d’être supérieur au prix moyen constaté dans une zone comparable de part les prix du foncier qui ont augmentés sur les dernières années et de la qualité de construction nécessaire pour atteindre ces objectifs énergétiques. Ces deux éléments combinés font qu’il est impossible de trouver des programmes neufs à des prix comparables au marché ancien: la règle en vigueur veut que le prix d’acquisition d’un tel bien ne dépasse pas de plus de 20% le prix du marché ancien voisin. Il faut également comprendre que ce surcoût en terme de prix d’acquisition est logique puisque le bati est neuf, ce qui limite les charges et travaux de réparation lors d’un tel investissement. 

Les cas les plus favorables pour un investissement PINEL

Il y a deux situations qu’il faut tenter d’éviter lors d’un tel investissement (en plus d’acheter un bien hors de prix dans une zone sans demande avec des charges énormes bien sûr) : cela concerne la typologie de bien ainsi que le profil de l’investisseur. 

Au sujet de la typologie du bien cela a directement à voir avec le prix du neuf plus élevé que la moyenne et la gestion locative. Il sera plus bénéfique pour l’investisseur de tenter de ne pas faire un ticket PINEL trop petit : en effet, il risque de se retrouver avec une petite surface qui nécessite alors plus de gestion et de suivi. En ajoutant les frais de gestion, le temps passé, les travaux nécessaires cela risque de faire beaucoup de travail pour bénéficier de ce dispositif. De plus avec les petites surfaces, les changements de locataires sont plus fréquents, ce qui est moins pratique notamment avec un crédit en cours à rembourser. 
Le deuxième cas qu’il faut éviter est lié à la fiscalité engendrée par les loyers. Le dispositif PINEL permet de gommer jusqu’à 6 000€ d’impôt en une fois grâce à un investissement de 300 000€. Il faut bien comprendre que cet investissement va générer des loyers et que selon différents paramètres ces derniers sont fiscalisés au même titre que n’importe quel revenu foncier. 

Il est donc nécessaire de travailler son projet pour limiter la fiscalité sur ces loyers qui grignote alors la réduction PINEL obtenue de l’autre côté. Cela passe par un financement à crédit au maximum, avec si possible un crédit le plus long possible. De la même manière une personne fiscalisée dans la tranche à 41 ou 45% n’aura pas d’intérêt à réaliser un tel placement: cela ne lui permettra pas de gommer la totalité de son impôt et le reliquat de bénéfice foncier risque d’engendrer une hausse de d’impôt qui fera que la réduction PINEL ne sera quasiment pas existante.

A ce jour, le dispositif PINEL est l’un des placements qui permet de baisser son impôt de manière visible tout en étant durable dans le temps. Cependant, comme pour tout il est important de se renseigner sur les contours du dispositif : les durées d’engagements possibles, les plafonds de loyers et de ressources en foncion des zones et des compositions familiales. Ensuite le montage financier aura également un rôle important car il permettra d’optimiser l’opération dans sa globalité par rapport à l’effort financier définit, la déduction d'intérêts d’emprunts etc.


Il est dans tous les cas plus intéressant d’échanger avec un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra montrer les différences dans ces scenarios.

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