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Qu'est-ce que le statut LMNP et qu'implique-t-il ?

Qu'est-ce que le statut LMNP et qu'implique-t-il ?

L’immobilier est depuis bien longtemps le placement préféré des français.

La sécurité de la pierre attire les investisseurs, c'est un placement tangible qui offre à coup sûr du rendement. Les prix immobiliers progressent avec le temps et offrent des plus-values intéressantes.  

L'immobilier offre un complément de revenu stable dans le temps, il permet de se constituer un patrimoine avec l’effet de levier du crédit et ou de compléter des revenus déjà présents (des revenus complémentaires à ceux liés à son activité, ils vont compenser le manque à gagner pour la retraite). 

Avec le succès de la location courte durée à destination de baux courts, ou de séjours de courtes durées (type Airbnb), le statut de la LMNP a été remis sur le devant de la scène. Sa fiscalité avantageuse (plus favorable que pour les revenus fonciers) attire les personnes qui souhaitent baisser leurs impôts.
Dans un premier temps, nous allons détailler les spécificités de la LMNP, puis nous verrons quelles sont les conditions à respecter pour être éligible. Enfin,  nous présenterons les limites de ce statut. 

 

Les conditions d’éligibilité au régime LMNP

Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) peut être choisit par tout propriétaire d’un bien immobilier qui souhaiterait louer son bien. 

Il vient compléter les régimes fiscaux immobilies avec les revenus fonciers pour la location de bien-nu, et l’hébergement à caractère hôtelier (qui implique la mise à disposition de logements équipés de meubles avec en parallèle la prestation de services hôteliers ).

La loi stipule que le bailleur doit mettre à la location un appartement qui est suffisamment "garni" de biens mobiliers pour que le locataire puisse emménager et vivre dans le bien en question avec uniquement ses affaires personnelles.

Dans la liste du mobilier nécessaire pour que le locateur s'installe sans amener de meubles, on doit retrouver : 

La literie, des meubles de rangement, une cuisine équipée avec ses ustensils, les équipements électroménager, une table, des chaises... 

La liste précise se trouve facilement sur internet pour les personnes qui souhaiteraient meubler leurs biens (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030967884). Cette liste doit être annexé au bail lors de la signature de ce dernier.

Ce régime spécifique LMNP est une activité civile au sens juridique qui n’implique pas de contraintes professionnelles, cependant elle est bien considérée comme commerciale sur le plan économique puisque le propriétaire déclare ses revenus en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux. Il pourra amortir comptablement son bien avant de déclarer le résultat.

 

Les spécificités du régime LMNP

Le régime LMNP va conférer quelques différences par rapport à la location classique nue sur les plans économique, civil et fiscal.
La première différence est sur le plan civil, avec ce cadre-ci, la durée des baux proposés aux locataires est réduite, il s’agit de location de courte durée.
Il y a deux possibilités : la location de courte durée ou saisonnière (type Gites de France, Airbnb ou autre) dans laquelle les locataires sont de passage généralement pour des durées comprises entre quelques jours et quelques semaines.

En ce qui concerne la résidence principale, elle peut être louée dans ce cadre jusqu’à 120 jours par an, mais il faut se renseigner puisque la règle s’applique dans les grandes villes et peut s’appliquer dans des communes des petites tailles en fonction de la politique actuelle.  

Ensuite, la location meublée classique va proposer des baux pour des durées de 1, 2 ou 3 ans, il faudra alors que le bien loué soit la résidence principale du locataire.

Les résidences de services types EHPAD, résidences étudiantes, séniors, affaires et tourisme, sont aussi concernées par ce type de location.

Sur le plan économique pour que la location soit bien considérée LMNP, il faut que le loyer appliqué soit supérieur au loyer pour une location-nue avec le même bien. 

Enfin sur le plan fiscal des différences notables sont à considérer lors de l’utilisation du régime réel qui permet de déduire les charges supportées par le propriétaire; mais également l’amortissement comptable du bien (sur 90% de la valeur en moyenne le terrain n’étant pas amortissable) celui des meubles et des éventuels travaux. 

C’est généralement avantageux pour les gens qui prennent le temps de déclarer leurs biens au régime réel en s’appuyant sur un comptable CGA pour l’amortissement du bien.

L’idée est de créer cette charge comptable, on pourra la moduler dans le temps. On y ajoutera d'autres charges au fur et à mesure du temps pour que l'on ait toujours des charges face aux loyers. 

Le but est de réduire fiscalement le résultat BIC.

Dans ce cas cela permet de minorer le bénéfice BIC ce qui limite le revenu imposable global et donc l’imposition (les économies d’impôt sont ensuite liées à la tranche marginale d’imposition du déclarant). 

 

Les limites de ce système

Comme vu précédemment, le régime LMNP permet un avantage fiscal en contrepartie des contraintes supplémentaires à gérer (mobilier nécessaire et amortissement). 

La LMNP est recherché actuellement par les investisseurs pour réduire l'imposition des revenus fonciers. L'impôt foncier  est lourd en France puisque il est imposé à la tranche marginale d’imposition (11%, 30%, 41%, 45%), plus les prélèvements sociaux de 17,2%.

Le régime LMNP est considéré comme non professionnel donc simple et accessible pour les particuliers. 

La première contrainte est d’avoir accès à un comptable agrée CGA pour effectuer l’amortissement et / ou la déclaration de bénéfice en fin d’année.

La deuxième contrainte est liée à la différence entre les statuts LMNP et LMP.

En effet en LMNP, les obligations sont beaucoup moins lourdes que pour les personnes soumises au même régime mais professionnel dit LMP. Ce régime impose notamment une inscription au RCS, un rattachement à la sécurité sociale des indépendants, des cotisations à l’URSSAF dans certains cas…
Pour rester cantonner au régime favorable de la LMNP,  l’investisseur ne doit pas doit alors être concerné par trois critères:

-Que les revenus des locations meublées n’excèdent pas 23 000€ / an

-Les recettes locatives annuelles brutes provenant de la location meublée doivent être inférieur à 50% du revenu global du foyer (pour la partie traitement et salaires) pour la déclaration IR.

-Une inscription au RCS.

 

En conclusion

Avec les différents avantages conférés par la LMNP, il apparait logique que certains investisseurs souhaitent se tourner dans cette direction.

Comme rien n’est jamais gratuit, ces avantages sont assortis de contraintes supplémentaires par rapport à des revenus fonciers classiques: des baux en général plus précaires que pour de la location-nue, des contraintes de mobilier à suivre pour ne pas être requalifié, et surtout un sérieux dans l’établissement de la déclaration fiscale et comptable.

Si tout est bien respecté, à revenus équivalent avec du foncier, les personnes avec une fiscalité qui commence à être importante, seront alors gagnants en utilisant ce régime fiscal.

Il faudra ensuite faire attention à ne pas dépasser le cadre qui peut amener au statut LMP et ainsi d’autres contraintes et obligations.

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