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LMNP EHPAD : Principe et définiition

Un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est une maison  de retraite médicalisée destinée aux personnes perdant leurs indépendances et ne pouvant plus vivre de manière autonome. Il n’existe pas moins de 7750 EHPAD en France, apportant chacun une capacité d’accueil entre 50 et 120 lits. Dans l’hexagone, environ 6% des personnes de plus de 85 vivent dans un EHPAD.  Et le vieillissement de la population française ne cesse d’augmenter, et donc avec elle, sont lot de personnes âgées dépendantes nécessitant des soins constants. Entre 2005 et 2050, le nombre français âgé de plus de 65 ans augmentera de 80%, et on estime à 1,6 million le nombre de personnes devant loger en EHPAD en 2040. 

L’EHPAD est donc une résidence service, géré par un exploitant gestionnaire, dans lequel travail un personnel médical compétent afin de prendre en charge les personnes âgées dépendantes, quel que soit la nature de l’handicap qui les incombe. 

L’investissement en EHPAD est simplement un investissement dans une chambre au sein d’un établissement de la sorte. Point intéressant : l'achat d'une chambre EHPAD n'a rien de comparable avec un investissement locatif classique. Il s'agit de procéder à l'achat d'une chambre, équipé d'une salle d'eau ainsi que du mobilier nécessaire. Cette chambre doit se situer en résidence service comprenant diverses espaces communs et conviviaux. 

Les avantages d'un investissement en EHPAD

L'investissement en EHPAD permet de profiter concommitament des dispositifs LMNP et Censi-Bouvard, mis en place par le gouvernement afin d'encourager ce type d'investissement. Il est en effet nécessaire d'accompagner et de  loger les personnes en fin de vie. 

Ainsi, grâce à la loi Censi-Bouvard il est possible de bénéficier d'une réduction d'impôt à hauteur de 11% de l'investissement jusqu'à 33 000 euros maximum. Cette baisse d'impôt s'étale sur 9 ans. Il est toutefois impossible d'investir plus de 300 000 euros par foyer fiscal. Ce dispositif n'est accessible qu'en cas d'investissement dans un etablissement EHPAD neuf. Quand au statut LMNP (éligible seulement si les revenus tirés des locations meublés sont inférieur à 23 000€), il permet un abattement fiscal de 50% sur les loyers perçus. 

Il est interessant de noter que chaque achat de bien en résidence service (dont font parties les EHPAD) est détaxable ; c'est à dire que la TVA peut être récupérer au dela de 20 ans pour les particuliers si cet investissement s'est effectué par le biais d'une société d'exploitation. 

Le marché des EHPAD est contrôlé par l'Etat, ce qui signifie que le risque de taux de logement vacant elevé est ecarté du à l'encadrement du gouvernement qui evite une quelconque sur-construction d'EHPAD dans un même secteur géographique. Le bail commercial qui lie l'investisseur à l'exploitant est également protecteur, les loyers sont en effet garanties mais il est cependant nécessaire de verifier le professionnalisme de ce dernier ainsi que sa situation financière. 

La rentabilité de l'investissement EHPAD est également haute pour un investissement locatif : de l'ordre de 4,5%. Couplé à la réduction d'impôt apportée grâce au dispositif Censi-Bouvard et la déduction apportée grâce au statut LMNP, l'investissement EHPAD s'avère être bon placement à long terme, et plus sécurisé que la plupart des investissements locatifs. 

Les modalités d'un investissement en EHPAD

Une idée fortement reçu suggère que le propriétaire d'un EHPAD pourra si besoin en occuper la chambre si besoin pour ses vieux jours. Celle-ci est erronée. En effet, la gestion est effectué par un exploitant et non pas les véritables propriétaires (les investisseurs). De ce fait, c'est à lui que revient le choix du locataire de chaque chambre. Mais il est tout de même possible d'utiliser loyer perçu par l'EHPAD dans l'optique de louer une autre chambre dans un autre etablissement de la sorte. 

Comme tout investissement locatif, les charges tel que la taxe foncière, le ramassage des ordures, l'électricité etc. sont soutenus par les propriétaires si le bail le définit, donc les investisseurs. Il en va de même pour les différents types d'entretien et de travaux qui sont propre à l'immobilier, même si le statut LMNP offre l'opportunité d'amortir certains travaux. Il est donc important de s'assurer qui supporte ces charges, parfois assez lourde. 


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